Как составить долгосрочный договор аренды
Смотреть Содержание
- Когда договор аренды считается долгосрочным
- Когда нужно регистрировать долгосрочный договор аренды
- Нюансы заключения договора долгосрочной аренды
- Как составить договор долгосрочной аренды
- Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре
- Что будет после регистрации долгосрочного договора аренды
Снять помещение надолго – выгодное решение, если обе стороны настроены на стабильные и продолжительные отношения. Особенно когда все условия ясны и устраивают всех. Такой договор дает возможность уверенно строить планы на будущее. Разберемся, какие особенности есть у долгосрочной аренды и как правильно оформить такой договор.
Когда договор аренды считается долгосрочным
Долгосрочный договор аренды (или найма, если речь о жилье) — это соглашение, которое заключается на срок от одного года. Такой договор всегда оформляется письменно и подписывается обеими сторонами.
Между терминами «аренда» и «наем» есть различия. Аренда касается нежилых помещений или когда жилье снимает организация (для проживания сотрудников) . Наем же — это только жилье, и если стороны договора – частные лица.
В повседневной речи оба термина зачастую заменяют друг друга. Поэтому в тексте будет чаще использоваться слово «аренда».
В долгосрочную аренду можно взять:
🏠 жилые помещения (квартиры, дома, комнаты);
🏪 нежилые объекты (офисы, склады, магазины, производственные комплексы);
🏡 земельные участки.
Договор аренды можно заключить без конкретного срока, тогда он считается бессрочным. А договор найма жилого помещения заключается максимум на пятилетний срок. Если период не указан, то по умолчанию он считается равным пяти годам.
Когда нужно регистрировать долгосрочный договор аренды
| Объект аренды/найма | Срок аренды/найма | Норма |
|---|---|---|
| Нежилое здание/помещение | от 1 года | Ст. 651 ГК РФ |
| Помещение для проживания | От 1 года до 5 лет | ст. 674 ГК РФ (регистрируется обременение, а не сам договор) |
Нюансы заключения договора долгосрочной аренды
При заключении договора долгосрочной аренды есть важные моменты, о которых стоит знать.
Обязательная государственная регистрация
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды на срок более одного года подлежит госрегистрации в Росреестре. При этом важно понимать: договор начинает действовать с момента подписания, а не с даты регистрации. То есть если стороны все подписали, арендатор принял помещение по акту и начал им пользоваться – он уже обязан платить. И выселить его просто так тоже не получится. Уточнение по этому вопросу дано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.
Но для третьих лиц (например, для новых собственников помещения) договор без регистрации не работает – п. 3 ст. 433 ГК РФ. К примеру, если помещение продали, новый собственник может не признать права арендатора, потому что договор для него юридически ничего не значит.
Если речь идет о договоре найма сроком больше года, то есть жилье снимает физлицо, регистрировать сам договор не нужно. Но стороны обязаны зарегистрировать обременение на квартиру в связи с ее наймом. Об этом прямо сказано в п. 2 ст. 674 ГК РФ. На это отведен месяц с момента подписания договора.
❗️ При отсутствии регистрации договор становится юридически уязвимым – арендатор может утратить ряд прав, например:
- Рискует потерять помещение, если сменится его владелец – договор действует только для подписавших его лиц. Например, квартиру унаследует родственник и не захочет исполнять условия договора.
- Может лишиться преимущественного права на продление аренды. Это особенно накладно, если в нежилое помещение для бизнеса были вложены инвестиции (отделка, оборудование, дизайн и т.п.).
- Не сможет передать помещение в субаренду.
- Не получится оформить лицензию. Например, если вы открываете магазин и хотите продавать алкоголь, для получения лицензии нужно предоставить зарегистрированный договор аренды.
- Арендатор – организация без зарегистрированного договора не сможет учесть арендные платежи в расходах при налогообложении прибыли.
Что важно предусмотреть в долгосрочном договоре аренды
Срок аренды
Срок аренды должен быть не менее одного года. Не забудьте включить условие об обязательной регистрации.
Арендная плата
В договоре должны быть четко прописаны: стоимость арендуемой площади, порядок и сроки платежей. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, арендодатель вправе пересматривать цену аренды один раз в год. Однако любое изменение должно быть согласовано с арендатором. Укажите, за сколько дней собственник обязан предупредить об изменении цены (не меньше чем за 30 дней).
Пропишите, из чего складывается цена (только аренда или плюс коммуналка и т. п.).
Порядок расторжения договора
Если договор аренды помещения заключен на неопределенный срок, любая из сторон может расторгнуть его в любой момент, предупредив другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для этого достаточно направить соответствующее уведомление, и договор прекращается с момента его получения (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Но если аренда на конкретный срок, выйти из договора будет сложнее, особенно арендатору. Что важно сделать:
👉 Включить в договор возможность расторжения по инициативе арендатора, если собственник нарушает обязательства (например, не пускает в помещение, отключает свет). Это позволит обойтись без длительных судебных разбирательств. Можно предусмотреть штрафы для арендодателя, если он нарушит условия и помешает арендатору пользоваться помещением.
👉 Прописать, что будет с обеспечительным платежом, если договор расторгается. Например, если кто-то не выполнит свои обязательства, эта сумма может быть использована для возмещения ущерба.
Обеспечительный (гарантийный) платеж — это финансовая гарантия, которую арендатор предоставляет арендодателю, в виде определенной суммы. Эти деньги служат компенсацией на случай, если в процессе использования арендованного имущества возникнут какие-либо повреждения, просрочки платежей или другие нарушения условий договора, требующие материального возмещения. Подробнее >>>
👉 Если арендатор делает улучшения в арендуемом помещении, следует заранее указать, какие из них будут компенсированы арендатору при расторжении договора.
Если в договор аренды вносятся изменения или дополнения, то дополнительное соглашение тоже подлежит регистрации в Росреестре. Это же правило действует и при досрочном прекращении договора.
Когда срок договора истечет, то в Росреестр нужно обратиться для снятия обременения с помещения.
Как составить договор долгосрочной аренды
Договор долгосрочной аренды должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Составляется в двух экземплярах – каждому по одному. В договоре подробно описывается объект аренды, указывается, что он не заложен и не обременен правами других лиц. Также прописываются права и обязанности сторон, размер и порядок платежей, срок действия, условия расторжения и продления, правила передачи объекта, порядок разрешения возможных споров и пр.
К договору лучше приложить:
- Акт приема-передачи – подтверждает состояние имущества на момент начала аренды.
- План помещения.
- Фотофиксация состояния (для защиты от претензий при расторжении).
Образцы долгосрочного договора аренды
Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре
Для регистрации долгосрочного договора аренды обычно требуются:
📜 Заявление на регистрацию — его оформляют в МФЦ.
📜 Подлинник договора аренды с актом приема-передачи – в трех экземплярах.
📜 Паспорт заявителя — это может быть либо арендодатель, либо арендатор.
📜 Документы на недвижимость — выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.
С 01.03.2023 получить выписку из ЕГРН через сайт Росреестра больше нельзя. Осталось только 2 варианта: через Госуслуги или в МФЦ. Подробнее >>>
📜 Техплан помещения (если арендуется его часть).
Дополнительные документы:
- Если арендатор – компания и сумма за аренду на весь срок больше 25% стоимости ее имущества, нужен протокол собрания участников или уполномоченного органа, подтверждающий одобрение сделки.
- Если недвижимость куплена в ипотеку и находится в залоге, нужно от банка письменное согласие на сдачу его в аренду.
- Нотариальное согласие супруга – если имущество было куплено в браке.
- Квитанция об оплате госпошлины (С 1 января 2025 года госпошлина за регистрацию договора аренды: 4 000 рублей для физлиц, 44 000 рублей для юрлиц).
Для юридических лиц также понадобятся:
- протокол о назначении директора или доверенность,
- выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, ОГРН, уставные документы.
После подготовки всех документов необходимо отдать их в Росреестр. Есть несколько способов подачи:
👉 Лично в офис Росреестра или через представителя по доверенности.
👉 Через МФЦ.
👉 По почте – с описью вложения и уведомлением о вручении.
👉 Онлайн – через портал Госуслуг или сайт Росреестра (нужна электронная подпись).
Срок регистрации долгосрочного договора аренды небольшой. Обычно это 7 рабочих дней, если подать документы напрямую в Росреестр. А если через МФЦ, то процесс может занять до 9 рабочих дней. Договор найма жилого помещения проходит регистрацию за 5 рабочих дней (ст. 51 ГК РФ).
Регистратор выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и сами договоры со штампами.
Что будет после регистрации долгосрочного договора аренды
Когда заключается долгосрочный договор аренды, то его регистрация становится своего рода “защитой” для обоих участников. Арендатор может занимать помещение в условленный период, не опасаясь внезапного выселения. Недвижимость фактически оказывается под обременением. Владелец уже не может свободно ею пользоваться. Это право временно переходит к арендатору. Но распоряжаться объектом (например, продать его) собственник все равно может.
Если продается такая недвижимость, договор аренды останется в силе. Нужно просто заранее предупредить покупателя о том, что объект сдан в аренду и указать это в договоре купли-продажи. После покупки арендодателем становится новый владелец.
Разорвать договор или изменить его условия без согласия арендатора будет невозможно.