Процедура оформления договора цессии в Росреестре
Смотреть Содержание
Оформление цессии в Росреестре требуется не всегда — лишь в строго ограничённых случаях. Когда необходимо обращаться в регистрирующий орган, нужно ли в обязательном порядке фиксировать смену стороны по обязательству и чем может обернуться игнорирование установленного порядка — разберёмся далее.
Что нужно знать о передаче права требования
Право на взыскание долга может перейти от одного лица к другому. Насколько сложной окажется эта процедура, зависит от того, в каком виде оформлено исходное соглашение между прежним кредитором и должником (ст. 389 ГК РФ).
👉 если начальное обязательство закреплено письменно, то для перехода прав достаточно оформить новый документ в бумажной форме;
👉 когда передаются права, основанные на нотариально удостоверённой сделке, например, по договору ренты, необходимо повторное обращение к нотариусу. Его подпись потребуется и на новом соглашении;
👉 если речь идёт о праве, возникшем из сделки, подлежащей регистрации в госоргане, к оформлению прибавляется ещё один шаг — обращение в Росреестр.
Согласно ст. 164 ГК РФ юридическая значимость у сделки, подлежащей обязательной регистрации, появляется только после того, как соблюдена установленная процедура. Если соглашение между прежним и новым кредитором так и не будет передано в Росреестр, с правовой точки зрения оно останется «пустым» , то есть является несущественным и за ним никаких изменений не последует.
Стоит учитывать и подход Верховного суда. В своём постановлении от 21.12.2017 года № 54 Пленум разъяснил: если нарушены требования к регистрации, это не лишает должника правовой защиты.
Иными словами, если должник получил уведомление от прежнего кредитора и выплатил средства новому, его действия не будут признаны незаконными.
Когда нужно регистрировать договор переуступки в Росреестре
Федеральная служба, ответственная за кадастр, картографию и регистрацию имущественных прав, занимается оформлением сделок, затрагивающих недвижимость. Это зафиксировано в пункте 1 Положения, утверждённого постановлением Правительства от 01.06.2009 № 457.
При этом направлять на регистрацию любые договоры, где упоминается смена стороны в обязательстве по объекту недвижимости, нет необходимости. Такое разъяснение содержится в статье 551 Гражданского кодекса. То же самое касается случаев, когда имущество входит в состав предприятия, что следует из части 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ.
Например, если происходит замена кредитора по соглашению купли-продажи жилья, земельного участка или другого недвижимого имущества.
Передача цессионного соглашения подлежит регистрации только при выполнении одного из двух условий:
✅ когда предметом исходного обязательства является аренда недвижимого имущества. Подтверждением служит статья 609 Гражданского кодекса;
✅ если передаются права, ранее закреплённые по договору участия в долевом строительстве. Это следует из статьи 48 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.
Если речь идёт об аренде зданий или сооружений, обязательное оформление в Росреестре потребуется, только если срок аренды составляет не менее одного года (статья 651 Гражданского кодекса). Исключение — ситуации, когда объект аренды включён в имущественный комплекс. Тогда длительность аренды значения не имеет (ст. 658 ГК РФ).
Госпошлина за регистрацию договора цессии
| Вид действия | Физические лица | Юридические лица |
|---|---|---|
| Регистрация договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) | 350 руб. | 12 000 руб. |
| Регистрация договора аренды или уступки прав по договору аренды (если подлежит регистрации) | 4 000 руб. | 44 000 руб. |
| Внесение изменений в записи ЕГРН о правах, ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества | 700 руб. | 2 000 руб. |
| Регистрация соглашения об изменении или о расторжении договора аренды (если договор зарегистрирован в ЕГРН) | 700 руб. | 2 000 руб. |
| Регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по ипотеке | 2 000 руб. | 2 000 руб. |
| Регистрация смены владельца закладной | 1 000 руб. | 1 000 руб. |
Как зарегистрировать уступку прав в Росреестре
Отдельного правового акта, который пошагово описывает, как регистрируется уступка прав требования, в настоящий момент не существует. Процедура строится на положениях закона № 218-ФЗ, а также на Административном регламенте, утверждённом приказом Минэкономразвития от 7 июня 2017 года № 278.
Для завершения процедуры потребуется пройти несколько этапов:
- Подготовить пакет документов. Его перечень зависит от характера обязательства. К примеру, если уступаются права по договору участия в строительстве, то, согласно части 10 статьи 48 Федерального закона № 218-ФЗ, понадобятся сам договор уступки, а также справка от застройщика или кредитной организации, подтверждающая внесение средств полностью или частично.
- Уплатить государственную пошлину.
- Подать документы в Росреестр. Это можно сделать лично, по почте либо через электронную форму на официальной интернет-площадке ведомства.
После этого начинается процедура обработки заявки. Сюда входят: регистрация поступивших материалов, отправка межведомственных запросов, юридическая проверка всех представленных бумаг, оценка правомерности заключённого соглашения и, в конечном итоге, внесение записи о передаче прав в реестр. В подтверждение регистрации на экземпляре договора проставляется соответствующая отметка.
Особенности фиксации смены владельца прав
Помимо регистрации самого соглашения, нужно внести в реестр сведения о том, что правопритязания перешли к другой стороне. Такая обязанность возникает не только при уступке, связанной с арендой или долевым строительством.
Запись в Едином государственном реестре недвижимости должна быть изменена также в ситуациях, когда:
- осуществляется продажа или дарение объектов недвижимости;
- передаётся имущество с обременением в виде ренты;
- в аренду передаётся имущественный комплекс (предприятие);
- возникают иные основания, указанные в законодательстве.
При этом фиксировать в Росреестре сам договор не обязательно — достаточно внести информацию о смене стороны в реестровую запись. Именно она подтверждает юридическую силу произошедших изменений.
Как оформляется передача прав по цессионному соглашению
Процедура оформления смены стороны по обязательству в случае уступки права требования регулируется Административным регламентом, утверждённым приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. Этот документ описывает последовательность действий, которую должен выполнить заявитель — собственник объекта, его представитель или иное лицо, имеющее право действовать от имени владельца в соответствии с положениями закона № 218-ФЗ.
В пакет документов, который нужно передать в Росреестр, входят:
- заявление на проведение регистрационной процедуры;
- два договора — начальное соглашение, по которому возникло право, и цессионное, по которому это право передаётся;
- карта-план, если разговор идёт о передаче прав на земельный участок;
- доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия, если регистрацией занимается не сам правообладатель.
Перед тем как обращаться в регистрационный орган, заявитель обязан оплатить установленную пошлину. Её размер определяется пунктом 22 статьи 333.33 НК РФ. Для физических лиц он составляет 2 тыс. руб., для организаций — 22 тыс. руб. В некоторых случаях сумма может быть увеличена. Например, при регистрации перехода прав на имущественный комплекс размер госпошлины достигает 60 тыс. руб. (пункт 21 той же статьи НК).
Подтверждение оплаты в виде квитанции предоставлять не нужно. Сведения о совершённом платеже Росреестр получает автоматически через Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).
После поступления документов процедура регистрации занимает до 7 рабочих дней. Если подача осуществлялась через многофункциональный центр, срок увеличивается — регистрационные действия займут не более 9 рабочих дней.