Приватизация квартиры: кто имеет право и как оформить

Смотреть Содержание

• Короткий ответ
• Правовая основа: нормы и последние изменения
• Что можно и что нельзя приватизировать
• Таблица: ключевые параметры
• Пошаговый порядок действий
• Сроки и деньги
• Что даёт приватизация: плюсы и минусы
• Приватизация доли, комнаты и особые случаи
• Практика судов и надзорных органов
• Частые ошибки
• Итоги
• FAQ

Разбираем, кто вправе приватизировать квартиру, какие документы нужны, как проходит процедура и что нельзя приватизировать.

Короткий ответ

Приватизировать жильё вправе граждане РФ, занимающие его по договору социального найма (Закон РФ № 1541-1). Приватизация бесплатная, добровольная и с 2017 года бессрочная. Право на неё даётся один раз в жизни, но те, кто участвовал в приватизации несовершеннолетним, могут приватизировать жильё ещё раз после 18 лет. Нужно согласие всех совершеннолетних жильцов и детей от 14 до 18 лет. Нельзя приватизировать аварийное, служебное жильё, комнаты в общежитиях и жильё в закрытых военных городках.

Правовая основа: нормы и последние изменения

Приватизацию регулирует Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Статья 2 закрепляет право граждан на бесплатную передачу занимаемого по соцнайму жилья в собственность. С 22 февраля 2017 года приватизация стала бессрочной — крайний срок отменён.

Право на приватизацию имеют граждане РФ, занимающие жилое помещение по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде. Приватизировать можно только то жильё, в котором человек проживает на законных основаниях и зарегистрирован по месту жительства.

Иностранные граждане и лица без гражданства этим правом не пользуются, поскольку приватизация — право именно граждан России в отношении государственного и муниципального жилья.

Однократность и исключение для детей

Участвовать в приватизации бесплатно можно один раз в жизни — это принцип однократности.

Исключение: если человек участвовал в приватизации, будучи несовершеннолетним, его право не считается использованным — после достижения 18 лет он может приватизировать другое жильё ещё раз. Это защищает интересы детей, которых включают в приватизацию по решению взрослых, а не по собственному выбору.

Что можно и что нельзя приватизировать

Не всякое жильё подлежит приватизации — закон устанавливает прямые исключения.

Какое жильё приватизируют

Приватизировать можно квартиры и комнаты, занимаемые по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Главное условие — законное вселение и регистрация в этом жилье, а также его пригодность для постоянного проживания и отсутствие у дома аварийного статуса.

Какое жильё приватизировать нельзя

Не подлежат приватизации:

• помещения в аварийных домах;
• служебные жилые помещения, за отдельными исключениями, например в сельской местности по решению собственника жилья;
• комнаты в общежитиях;
• жилые помещения в закрытых военных городках.

Эти ограничения установлены самим законом и не зависят от желания нанимателя. Поэтому статус жилья проверяют до подачи документов: если оно относится к одной из этих категорий, приватизация невозможна.

Таблица: ключевые параметры

Пошаговый порядок действий

Расскажем пошагово, как приватизировать квартиру.

Шаг 1. Получите согласие всех жильцов

Приватизация возможна только с согласия всех совершеннолетних членов семьи и детей от 14 до 18 лет, имеющих право на жильё. Кто-то может отказаться от участия — тогда он оформляет письменный отказ, но сохраняет право пользования квартирой. Дети до 18 лет, зарегистрированные в жилье, включаются в приватизацию обязательно и наравне со взрослыми получают долю.

Если кто-то из жильцов не хочет участвовать, он оформляет отказ от приватизации. При этом он не теряет право пользования квартирой.

Шаг 2. Соберите документы

Какие документы понадобятся для приватизации:

• паспорта всех участников и свидетельства о рождении детей;
• договор социального найма или ордер на квартиру;
• технический и кадастровый паспорт помещения;
• выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных;
• справка об отсутствии участия в приватизации ранее;
• документ об отсутствии задолженности по ЖКУ.

Точный перечень уточняют в органе, ведающем приватизацией, поскольку он различается по регионам.

Шаг 3. Подайте заявление

Заявление о приватизации с пакетом документов подают в орган местного самоуправления, ведающий жилищным фондом, — напрямую или через МФЦ. Заявление подписывают все участники приватизации.

Шаг 4. Дождитесь договора передачи

Орган рассматривает заявление и заключает с гражданами договор передачи жилого помещения в собственность. Это основной документ приватизации: в нём указывают всех новых собственников и их доли. Договор передачи подписывают все участники приватизации, и именно он служит основанием для регистрации права.

Шаг 5. Зарегистрируйте право в ЕГРН

Право собственности на приватизированную квартиру регистрируют в Росреестре (через МФЦ) на основании договора передачи. После внесения записи в ЕГРН вы становитесь полноправным собственником.

Сроки и деньги

Вся процедура обычно занимает от 2 до 5 месяцев: сбор документов, рассмотрение заявления, заключение договора передачи и регистрация права в ЕГРН. Сроки зависят от региона, полноты документов и загруженности органов. Больше всего времени, как правило, уходит на сбор справок и подготовку технических документов, поэтому его закладывают с запасом.

Стоимость

Сама передача жилья в собственность бесплатна. Расходы возникают на госпошлину за регистрацию права в ЕГРН, на изготовление технических документов и, при желании, юридическое сопровождение. Госпошлину за регистрацию уточняйте на дату обращения.

Что даёт приватизация: плюсы и минусы

Приватизация — не всегда однозначно выгодный шаг. Прежде чем её оформлять, стоит взвесить обе стороны.

Плюсы приватизации:

1. Приватизированная квартира становится вашей собственностью: её можно продать, подарить, завещать, сдать в аренду, заложить под кредит.
2. Собственника нельзя выселить за долги по ЖКУ из единственного жилья.
3. При расселении аварийного дома собственник получает выкуп или равноценное жильё по соглашению.
4. Приватизация даёт полноценное право распоряжаться жильём и передавать его по наследству близким.

Минусы приватизации:

1. Собственник платит налог на имущество и взносы на капитальный ремонт, чего наниматель не делает.
2. Собственник же несёт бремя содержания жилья и риск его случайной гибели.
3. При расселении аварийного дома нанимателю дают новое жильё по социальным нормам, а собственнику — выкуп по рыночной стоимости или другое жильё по соглашению, что для маленькой старой квартиры не всегда выгоднее социального предоставления.

Когда приватизация выгодна

Приватизация обычно выгодна, если вы планируете распоряжаться жильём — продать, передать по наследству, использовать как актив. Если же жильё старое, дом близок к аварийному, а вы цените социальные гарантии нанимателя, стоит взвесить, нужна ли приватизация именно вам.

Приватизация доли, комнаты и особые случаи

Не всегда речь идёт о простой квартире на одну семью. Разберём частые нестандартные ситуации.

Комната в коммунальной квартире

Комнату в коммунальной квартире, занимаемую по договору социального найма, приватизировать можно — в собственность передаётся сама комната, а места общего пользования (кухня, коридор, санузел) остаются в долевой собственности жильцов пропорционально площади комнат. А вот комнаты в общежитиях, сохранивших этот статус, приватизации не подлежат.

Приватизация с несовершеннолетними

Дети, имеющие право на жильё, участвуют в приватизации обязательно и получают долю. Исключить ребёнка из приватизации нельзя — такая сделка оспорима. При этом участие в приватизации несовершеннолетним не лишает его права приватизировать другое жильё после 18 лет.

Если один из жильцов против

Приватизация возможна только при согласии всех имеющих право лиц. Если хотя бы один совершеннолетний против и не оформляет отказ, приватизировать квартиру нельзя. Принудить его к согласию через суд невозможно — это добровольное право.

Практика судов и надзорных органов

Споры о приватизации доходят до судов часто, и по ключевым вопросам практика устоялась. Если орган неправомерно отказал в приватизации (например, из-за отсутствия документов, которые невозможно получить не по вине гражданина), право собственности признают через суд. Суды защищают граждан, законно вселённых в жильё, когда препятствия к приватизации носят формальный характер.

Права несовершеннолетних

Верховный Суд последовательно защищает права детей: несовершеннолетних нельзя выселить из квартиры, а имеющие право на жильё включаются в приватизацию обязательно — их исключение делает приватизацию оспоримой. Сделку, нарушающую права ребёнка, признают недействительной даже спустя годы, поэтому пропуск ребёнка в приватизации — серьёзный порок, который всплывает при последующих сделках с квартирой.

Согласие и отказ

Практика подтверждает: без согласия всех имеющих право лиц приватизация невозможна, а отказ от участия должен быть добровольным и осознанным. Отказ, оформленный под давлением или без понимания последствий, оспаривают в суде.

Частые ошибки

Основные ошибки при приватизации жилья:

1. Тянуть с приватизацией, раз срок отменён. Но если дом признают аварийным, приватизировать квартиру будет нельзя. Бессрочность не означает, что возможность сохранится в любом случае.
2. Не включить в приватизацию несовершеннолетнего, имеющего право на жильё. Это делает сделку оспоримой: суд признает её недействительной по иску в защиту ребёнка.
3. Оформить отказ, не понимая последствий. Отказ сохраняет право пользования жильём, но не даёт доли в собственности. Последствия отказа нужно понимать заранее.
4. Распоряжаться квартирой до регистрации права в ЕГРН. Пока запись не внесена, приватизация не завершена, и продать или подарить жильё нельзя.

Итоги

Приватизировать квартиру вправе граждане РФ, законно занимающие жильё по договору социального найма (Закон РФ № 1541-1). Приватизация бесплатная, добровольная и бессрочная. Право даётся один раз, но участвовавшие в приватизации детьми могут воспользоваться им снова после совершеннолетия. Для приватизации нужно согласие всех совершеннолетних жильцов и детей от 14 до 18 лет, а несовершеннолетних включают обязательно.

Аварийное, служебное жильё, общежития и квартиры в закрытых военных городках приватизировать нельзя. Порядок простой: согласие жильцов, сбор документов, заявление в орган или МФЦ, договор передачи и регистрация права в ЕГРН.

Практический вывод: не откладывайте приватизацию бесконечно — при признании дома аварийным возможность теряется.

FAQ

Кто имеет право приватизировать квартиру?

Граждане РФ, занимающие жильё по договору социального найма в государственном или муниципальном фонде и зарегистрированные в нём. Приватизация бесплатная и добровольная (Закон РФ № 1541-1).

До какого года можно приватизировать жильё?

Приватизация бессрочная — с 2017 года крайний срок отменён. Но откладывать её рискованно: признание дома аварийным лишает права на приватизацию.

Сколько раз можно участвовать в приватизации?

Один раз в жизни. Исключение — участвовавшие в приватизации несовершеннолетними: после 18 лет они вправе приватизировать другое жильё ещё раз.

Нужно ли согласие всех прописанных?

Да. Для приватизации нужно согласие всех совершеннолетних жильцов и детей от 14 до 18 лет. Кто не хочет участвовать, оформляет отказ, сохраняя право пользования.

Какое жильё нельзя приватизировать?

Аварийное, служебное (кроме отдельных исключений), комнаты в общежитиях и жильё в закрытых военных городках. Эти ограничения установлены законом.

Сколько стоит приватизация?

Сама передача жилья бесплатна. Платят только госпошлину за регистрацию права в ЕГРН и, при необходимости, за технические документы и юридическую помощь.

Что делать, если в приватизации отказали?

Если отказ неправомерен, право собственности признают через суд. Практика защищает нанимателей, когда препятствия к приватизации формальны и не зависят от гражданина.

Можно ли приватизировать комнату в коммуналке?

Да, если она занимается по договору социального найма. В собственность передаётся комната, а места общего пользования остаются в долевой собственности жильцов. Комнаты в действующих общежитиях приватизировать нельзя.

Обязательно ли включать детей в приватизацию?

Да. Несовершеннолетние, имеющие право на жильё, участвуют в приватизации обязательно и получают долю. Исключение ребёнка делает сделку оспоримой.

Выгодно ли приватизировать старую квартиру?

Зависит от планов. Приватизация даёт право распоряжаться жильём, но добавляет налог на имущество и взносы на капремонт. Если дом близок к аварийному, взвесьте социальные гарантии нанимателя против плюсов собственности.

---

_{Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной ситуации.}

---