Кадастровая стоимость 2026: новые правила пересмотра и влияние на налог на имущество
Смотреть Содержание
Кадастровая стоимость – это официально закрепленная оценка государственной власти относительно того, сколько должно стоить конкретное недвижимое имущество. Эта оценка напрямую не влияет на цены сделок между компаниями и гражданами, но от нее зависит размер налоговых обязательств собственников, штрафов, государственных пошлин и т.д.
Что понимается под кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость участка, жилого или нежилого помещения определяется уполномоченными органами по утвержденной методологии. Это официальная позиция государства относительно того, сколько должен стоить конкретный объект. Она действует в течение определенного срока и подлежит периодическому пересмотру.
Кадастровая стоимость зависит от следующих факторов:
- тип объекта (например, жилой дом, квартира, торговое помещение, гараж и т.п.);
- площадь объекта (чем она больше, тем выше стоимость);
- расположение (близость к центру, транспортная доступность, спрос на недвижимость в районе и т.д.);
- инфраструктура (наличие поблизости заведений сферы обслуживания и социально значимых учреждений);
- материал здания, количество этажей (учитывается при оценке жилых домов);
- год постройки здания, его износ (новостройки оцениваются выше ветхого жилья);
- инженерные системы (доступ к газо-, водо- и электроснабжению);
- регион местонахождения (стоимость выше у объектов в развитых районах, туристических зонах).
Если речь идет о земельном участке, дополнительно принимается во внимание категория разрешенного использования надела: под жилищное строительство, сельское хозяйство, коммерческую деятельность.
То есть это номинальная цена, а не та, о которой договорились конкретный продавец с покупателем. Как правило, она ниже реальной.
Зачем нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость квартиры, дома или участка может существенно отличаться от рыночной. Этот показатель не влияет на цены реальных сделок, но используется в следующих ситуациях:
Расчет налога на имущество
Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база для исчисления налога на имущество равна кадастровой стоимости для следующих объектов недвижимости:
- торговых и деловых центров;
- помещений нежилого назначения;
- недвижимости, принадлежащей иностранным организациям и не связанной с их деятельностью через постоянные представительства;
- квартир;
- частных домов;
- машино-мест и гаражей;
- хозяйственных построек на земельных участках.
Росреестр обязан публиковать перечень объектов, для которых налог рассчитывается по КС, не позднее 1 января года, за который уплачивается бюджетное обязательство (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
Расчет налога на землю
Согласно ст. 391 НК РФ налоговая база определяется для каждого участка отдельно и равняется его кадастровой стоимости, отраженной в ЕГРН на 1 января соответствующего года. Если надел располагается одновременно в нескольких регионах / территориях, то надо рассчитывать несколько налоговых баз. Они определяются как КС, умноженная на долю участка, приходящуюся на конкретный субъект.
Определение цены отдельных сделок с недвижимостью
Если собственником недвижимого имущества является муниципалитет, регион или федеральная власть, то цены сделок зависят от КС. Например, согласно ст. 39.18 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам для постройки дома, ведения сельского хозяйства или иных нужд. Стоимость выкупа надела определяется в процентах от КС.
Определение размера штрафов
Согласно ст. 8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению карается штрафом:
- для физлиц – от 0,5% до 1% от КС надела, минимум 10 тыс. руб.;
- для компаний – от 1,5% до 2% от КС надела, не менее 100 тыс. руб.
Также от КС рассчитываются штрафы за неиспользование участка сельскохозяйственного и жилого назначения.
Расчет госпошлин при наследовании и дарении недвижимого имущества
При дарении недвижимости госпошлина составляет 4 000 рублей, если объект стоит менее 20 млн руб. Если объект дороже, то пошлина рассчитывается как 0,02% от кадастровой стоимости (максимум 500 тыс. руб.). Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса по региональному тарифу.
Кроме этого по кадастровой стоимость определяется госпошлина по наследованию:
- для детей, мужа / жены, родителей и полнородных братьев / сестер – 0,3% от стоимости объекта, не более 100 тыс. руб.;
- для иных наследников – 0,6%, не более 1 млн руб.
База для расчета – кадастровая стоимость на 2026 год или другой год, в котором совершается сделка.
Стоимость продажи на рынке
Законодательство не ограничивает физлиц в праве устанавливать любую стоимость недвижимости, в том числе и ниже кадастровой. Однако это влечет налоговые последствия, если собственник владел объектом менее пяти (в определенных случаях – трех) лет.
Если гражданин продает квартиру или дом по цене ниже, чем КС, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ рассчитывается налоговиками от базы КС х 0,7, а не от реальной цены сделки.
С 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент с 0,7 до 1.
Как часто меняется кадастровая стоимость
Сроки изменения кадастровой стоимости имущества определены Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ. Согласно его положениям регулярный пересмотр КС недвижимости производится:
- раз в 4 года – в общем случае;
- раз в 2 года – в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе.
Ближайший пересмотр КС земли запланирован на 2026 год, жилых и нежилых помещений, зданий, машино-мест – на 2027 год.
После запланированного пересмотра физические лица платят налог на недвижимость в новой сумме на основании уведомлений в 2028 году, организации – в 2027 году, потому что законодательством субъекта РФ для них могут быть предусмотрены авансовые платежи.
💡 Изменение кадастровой стоимости может происходить вне графика, если произошли существенные изменения с самим объектом. Например, его площадь увеличилась или уменьшилась, был проведен капитальный ремонт, вокруг была отстроена новая инфраструктура и т.д.
Законопроект об изменении правил уплаты налога на недвижимость
В Государственной Думе рассматривается законопроект № 1026190-8 от 29.09.2025, согласно которому будут внесены следующие правила по налогу на имущество:
- Росреестр будет обязан публиковать перечень объектов, для которых налог на имущество рассчитывается по КС, не до 1 января, а до 15 января.
- Объекты имущества, образованные с 1 января 2026 года, будут включены в перечень Росреестра в текущем году. То есть налог нужно будет платить уже с текущего года, а не со следующего, как было ранее.
- Уточняется определение понятия «объект бытового обслуживания»: дается перечень ОКВЭД для оказываемых в нем бытовых услуг.
- Расширится перечень организаций-льготников. Из-под налогообложения будут освобождены компании, которые используют недвижимость для размещения исправительных центров в рамках уголовной системы.
С 2027 года планируют:
- Отменить действующую сейчас обязанность юрлиц самостоятельно рассчитывать налог по КС. ИФНС будет самостоятельно рассчитывать налог к уплате на основе информации от Росреестра и ежеквартально направлять налогоплательщикам сообщения с исчисленной суммой.
- Перенести сроки уплаты налога на имущество. За квартал он будет перечисляться не позднее 28-го числа второго месяца, идущего после окончания квартала, за год – до 28-го марта включительно.
Законопроект предусматривает меры, направленные на исключение двойного налогообложения. Согласно ему суммы налога на имущество, уплаченные за границей по законам других стран, можно будет зачесть в счет бюджетных обязательств в РФ.