Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-21827/2022

12 июля 2023 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания - Тишковой А.Н.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 (представитель по доверенности),

от ответчика и третьего лица – представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дуэт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680521, <...>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального р-на (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680038, <...>)

третье лицо – ООО «Авекском» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 192012, <...> д. 7к1, кв. 45)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения кадастровый номер 27:17:0300601:1704 площадью 60,8 кв.м. по адресу <...> в отношении пункта 2.1, пункта 2.1.1. договора, утвердив их в редакции:

«2.1. стоимость приобретаемого Покупателем Объекта составляет 2 093 000-00 руб. (Два миллиона девяносто три рубля 00 копеек)»

«2.1.1. Сумма в размере 2 093 000-00 руб. подлежит перечислению в течение...» далее по тексту договора.

В судебном заседании представитель истца поддержала ранее поданное ходатайство об уточнении исковых требований – просит урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дуэт» и Комитетом но управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по Договору купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения кадастровый помер 27:17:0300601:1704 площадью 60,8 кв.м. по адресу Хабаровский край. <...> в отношении пункта 2.1.. пункта 2.1.1. договора, утвердив их в следующей редакции:

«2.1. Стоимость приобретаемого Покупателем объекта составляет 1 826 000-00 руб. (Один миллион восемьсот двадцать шесть тысяч рублей 00 копеек).»

«2.1.1. Сумма 1 826 000-00 руб. подлежит перечислению в течение...» далее по тексту договора.

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.

От ответчика и третьего лица отзывы не поступили, что в силу положений ч.1 ст. 156 АПК, не является препятствием к разрешению спора.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из предмета иска, на рассмотрение суда передан преддоговорной спор, возникший при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Решением суда по делу №А73-10933/2021 от 25.10.2021 г. признан незаконным отказ в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества – нежилого помещения кадастровый номер 27:17:0300601:1704 по адресу <...>, выраженный в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района от 17.06.2021 № 01-21/3961.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района обязан устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Дуэт» посредством совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию права общества с ограниченной ответственностью «Дуэт» на приобретение арендуемого имущества: нежилое помещение с кадастровым номером 27:17:0300601:1704, расположенное по адресу <...>.

Во исполнение указанного решения ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номер 27:17:0300601:1704 по адресу <...>.

Цена объекта указана ответчиком в размере 2 858 715. Цена определена на основании Отчета ООО «Авескон».

Данный проект подписан истцом с протоколом разногласий.

Стороны не достигли согласия по цене договора

Часть 2 ст.445 ГК устанавливает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). (т.е. императивная норма).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Вышеуказанным решением суда установлено, что «С 2006 года ООО «Дуэт» является арендатором муниципального имущества - функционального нежилого помещения 1 (10-13) общей площадью 60,3 кв.м. по адресу с. Восточное Хабаровского района, ул. Центральная, д.1, кадастровый номер 27:17:0300601:1704; в настоящий момент между Комитетом и обществом заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества от 09.04.2021 № 669-2021.

20.05.2021 общество обратилось в Комитет с заявлением о рассмотрении вопроса преимущественного права на выкуп вышеуказанного нежилого помещения 1 (10-13) общей площадью 60,3 кв.м. по адресу с. Восточное Хабаровского района, ул. Центральная, д.1, кадастровый номер 27:17:0300601:1704.

В силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закон № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из общедоступных сведений Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ФНС РФ судом установлено, что ООО «Дуэт» с 01.08.2016 является микропредприятием, то есть субъектом малого предпринимательства.

Сведений о наличии у общества задолженности по арендной плате за испрашиваемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) не представлено.

Постановлением Администрации от 16.07.2020 № 658 объект функциональное нежилое помещение 1 (10-13), этаж 1, общей площадью 60,3 кв.м. по адресу с. Восточное Хабаровского района, ул. Центральная, д.1, кадастровый номер 27:17:0300601:1704 включен в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

судом на основе оценки представленных в материалы дела документов, ООО «Дуэт» применительно к испрашиваемому им недвижимому имуществу (нежилое помещение кадастровый номер 27:17:0300601:1704 по адресу <...>) соответствует условиям, из числа обозначенных в части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ».

В силу положений ч.1 ст. 69 АПК, Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

В материалы дела ответчиком представлен Отчет ООО «Авеском», согласно которому, рыночная стоимость объекта без учета НДС на дату оценки (24.05.2022 г.) составляет

Ссылаясь на завышенность данной стоимости, истец обратился с настоящим иском.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 7240/12 от 18.10.2012 г., дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В этом же Постановлении указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Как было указано, выше решением суда установлена дата получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 20.05.2021 г.

Отчет же представленный ответчиком составлен по состоянию на дату 24.05.2022 г., что само по себе уже является основанием для оспаривания цены договора.

В связи с чем, судом определением от 28.03.2023 г. была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» эксперту ФИО2 .

Перед экспертом поставлен вопрос «Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 27:17:0300601:1704 площадью 60, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.05.2021 г. без НДС. ?»

Из заключения эксперта от 11.05.2023 г. следует, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.05.2021 г. (без учета НДС) при условии состояния требующего косметического ремонта (это состояние подтверждается фотографиями, представленными в Отчете и объявлением от 26.04.2021 г., размещенным на сайте указанной в заключении эксперта) составляет – 1 826 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации своего права в порядке ФЗ № 159-ФЗ с учетом составляет 1 826 000 руб.

Стоимость, указанная в проекте договора, определенная на иную дату, не может быть указана в качестве выкупной цены на основании вышеизложенных разъяснений Президиума ВАС РФ. Следовательно, цена подлежит установлению в размере рыночной стоимости указанной в заключении эксперта.

В силу положений ч.1 ст.110 АПК, с ответчика надлежит взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины (п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. № 46).

На основании этой же нормы и ст.101, 106 АПК, суд находит необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате услуг эксперт.

Внесенные истцом на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат перечислению на счета экспертной организации на основании ч.1 ст.109 АПК.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Пункт 2.1 договора купли продажи муниципального имущества – нежилого помещения кадастровый номер 27:17:0300601:1704 площадью 60,8 кв.м. по адресу <...> принять в редакции истца, изложив его следующим образом : «Стоимость приобретаемого Покупателем объекта составляет 1 826 000-00 руб. (Один миллион восемьсот двадцать шесть тысяч рублей 00 копеек).»

Пункт 2.1.1 договора купли продажи муниципального имущества – нежилого помещения кадастровый номер 27:17:0300601:1704 площадью 60,8 кв.м. по адресу <...> принять в редакции истца, изложив его следующим образом «2.1.1. Сумма 1 826 000-00 руб. подлежит перечислению в течение...» далее по тексту договора.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального р-на (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Дуэт» (ОГРН <***>, ИНН <***> в счет судебных расходов по оплате государственной пошлины 6 000 руб., в счет судебных расходов по оплате услуг экспертов – 35 000 руб., всего – 41 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.