Как расторгнуть договор найма квартиры: основания для нанимателя и наймодателя по ГК РФ и ЖК РФ
Смотреть Содержание
Расстаться с квартирой и жильцом можно по-разному. Наниматель вправе съехать почти в любой момент, а вот собственнику выселить жильца досрочно куда сложнее — только по основаниям закона и через суд.
Разбираем, кто и на каких основаниях может расторгнуть договор найма, и даём образец уведомления.
Короткий ответ
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца и получив согласие проживающих с ним (ст. 687 ГК РФ). Наймодатель может расторгнуть договор досрочно только через суд: при невнесении платы (за 6 месяцев по долгосрочному договору, более 2 раз — по краткосрочному) или при разрушении и порче жилья. Если жильё стало непригодным, договор вправе расторгнуть любая сторона.
Кто и как может расторгнуть договор
Порядок расторжения зависит от того, кто его инициирует. У нанимателя прав больше, у наймодателя — жёстче условия.
Наниматель — почти свободно
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время. Единственные условия — согласие постоянно проживающих с ним граждан и письменное предупреждение наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). Никаких особых причин обосновывать при этом не нужно.
Наймодатель — только через суд
Собственник не может просто «попросить съехать» до конца срока. Досрочно расторгнуть договор по инициативе наймодателя разрешается лишь по основаниям закона и только в судебном порядке. Самовольное выселение жильца, смена замков или отключение коммуникаций незаконны и наказуемы.
Что делать нанимателю при нарушениях наймодателя
Расторжение — не единственная реакция на проблемы. Если наймодатель не выполняет обязанности (не проводит капитальный ремонт общего имущества, не обеспечивает пригодность жилья), наниматель вправе требовать устранения нарушений, а при непригодности жилья — расторгнуть договор. Фиксируйте нарушения письменно, чтобы подкрепить свою позицию.
Наниматель предупреждает о расторжении письменно за 3 месяца. Наймодатель же вправе выселять жильца только по решению суда и по основаниям статьи 687 ГК.
Правовая основа: нормы и последние изменения
Расторжение договора найма (коммерческого, между гражданами) регулирует статья 687 ГК РФ, последствия — статья 688 ГК РФ. Расторжение договора социального найма муниципального жилья идёт по статье 83 ЖК РФ.
Суд расторгает договор по требованию наймодателя, если (ст. 687 ГК РФ):
- наниматель не вносит плату за жильё в течение 6 месяцев, а по краткосрочному договору — более 2 раз;
- разрушает или портит жильё сам или те, за кого он отвечает.
Просто «передумал сдавать» к таким основаниям не относится.
Суд может не расторгать договор сразу, а предоставить нанимателю срок до одного года на устранение нарушений. И даже при расторжении суд вправе отсрочить исполнение решения на срок до года. Это защищает жильца от резкого выселения.
Когда расторгнуть может любая сторона
Если жильё перестало быть пригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние, расторгнуть договор вправе любая из сторон (ст. 687 ГК РФ). Здесь причина не в поведении сторон, а в состоянии самого жилья, и вины ни нанимателя, ни наймодателя в этом нет.
Расторжение по соглашению сторон
Самый простой путь — договориться. Стороны в любой момент вправе расторгнуть договор по взаимному согласию, оформив это письменным соглашением с датой и условиями возврата квартиры и депозита. Тогда не нужно ждать три месяца или идти в суд.
Чем отличается расторжение социального найма
Расторжение договора социального найма муниципального жилья идёт по своим правилам (ст. 83 ЖК РФ). Наниматель с согласия членов семьи вправе расторгнуть его в любое время, а наймодатель (муниципалитет) — через суд, например при невнесении платы более шести месяцев, разрушении жилья, систематическом нарушении прав соседей или использовании квартиры не по назначению.
Таблица: основание — кто расторгает — порядок
| Основание | Кто расторгает | Порядок |
|---|---|---|
| Желание нанимателя | Наниматель | Предупреждение за 3 месяца |
| Соглашение сторон | Обе стороны | Письменное соглашение |
| Долг 6 мес (2 раза — краткосрочный) | Наймодатель | Только через суд |
| Разрушение, порча жилья | Наймодатель | Только через суд |
| Жильё непригодно, авария | Любая сторона | По ст. 687 ГК РФ |
| Соцнаём: долг, порча, соседи | Наймодатель | Через суд, ст. 83 ЖК РФ |
Что учесть: требования к процедуре и документу
Чтобы расторжение было законным и не обернулось спором, важно соблюсти форму и сроки. Разберём ключевые моменты.
Письменная форма и доказательство вручения
Уведомление о расторжении оформляйте письменно и вручайте так, чтобы осталось доказательство:
- второй экземпляр с отметкой о получении;
- заказное письмо с описью;
- иной подтверждаемый способ.
Устное «я съезжаю» или «освободите квартиру» юридически почти ничего не значит и в споре не поможет.
Сроки предупреждения
Наниматель обязан предупредить за 3 месяца, если в договоре не установлен иной срок. Наймодателю досрочное расторжение доступно только через суд, поэтому его уведомление — это по сути претензия перед иском, а не самостоятельное расторжение.
Возврат депозита и расчёты
При выезде стороны сверяют расчёты:
- задолженность по плате и коммунальным;
- состояние квартиры по акту;
- депозит.
Все удержания из депозита должны быть обоснованы актом и условиями договора, а не желанием одной из сторон.
Временны жильцов и поднаниматели
Если наниматель пускал временных жильцов или сдавал часть квартиры в поднаём, при расторжении основного договора их право пользования тоже прекращается: они производны от прав нанимателя. Освободить квартиру обязаны все, кто проживал в ней по воле нанимателя, включая поднанимателей и временных жильцов.
При выезде нужно сверить долг, состояние квартиры по акту и депозит — удержания обосновываются актом и договором.
Досудебная претензия наймодателя
Прежде чем идти в суд, наймодатель направляет нанимателю письменную претензию:
- указывает нарушение, например, размер и период задолженности;
- требует устранить его в разумный срок;
- предупреждает, что иначе последует обращение в суд о расторжении договора и выселении.
Такая претензия — не формальность, а важный шаг: она даёт жильцу шанс исправиться и укрепляет позицию собственника, если дело всё же дойдёт до суда.
Кто и как оплачивает последний месяц
Отдельно проговорите оплату за последний период проживания и коммунальные услуги по факту. Депозит нельзя автоматически зачесть вместо последнего месяца, если это не согласовано: он обеспечивает возможный ущерб, а не заменяет плату. Чёткая договорённость о финальных расчётах избавляет от взаимных претензий после выезда.
Даже при мирном расставании подпишите акт возврата квартиры с показаниями счётчиков и распиской об отсутствии претензий. Это закрывает споры о депозите и внезапных долгах задним числом.
Как расторгнуть договор найма
Расскажем пошагово, как расторгнуть договор найма.
Шаг 1. Определите основание и инициатора
Определите, кто расторгает договор и на каком основании:
- наниматель по своему желанию;
- наймодатель из-за долга или порчи;
- любая сторона из-за непригодности жилья.
От этого зависит вся процедура.
Шаг 2. Направьте письменное уведомление
Составьте и вручите письменное уведомление о расторжении. Наниматель указывает дату выезда с учётом трёхмесячного срока; наймодатель при нарушении — требование устранить его и предупреждение о суде. В уведомлении сошлитесь на договор и на основание расторжения.
Шаг 3. Проведите расчёты и сверку
Проверьте расчёты и состояние квартиры:
- погасите или зафиксируйте задолженность;
- снимите показания счётчиков;
- оцените состояние квартиры.
Оформите акт и решите вопрос с депозитом, зафиксировав итоговые суммы письменно.
Шаг 4. Подпишите акт возврата квартиры
Верните ключи по акту приёма-передачи (возврата). Акт с описанием состояния и подписями сторон — главное доказательство того, что квартира сдана без претензий.
Шаг 5. При споре — обращение в суд
Если наниматель не съезжает и не платит, наймодатель обращается в суд с иском о расторжении договора и выселении. Последствие расторжения — выселение на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Шаг 6. Исполните решение суда
Если суд расторг договор и постановил выселить жильца, но тот не съезжает добровольно, решение исполняется через судебных приставов. Самостоятельно выдворять жильца нельзя даже с решением на руках — этим занимается только служба судебных приставов.
Попытка наймодателя выселить жильца самостоятельно — сменить замки, вынести вещи, отключить свет — это самоуправство. Оно наказуемо и лишь ослабит позицию собственника в суде.
Образец уведомления о расторжении договора найма жилого помещения
Сроки, документы и расходы
Наниматель предупреждает за 3 месяца, если договор не установил иной срок. Судебное расторжение по инициативе наймодателя занимает больше времени: досудебная претензия, подача иска, рассмотрение, а при необходимости — исполнение через приставов. Суд к тому же может дать жильцу до года на устранение нарушений.
Документы:
- Для мирного расторжения — уведомление или соглашение о расторжении и акт возврата квартиры.
- Для судебного — договор найма, доказательства нарушения (долг, порча), досудебная претензия, расчёт задолженности.
Чем полнее собранные документы, тем быстрее и увереннее решается спор.
Расходы
Мирное расставание расходов не требует, кроме взаимных расчётов. При судебном споре нужно оплатить госпошлину и, при желании, расходы на юриста. Обычно при выигрыше расходы взыскиваются с проигравшей стороны.
Частые ошибки
Основные ошибки при расторжении договора найма:
- Устное расторжение без уведомления. Без письменного уведомления и доказательства вручения любая сторона может заявить, что её не предупреждали, и спор затянется.
- Попытка выселить жильца силой и действовать в обход суда. Закон допускает досрочное выселение только по решению суда; самоуправство наказуемо и оборачивается против собственника.
- Съехать или принять квартиру без акта. Тогда могут появиться неожиданные долги за коммуналку и споры о состоянии квартиры и депозите. Акт возврата закрывает эти вопросы.
- Иск без досудебной претензии. Претензия показывает суду, что вы дали жильцу возможность исправиться, и усиливает позицию. Без неё дело можно затянуть или проиграть на процедуре.
- Оформлять расторжение датой в прошлом или без чёткой даты прекращения. Договор прекращается на будущее, с конкретной даты; «задним числом» расторгнуть его и обнулить накопившиеся обязательства не получится.
Итоги
При расторжении договора найма, наниматель вправе съехать в любое время, предупредив за 3 месяца, а наймодатель может расторгнуть договор досрочно только через суд и лишь по основаниям закона. К таким основания относятся: долг за 6 месяцев или порча жилья (ст. 687 ГК РФ). Если жильё стало непригодным, расторгнуть договор может любая сторона, а последствие расторжения — выселение по решению суда (ст. 688 ГК РФ).
Практический вывод: оформляйте расторжение письменным уведомлением, проводите расчёты и подписывайте акт возврата квартиры. Если у нанимателя есть долги и он отказывается съехать, то собственнику нужно идти в суд, а не менять замки.
FAQ
Может ли наниматель съехать в любой момент?
Да, предупредив наймодателя письменно за 3 месяца и получив согласие проживающих с ним, если договором не установлен другой срок (ст. 687 ГК РФ).
За что наймодатель может расторгнуть договор досрочно?
Через суд — при невнесении платы (6 месяцев по долгосрочному договору, более двух раз по краткосрочному) или при разрушении и порче жилья нанимателем (ст. 687 ГК РФ).
Можно ли выселить жильца без суда?
Нет. Досрочное расторжение по инициативе наймодателя и выселение возможны только через суд. Самовольное выселение незаконно.
Что будет, если жилец не платит, но и не съезжает?
Наймодатель направляет претензию, а затем обращается в суд с иском о расторжении и выселении.
Может ли суд оставить жильца в квартире, несмотря на нарушения?
Да, суд вправе дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, а при расторжении — отсрочить выселение на срок до года.
Нужно ли основание, чтобы съехать нанимателю?
Нет. Наниматель не обязан объяснять причину — достаточно соблюсти срок предупреждения и получить согласие проживающих с ним.
Можно ли расторгнуть договор по обоюдному согласию?
Да, и это самый быстрый путь. Стороны в любой момент оформляют письменное соглашение о расторжении с датой и условиями возврата квартиры — без трёхмесячного ожидания и суда.
Что происходит с временными жильцами после расторжения?
Их право проживания прекращается вместе с правами нанимателя: временные жильцы и поднаниматели обязаны освободить квартиру, поскольку их пребывание было производным от договора найма.
Обязательно ли уведомлять письменно?
Да. Письменное уведомление с доказательством вручения — единственный надёжный способ подтвердить, что вторая сторона предупреждена. Устная договорённость почти всегда оборачивается спором.
Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной ситуации.