Наследование неприватизированной квартиры: можно ли и что делать
Смотреть Содержание
Муниципальную квартиру по договору социального найма унаследовать нельзя — она не принадлежала умершему. Но родственник, живший с нанимателем, может переоформить наём на себя и потом приватизировать жильё.
Расскажем, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру.
Короткий ответ
Неприватизированную (муниципальную) квартиру унаследовать нельзя. Она принадлежит муниципалитету, а не нанимателю, поэтому в наследство она не входит (ст. 1112 ГК РФ). Право пользования по договору социального найма связано с личностью нанимателя и наследованию не подлежит. Но член семьи умершего, который жил с ним в этой квартире, вправе переоформить договор соцнайма на себя, а затем приватизировать жильё в собственность (ст. 82 ЖК РФ).
Почему муниципальную квартиру нельзя наследовать
Наследуется только то, что принадлежало умершему на праве собственности. Договор социального найма — это договор пользования: наниматель живёт в квартире, которая остаётся в собственности муниципалитета или государства. Собственником он не становится, а значит, и передать квартиру по наследству не может.
Статья 1112 ГК РФ исключает из состава наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. Право пользования по соцнайму — как раз такое: оно возникло у конкретного человека как у нанимателя и вместе с ним прекращается. Наниматель — это гражданин, которому жильё передано во владение и пользование по договору социального найма; наймодатель — собственник (муниципалитет).
Из этого следует практический вывод: заявление нотариусу на муниципальную квартиру подавать бесполезно — нотариус откажет, потому что наследовать нечего. Действовать нужно не через наследство, а через жилищное право: переоформление договора найма. Это разные механизмы, и путать их — главная ошибка родственников.
Унаследовать можно только квартиру в собственности. В остальных случаях, вначале нужно переоформить договор найма на себя, и только после этого возможно приватизировать квартиру.
Как переоформить договор соцнайма на себя
Порядок действий строится не на нотариусе, а на наймодателе — администрации или её уполномоченном органе. Право требовать признания себя нанимателем вместо умершего есть у любого дееспособного члена его семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Разберём по шагам.
Шаг 1. Проверьте, кто вписан в договор
Признать себя новым нанимателем может член семьи умершего, который был вселён в квартиру и указан в договоре соцнайма (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).
К членам семьи нанимателя относятся (ст. 69 ЖК РФ):
- супруг;
- дети;
- родители, проживающие совместно;
- другие родственники, вселённые как члены семьи.
Если вы жили в квартире, но в договор не вписаны, сначала придётся доказать факт вселения и проживания. Доказательствами служат:
- регистрация по месту жительства в этой квартире;
- квитанции об оплате ЖКУ на ваше имя;
- показания свидетелей;
- совместное ведение хозяйства с нанимателем.
При споре факт вселения как члена семьи устанавливает суд в порядке гражданского судопроизводства.
Шаг 2. Получите согласие остальных членов семьи
Если в квартире прописаны несколько членов семьи, для переоформления нужно согласие остальных дееспособных членов семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Они выбирают, на кого из них оформить договор. Согласие оформляют письменно и прикладывают к заявлению наймодателю.
Шаг 3. Подайте заявление наймодателю
Обратитесь в администрацию (или орган, ведающий муниципальным жильём) с заявлением о признании вас нанимателем по действующему договору вместо умершего.
Приложите необходимые документы:
- свидетельство о смерти прежнего нанимателя;
- документы о родстве;
- согласие других членов семьи;
- действующий договор соцнайма.
Наймодатель заключает с вами договор соцнайма или дополнительное соглашение к нему.
Шаг 4. Приватизируйте квартиру (по желанию)
После переоформления найма квартиру можно приватизировать — бесплатно передать в собственность (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1). Приватизация бессрочная: с 22 февраля 2017 года ограничение по срокам снято.
Право на приватизацию у умершего нанимателя не наследуется само по себе. Наследники не могут «доприватизировать» квартиру за него, кроме одного исключения: если наниматель при жизни подал заявление на приватизацию со всеми документами и не отозвал его, но умер до оформления, тогда квартира входит в наследство.
Таблица: вариант ситуации — что делать — результат
| Ситуация | Что делать | Результат |
|---|---|---|
| Квартира по соцнайму, наниматель умер | переоформить договор найма на члена семьи (ст. 82 ЖК РФ) | право пользования, затем можно приватизировать |
| Наниматель подал на приватизацию, но не успел оформить | включить квартиру в наследство через суд | наследники получают квартиру в собственность |
| Квартира уже приватизирована | оформить наследство у нотариуса | наследники получают долю в собственности |
Долги по ЖКУ и служебное жильё: два частых осложнения
Долг по коммунальным услугам, накопленный при жизни нанимателя, автоматически на нового нанимателя не переходит как «наследственный», потому что наследства тут нет. Но члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам из договора соцнайма, поэтому долг, приходящийся на период совместного проживания, взыщут и с них (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Возьмите в управляющей организации справку о задолженности до переоформления договора, чтобы понимать сумму и при необходимости оформить рассрочку.
Служебное жильё
Служебное жильё и жильё в общежитии — это специализированный жилой фонд, а не социальный наём (раздел IV ЖК РФ). Право пользования им по наследству не передаётся и по ст. 82 ЖК РФ не переоформляется: после смерти работника, которому квартиру дали по службе, члены семьи по общему правилу обязаны освободить помещение, если не относятся к защищённым категориям.
Из-за чего родственники теряют право на квартиру
Основная причина проблем — родственники действуют как наследники там, где наследства нет, и упускают время. Разберём три типичные ошибки и основания для отказа.
Ошибка 1. Ждать полгода и не переоформлять наём
Многие ждут полгода, как при наследстве, и не идут к наймодателю. По соцнайму шестимесячного срока нет, но если в квартире не осталось прописанных членов семьи, наймодатель вправе расторгнуть договор и заселить жильё другим (ст. 83 ЖК РФ). Тянуть с переоформлением опасно: чем дольше квартира стоит без нанимателя, тем выше риск её потерять.
Ошибка 2. Пытаться «доприватизировать» за умершего
Родственники нередко считают, что могут завершить приватизацию за умершего. По общему правилу нельзя. Исключение одно: если наниматель при жизни подал заявление на приватизацию со всеми документами и не отозвал его, но умер до оформления, тогда квартира входит в наследство.
По делу № 5-КГ21-144-К2 (определение СКГД ВС РФ от 16.11.2021) суд признал: жильё включают в наследственную массу, если наследодатель выразил волю на приватизацию не на словах, а подал надлежащее заявление и не получил отказа. Одного намерения приватизировать недостаточно — суд отказывает, если заявление не подавалось. Основа позиции — пункт 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8.
Ошибка 3. Не проверить статус жилья и основания отказа
Прежде чем действовать, проверьте, был ли умерший вообще нанимателем по соцнайму: иногда квартира давно приватизирована на другого члена семьи или, наоборот, была служебной — тогда правила другие.
Наймодатель или суд отказывают в переоформлении найма по типичным основаниям:
- заявитель не был членом семьи нанимателя;
- заявитель не проживал в квартире и не был в неё вселён;
- нет согласия других дееспособных членов семьи;
- жильё относится к специализированному фонду (служебное, общежитие).
Если ни один член семьи не был вписан в договор и не проживал в квартире, право пользования прекращается со смертью нанимателя, и переоформить наём не получится.
Главное о наследовании неприватизированной квартиры
Неприватизированную квартиру не наследуют: она не была собственностью умершего (ст. 1112 ГК РФ). Родственник, живший с нанимателем, переоформляет договор соцнайма на себя и при желании приватизирует жильё (Закон РФ № 1541-1).
Наследство здесь работает лишь в одном случае — если наниматель успел подать заявление на приватизацию, но не оформил её до смерти, тогда квартиру включают в наследственную массу через суд.
FAQ
Можно ли унаследовать муниципальную квартиру?
Нет. Муниципальная квартира по договору соцнайма не входит в наследство, потому что не принадлежала умершему (ст. 1112 ГК РФ). Наследуется только собственность. Но член семьи, живший в квартире, вправе переоформить договор найма на себя (ст. 82 ЖК РФ).
Что делать, если наниматель умер, а квартира не приватизирована?
Обратитесь к наймодателю — в администрацию — с заявлением о признании вас нанимателем вместо умершего (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Понадобятся свидетельство о смерти, документы о родстве, согласие других членов семьи. После этого квартиру можно приватизировать.
Кто может переоформить договор соцнайма после смерти нанимателя?
Любой дееспособный член семьи умершего, вселённый в квартиру, — с согласия остальных членов семьи и наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Это супруг, дети, родители, а также другие родственники, вселённые как члены семьи (ст. 69 ЖК РФ).
Наследуется ли право на приватизацию?
Нет, само по себе право приватизировать квартиру не наследуется. Исключение: если наниматель при жизни подал заявление на приватизацию и не отозвал его, но умер до оформления, квартира входит в наследство (определение ВС РФ № 5-КГ21-144-К2).
Нужно ли идти к нотариусу с муниципальной квартирой?
Нет. Нотариус оформляет наследство только на имущество в собственности умершего. По муниципальной квартире он откажет — наследовать нечего. Обращаться нужно к наймодателю для переоформления договора соцнайма, а не к нотариусу.
Можно ли приватизировать квартиру после смерти нанимателя?
Да, но сначала нужно переоформить договор соцнайма на себя (ст. 82 ЖК РФ), а затем подать на приватизацию (Закон РФ № 1541-1). Приватизация бесплатная и бессрочная. Приватизировать на умершего нельзя.
Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашей ситуации.