Дарение доли в квартире: обязательный нотариус и налог

Смотреть Содержание

• Короткий ответ
• Какие законы регулируют дарение доли и что изменилось с 2025 года
• Что должно быть в договоре дарения доли
• Как оформить дарение доли: пошаговый порядок
• Сколько стоит подарить долю и какой платить налог
• Дарение, продажа или завещание доли: чем они различаются
• Из-за чего дарение доли признают недействительным
• Можно ли отменить дарение доли после регистрации
• Главное о дарении доли в квартире
• FAQ

В статье расскажем, как подарить долю в квартире, нужен ли нотариус и в каком случае платят НДФЛ.

Короткий ответ

Договор дарения доли в квартире с 2025 года подлежит обязательному нотариальному удостоверению — по двум основаниям сразу: как сделка с долей (ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и как дарение недвижимости между гражданами (п. 3 ст. 574 ГК РФ, введён ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Согласие других совладельцев на дарение не требуется: преимущественное право покупки на дарение не распространяется (ст. 250 ГК РФ). Близкие родственники освобождены от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), остальные налог уплачивают. Готовый образец договора — ниже.

Какие законы регулируют дарение доли и что изменилось с 2025 года

Дарение доли регулируют три акта:

1. Гражданский кодекс — определяет саму сделку.
2. Закон о госрегистрации — форму и нотариуса.
3. Налоговый кодекс — налог.

Главное изменение последних лет — переход к обязательному нотариальному удостоверению.

Дарение по ст. 572 ГК РФ — это безвозмездная передача вещи в собственность: даритель ничего не получает взамен. Если в договоре есть встречная передача денег, вещи или обязательство одаряемого, это уже не дарение, а притворная сделка, и её можно признать недействительной (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Подарить долю можно любому человеку — родственнику или постороннему.

Почему дарение доли теперь обязательно у нотариуса

Нотариальное удостоверение договора дарения доли обязательно по двум самостоятельным основаниям:

1. Отчуждение доли в праве общей собственности требует нотариуса по ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — это правило действует давно.
2. Любой договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально по п. 3 ст. 574 ГК РФ — это правило действует с 13 января 2025 года (ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ).

Простая письменная форма для дарения доли больше не подходит — Росреестр такой договор не зарегистрирует.

Согласие совладельцев на дарение не нужно

Преимущественное право покупки, которое действует при продаже доли, на дарение не распространяется. Правило ст. 250 ГК РФ касается только возмездных сделок — продажи и мены, поэтому уведомлять других совладельцев о дарении и получать их согласие не требуется.

Что должно быть в договоре дарения доли

Договор дарения доли составляет нотариус, но стороны должны заранее договориться о его существенных условиях. Без них сделку не удостоверят.

Предмет договора нужно описать точно:

• какая доля дарится (например, 1/3);
• в какой квартире: адрес, кадастровый номер и площадь;
• на основании какого документа доля принадлежит дарителю.

Указывают, что дарение доли безвозмездное. Прописывают стороны с паспортными данными и то, что даритель дееспособен и действует добровольно.

Договор можно оформить и как обещание подарить долю в будущем — тогда он порождает обязанность передать её позже (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Такое обещание должно ясно называть одаряемого и предмет дарения. Обещание подарить всё имущество без конкретики ничтожно.

Если доля принадлежит ребёнку

Если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному, подарить её от его имени нельзя — закон запрещает дарение имущества подопечных (ст. 575 ГК РФ). А вот подарить долю ребёнку можно: за него договор подписывает законный представитель.

Если даритель состоит в браке

Если даритель состоит в браке и доля — совместно нажитое имущество, для дарения нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Долю, полученную самим дарителем в дар или по наследству, дарить можно без согласия супруга — это личное имущество.

Как оформить дарение доли: пошаговый порядок

Оформление дарения доли занимает несколько дней и проходит через нотариуса, который сам передаёт документы в Росреестр. Разберём шаги и нужные документы.

Шаг 1. Собрать документы

Для сделки нотариусу понадобится пакет документов.

Какие документы понадобятся:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о праве;
• документ-основание права дарителя (договор, свидетельство о наследстве);
• нотариальное согласие супруга — при совместно нажитой доле;
• документы законного представителя —при дарении ребёнку.

Шаг 2. Удостоверить договор у нотариуса

Договор дарения доли подписывают в присутствии нотариуса. Нотариус проверяет дееспособность и добровольность сторон, разъясняет последствия, удостоверяет договор и вносит сведения в реестр. Именно на этом шаге сделка приобретает силу.

Шаг 3. Зарегистрировать переход права

После удостоверения нотариус сам подаёт документы на регистрацию перехода права в Росреестр — обычно электронно, это входит в услугу. Госпошлину за регистрацию платит одаряемый. Регистрация занимает 1–3 рабочих дня, после чего одаряемый становится собственником доли.

Образец договора дарения доли в праве общей собственности на квартиру

Образец подходит для дарения доли между близкими родственниками. Для дарения постороннему добавляют условия о налоге, а конкретные формулировки нотариус приведёт под ваш случай.

Сколько стоит подарить долю и какой платить налог

Расходы на дарение доли складываются из платы нотариусу, госпошлины за регистрацию и налога для неблизких. Для близких родственников налога нет.

Плата нотариусу

Плата нотариусу — это единый нотариальный тариф: федеральная часть плюс региональная.

За удостоверение дарения недвижимости:

1. Федеральный тариф — 0,5 % суммы от кадастровой стоимости той доли, которая дарится, но не менее 300 руб. и не более 20 000 рублей. Для близких родственников действует льгота 50 %, то есть не более 10 000 рублей.
2. Региональный тариф — устанавливает местная нотариальная палата, обычно составляет от 6 000 до 10 000 руб.

Госпошлина составляет 4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта (или её часть, соответствующая доле) не превышает 20 млн рублей. Если стоимость выше — расчёт другой (0,02% от кадастровой стоимости доли, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 000 рублей) .

---

Пример расчёта:

Дарение доли кадастровой стоимостью 3,5 млн рублей близкому родственнику. Предположим, что региональный тариф составляет 7 000 руб.

1. Федеральный тариф — 8 750 руб. (3 500 000 × 0,5 % ÷ 2).
2. Региональный тариф — 7 000 руб.
3. Госпошлина — 4 000 руб. с одаряемого.

Итого — 15 750 руб. (8 750 + 7 000).

Итого с учётом госпошлины — 19 750 руб. (15 750 + 4 000).

НДФЛ — нет, так как дарение близкому родственнику.

---

НДФЛ

От НДФЛ освобождены близкие родственники — супруг, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 СК РФ). Они не платят налог и не подают декларацию (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Одаряемый, который не входит в этот круг (например, тётя, племянник или посторонний), платит НДФЛ. Ставка налога зависит от размера налоговой базы. Для недвижимости, включая доли в ней, по общему правилу берётся кадастровая стоимость объекта, внесённая в ЕГРН.

Ставка налога:

• 13% — если база не превышает 2,4 млн рублей;
• 15% — с части базы, которая превышает 2,4 млн рублей.

Такой одаряемый подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля.

Дарение доли: близкому или постороннему

Дарение, продажа или завещание доли: чем они различаются

Передать долю близкому человеку можно тремя способами, и у каждого своя цена и свои последствия. Выбор зависит от того, нужно ли передать долю сразу или после смерти, и от родства сторон.

Способы передачи доли:

1. Дарение — переводит долю на одаряемого сразу после регистрации, для близких родственников оно без налога, но подаренную долю обратно не забрать (кроме редких оснований ст. 578 ГК РФ).
2. Продажа — переводит долю сразу, но требует соблюдать преимущественное право совладельцев и облагается НДФЛ, если жильё в собственности меньше минимального срока.
3. Завещание — оставляет долю в собственности владельца до его смерти, наследник платит только госпошлину нотариусу, но получает долю не сразу и может столкнуться с обязательными наследниками.

Сравнение способов передачи доли в праве собственности

Из-за чего дарение доли признают недействительным

Дарение доли оспаривают чаще всего по нескольким основаниям, и знание их заранее экономит деньги и время.

Когда дарение доли могут признать недействительным:

1. Несоблюдение формы. Без нотариального удостоверения договор дарения доли ничтожен, а Росреестр его не зарегистрирует (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, п. 3 ст. 574 ГК РФ).
2. Притворность. Если под дарением скрыта продажа, сделку признают недействительной, а права переведут на совладельца.
3. Порок воли. Дарение под давлением, обманом или в состоянии, когда даритель не понимал значения действий, оспаривается заинтересованными лицами.
4. Дарения от имени малолетних и недееспособных (ст. 575 ГК РФ) и дарение без обязательного нотариального согласия супруга на совместно нажитую долю.

Проверка этих условий — как раз то, ради чего закон и ввёл обязательного нотариуса.

Можно ли отменить дарение доли после регистрации

Отменить уже зарегистрированное дарение доли очень сложно: подарок по общему правилу возврату не подлежит. Закон допускает отмену лишь в исключительных случаях, и просто передумать даритель не вправе.

Даритель может отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или умышленно причинил дарителю телесные повреждения (ст. 578 ГК РФ). Отмену можно предусмотреть и на случай, если даритель переживёт одаряемого. Если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, требовать отмены дарения в суде вправе наследники дарителя. При отмене одаряемый обязан вернуть долю, если она сохранилась в натуре.

До передачи дара у сторон больше свободы: одаряемый вправе в любой момент отказаться принять дар, а такой отказ по дарению доли также оформляется нотариально (ст. 573 ГК РФ). Если же речь о договоре обещания дарения в будущем, даритель может отказаться его исполнять при резком ухудшении своего имущественного или семейного положения (ст. 577 ГК РФ).

Главное о дарении доли в квартире

Дарение доли в квартире проходит только через нотариуса. Согласие других совладельцев не нужно — преимущественное право на дарение не распространяется (ст. 250 ГК РФ).

Близкие родственники НДФЛ не платят и декларацию не подаю, остальные платят НДФЛ 13–15 %. Расходы близких — тариф нотариуса (до 10 000 рублей федеральной части плюс региональная) и госпошлина Росреестра 4 000 рублей.

Главные риски — притворность и несоблюдение формы, поэтому текст договора доверяют нотариусу.

FAQ

Нужно ли согласие других собственников на дарение доли?

Нет. Преимущественное право покупки действует только при продаже доли, а на дарение не распространяется (ст. 250 ГК РФ). Уведомлять совладельцев и получать их согласие не нужно.

Обязателен ли нотариус при дарении доли?

Да, обязателен. Договор дарения доли удостоверяет нотариус по двум основаниям: как сделка с долей (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) и как дарение недвижимости между гражданами с 13.01.2025 (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Без нотариуса Росреестр переход права не зарегистрирует.

Платит ли близкий родственник налог при дарении доли?

Нет. Супруг, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры освобождены от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) и декларацию не подают. Остальные одаряемые платят налог 13–15 % с базы не менее 70 % кадастровой стоимости доли.

Можно ли подарить долю несовершеннолетнему ребёнку?

Да. Ребёнку долю подарить можно, за него договор подписывает законный представитель (родитель, опекун). А вот подарить долю от имени малолетнего или недееспособного нельзя — запрещено (ст. 575 ГК РФ).

Можно ли отменить или оспорить дарение доли?

Да, в отдельных случаях. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь или жизнь близких (ст. 578 ГК РФ). Оспорить сделку можно при её притворности, пороке воли или несоблюдении формы — через суд в порядке ГПК.

---

_{Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет консультацию юриста.}

---