Договор найма жилого помещения: как составить и что учесть по ГК РФ и ЖК РФ

Смотреть Содержание

• Короткий ответ
• Наём или аренда: в чём разница
• Правовая основа: нормы и последние изменения
• Что учесть: обязательные условия договора
• Как оформить договор найма пошагово
• Частые ошибки
• Итоги
• FAQ

Разбираем, что обязательно включить в договор найма, и даём готовый образец.

Короткий ответ

Договор найма жилого помещения заключают, когда собственник (наймодатель) передаёт квартиру гражданину (нанимателю) за плату во владение и пользование для проживания (ст. 671 ГК РФ). Форма — обязательно письменная (ст. 674 ГК РФ). В договоре указывают предмет (адрес и характеристики квартиры), срок, размер и порядок платы, права и обязанности сторон, порядок расторжения. Срок — до 5 лет;. Если он не указан, договор считается заключённым на 5 лет.

Наём или аренда: в чём разница

Слова «аренда квартиры» привычны, но юридически к жилью между гражданами применяется наём. Путаница в терминах приводит к ошибкам в договоре.

По договору найма жильё передаётся гражданину для проживания (гл. 35 ГК РФ). Именно эти правила действуют, когда человек снимает квартиру у собственника. Наймодатель — тот, кто сдаёт; наниматель — тот, кто снимает. Дальше в статье мы используем именно эти термины.

Аренда — для организаций

Договор аренды жилья заключают, когда нанимателем выступает юридическое лицо (ст. 671 ГК РФ). Но и в этом случае квартиру можно использовать только для проживания граждан — например, сотрудников компании. К аренде применяется глава 34 ГК РФ, к найму — глава 35 ГК РФ.

Правовая основа: нормы и последние изменения

Наём жилого помещения регулирует глава 35 ГК РФ (статьи 671–688 ГК), а право собственника сдавать жильё — статья 30 ЖК РФ. Ключевые статьи:

• форма — ст. 674 ГК РФ;
• плата — ст. 682 ГК РФ;
• срок — ст. 683 ГК РФ;
• расторжение — ст. 687 ГК РФ.

Договор найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Устная договорённость юридически ничтожна как доказательство условий: без письменного договора крайне сложно доказать и размер платы, и срок, и кто за что отвечает.

Если наём заключён на срок один год и более, ограничение (обременение) права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ). На практике многие заключают договор на срок чуть меньше года (краткосрочный наём), чтобы не регистрировать обременение, — это законно, но лишает нанимателя части гарантий.

Чем договор защищает каждую сторону

Собственнику письменный договор с актом даёт доказательство состояния квартиры, размера платы и порядка расчётов, а нанимателю — гарантию срока, фиксированной платы и защиты от произвольного выселения. Это соглашение работает в обе стороны: чем оно подробнее, тем меньше пространства для конфликта.

Смена собственника не прекращает наём

Если квартиру продадут, договор найма сохраняется: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Это важная гарантия для нанимателя — его нельзя выселить только потому, что жильё сменило владельца.

Обязанности наймодателя

Закон возлагает на наймодателя не только право на плату, но и обязанности (ст. 676 ГК РФ):

• передать нанимателю свободное жильё в состоянии, пригодном для проживания;
• обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома;
• предоставление коммунальных услуг;
• проведение капитального ремонта общего имущества.

То есть сдать квартиру «как есть» с неработающим отоплением нельзя — за пригодность жилья отвечает собственник.

Преимущественное право на новый срок

У нанимателя по долгосрочному договору есть преимущественное право заключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за 3 месяца до окончания найма наймодатель должен либо предложить продлить договор, либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё минимум год.

Таблица: ключевые правила найма

Что учесть: обязательные условия договора

Чтобы договор защищал, а не создавал споры, в нём нужно чётко прописать несколько блоков. Пройдёмся по каждому.

Предмет договора

Точно опишите квартиру:

• адрес;
• площадь;
• количество комнат;
• кадастровый номер;
• основание права собственности наймодателя.

Чем конкретнее предмет, тем меньше споров о том, что именно сдано. Если сдаётся не вся квартира, а комната, это тоже нужно прямо указать: предмет должен совпадать с тем, чем наниматель реально пользуется.

Срок найма

Укажите срок. По статье 683 ГК РФ максимальный срок найма — 5 лет. Если срок в договоре не указан, он считается равным пяти годам. Договор до одного года — краткосрочный наём, к нему не применяется ряд гарантий нанимателя.

Размер и порядок оплаты

Пропишите размер платы, срок и способ внесения. По статье 682 ГК РФ одностороннее изменение платы не допускается — менять её можно только по соглашению сторон или в порядке, прямо предусмотренном договором. Это защищает нанимателя от внезапного повышения.

Кто будет проживать

Укажите нанимателя и всех, кто будет жить с ним постоянно (ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жильём, поэтому их лучше перечислить в договоре.

Ремонт и содержание

Распределите обязанности по ремонту. По общему правилу (ст. 681 ГК РФ):

• текущий ремонт — на нанимателе;
• капитальный — на наймодателе.

Стороны могут договориться иначе. Пропишите это, чтобы не спорить потом о протекающем кране и старой проводке.

Временные жильцы и поднаём

Оговорите, вправе ли наниматель пускать временных жильцов или сдавать помещение в поднаём. По закону вселение временных жильцов и поднаём возможны с согласия наймодателя (ст. 680, 685 ГК РФ). Чтобы не столкнуться с тем, что в вашей квартире живут посторонние люди, пропишите этот вопрос прямо.

Коммунальные платежи

Отдельно оговорите, кто платит за коммунальные услуги и как: входят ли они в плату за наём или оплачиваются нанимателем сверх неё по счётчикам. Без этого пункта споры о квитанциях почти неизбежны. Обычно наниматель оплачивает потреблённые ресурсы по показаниям приборов учёта, а содержание жилья остаётся на собственнике.

Обеспечительный платёж

Депозит (обеспечительный платёж) — распространённая практика: он покрывает возможный ущерб или долг по плате. Пропишите его размер, основания удержания и порядок возврата — иначе именно вокруг депозита возникает больше всего конфликтов при выезде.

Досрочное расторжение: основания наймодателя

Наймодатель не может выселить нанимателя произвольно — только через суд и по основаниям статьи 687 ГК РФ.

Основания для выселения:

• невнесение платы за 6 месяцев по долгосрочному договору, а по краткосрочному — более двух раз;
• разрушение или порча жилья нанимателем либо теми, за кого он отвечает.

Суд может дать нанимателю срок на устранение нарушений. Знание этих оснований защищает добросовестного жильца от давления.

Что нельзя убрать из договора

Ряд гарантий нанимателя вытекает прямо из закона, и договором их не отменить:

• письменная форма;
• запрет одностороннего повышения платы;
• сохранение найма при продаже;
• судебный порядок выселения.

Условие договора, которое ухудшает положение нанимателя против этих норм, работать не будет, даже если его подписали. Поэтому попытка «обойти» защиту нанимателя хитрым пунктом обычно бессмысленна.

Как оформить договор найма пошагово

Рассмотрим пошагово, как оформить договор найма.

Шаг 1. Проверьте право собственности

Наниматель вправе убедиться, что квартиру сдаёт собственник: попросите выписку из ЕГРН и документ-основание. Если сдаёт не собственник, нужна доверенность с правом сдачи внаём, а при общей собственности — согласие всех совладельцев.

Шаг 2. Согласуйте условия

Договоритесь о сроке, плате, депозите, порядке оплаты коммунальных услуг, о том, кто и когда делает ремонт, можно ли с животными и кто ещё будет проживать. Всё это укажите в договор. Устные обещания «потом разберёмся» на этом этапе оборачиваются спорами позже: если условие важно, ему место в тексте.

Шаг 3. Составьте письменный договор

Оформите договор в письменной форме в двух экземплярах — по одному каждой стороне. Используйте образец ниже как основу, адаптировав его под вашу ситуацию.

Шаг 4. Составьте акт приёма-передачи

К договору приложите акт приёма-передачи. В акте опишите:

• состояние квартиры;
• мебель и технику;
• показания счётчиков на дату въезда.

Акт защищает обе стороны при выезде.

Шаг 5. Зафиксируйте оплату и депозит

Фиксируйте передачу денег: расписка или безналичный перевод с назначением платежа. Так у нанимателя есть доказательство оплаты, а у наймодателя — учёт.

Шаг 6. Не забудьте про налоги и регистрацию

Доход от сдачи жилья облагается налогом: наймодатель платит НДФЛ, налог на профессиональный доход (самозанятость) или работает как ИП на патенте. Нанимателя при длительном проживании регистрируют по месту пребывания — это временная регистрация с согласия собственника.

Шаг 7. Оформите регистрацию по месту пребывания

При длительном проживании наниматель регистрируется по месту пребывания — это временная регистрация, она не даёт прав на квартиру и не отменяет постоянную. Оформляется с согласия собственника через МФЦ или Госуслуги. Для собственника это не риск потери жилья, а исполнение закона о регистрационном учёте.

Образец договора найма жилого помещения

Частые ошибки

Основные ошибки при оформлении договора найма:

1. Устная договорённость вместо договора. Без письменного договора не доказать ни размер платы, ни срок, ни условия возврата депозита. Любой спор превращается в слово против слова, и проигрывает обычно тот, у кого нет документов на руках.
2. Нет акта приёма-передачи. При выезде наймодатель говорит о порче, наниматель — что так и было. Акт с описанием состояния и показаниями счётчиков закрывает этот спор заранее.
3. Путаница со сроком и арендой. Не указать срок (тогда он автоматически 5 лет) или назвать договор арендой с гражданином. Формулировки влияют на права сторон: пишите «наём», указывайте срок и помните про регистрацию обременения при сроке от года.
4. Сдача без согласия сособственников. Если квартира в общей собственности, сдавать её вправе не один владелец, а с согласия остальных. Договор, подписанный одним из сособственников без согласия других, оспорим.
5. Депозит без правил возврата. Если в договоре не написано, за что и сколько удерживают и в какой срок возвращают остаток, каждая сторона трактует это по-своему. Пропишите основания удержания и срок возврата депозита конкретно.

Итоги

Договор найма жилого помещения — это письменное соглашение собственника и жильца, по которому квартира передаётся гражданину за плату для проживания (ст. 671, 674 ГК РФ).

В договоре обязательно опишите:

• предмет;
• срок;
• размер и порядок платы;
• условия ремонта и депозита;
• порядок расторжения.

К договору приложите акт приёма-передачи.

Помните ключевые правила: срок — до 5 лет (без указания — пять лет), плату нельзя менять в одностороннем порядке, при сроке от года регистрируется обременение, а при продаже квартиры наём сохраняется.

Практический вывод: не сдавайте и не снимайте «на словах», фиксируйте состояние квартиры актом, а деньги — распиской или переводом. Правильный договор экономит обеим сторонам нервы и деньги.

FAQ

Обязателен ли письменный договор найма?

Да. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Устная договорённость не позволяет доказать условия и почти не защищает стороны.

На какой максимальный срок можно заключить договор найма?

До 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет. Договор до одного года — краткосрочный наём.

Можно ли повысить плату в одностороннем порядке?

Нет. Одностороннее изменение платы не допускается — только по соглашению сторон или в порядке, прямо прописанном в договоре (ст. 682 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор найма?

Сам договор в реестре не регистрируют, но при сроке один год и более регистрируется обременение права собственности (ст. 674 ГК РФ). Краткосрочный договор регистрации обременения не требует.

Что будет с договором, если квартиру продадут?

Договор сохраняется: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Расторгнуть наём только из-за продажи нельзя.

Как расторгнуть договор найма досрочно?

Наниматель вправе расторгнуть договор, письменно предупредив за 3 месяца. Наймодатель — через суд по основаниям статьи 687 ГК РФ (например, при невнесении платы).

Нужно ли платить налог со сдачи квартиры?

Да. Доход облагается налогом: наймодатель платит НДФЛ, налог на профессиональный доход или работает как ИП на патенте. Незадекларированный доход грозит доначислением налога и штрафом.

Можно ли сдавать квартиру, если у неё несколько собственников?

Да, но с согласия всех сособственников. Общей квартирой распоряжаются совместно, поэтому договор найма от имени одного владельца без согласия остальных можно оспорить.

Что делать, если наниматель не съезжает после окончания срока?

Если договорённости нет, а наниматель не освобождает жильё, вопрос решается через суд. Поэтому важны письменный договор с чётким сроком и уведомление об отказе от продления в установленный статьёй 684 ГК РФ срок.

Кто отвечает за поломку техники и мебели?

Это вопрос договора и акта приёма-передачи. Естественный износ вещей — на наймодателе, а повреждения по вине нанимателя — на нанимателе. Поэтому подробная опись имущества и его состояния в акте приёма-передачи так важна.

---

_{Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной ситуации.}

---