Решение по делу № А41-55215/2024 от 05.05.2025 | АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

05 мая 2025 года Дело №А41-55215/24

Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2025 года

Арбитражный суд в составе: судьи Е.В. Васильевой

протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Е.А. Монастырюк

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

АО "Специализированный застройщик "Виктория Девелопмент" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

3-и лица – ООО "ВВК-ХХI" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>); ФИО1,

о признании незаконным и отмене решения, об обязании,

в судебном заседании присутствуют представители:

от заявителя – Сноу С.С., п-т., дов. от 11.03.2025 № б/н, диплом

от заинтересованного лица – не явились, извещены.

от ООО "ВВК-ХХI"– не явились, извещены.

от ФИО1 – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

АО "СЗ "Виктория Девелопмент" (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо) с требованиями:

1. Признать незаконными и отменить решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в форме Уведомления от 29.03.2024 № КУВД-001/2023-60950907/3;

2. Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись №. 50-50-46/051/2008-099 от 28.10.2008 об обременении в пользу ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4. Объект долевого строительства - нежилое помещение № 2. этаж № 1. 196.87 кв.м.

3. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Московской области в польз)' АО «СЗ «Виктория Девелопмент» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156, 200 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и 3-их лиц - ООО "ВВК-ХХI" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>); ФИО1, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании заслушан представитель заявителя, поддержавший заявленные требования по основаниям указанным в заявлении.

Выслушав представителя заявителя, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Заявитель, обращаясь в суд с заявлением в обосновании своих доводов указывает.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016г. застройщик многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (стр.) ООО «ВВК-ХХI» признан несостоятельным (банкротом), при банкротстве ООО «ВВК-XXI» применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением от 30.10.2020 дело №А40-146853/13-177-17 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ВВК-ХХI» прекращено.

В соответствии с Определением Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13-177-17 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ВВК-ХХI» была осуществлена передача имущества (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0060304:76, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 c видом разрешенного использования: «для строительства многоквартирного дома») и обязательств перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» по состоянию на 04.12.2019г. новому застройщику -АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент».

В Арбитражный суд города Москвы 14.03.2024 в электронном виде направлено заявление ФИО1 о передаче нежилого помещения №2, общей площадью 196,87 м2 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> многоэтажный жилой дом №8 (стр.) (15-ти этажный, монолитный, кирпичный) (строительный адрес) в реестр требований АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» о передаче нежилых помещений.

ФИО2 Джумановны возвращено судом в связи с прекращением дела о банкротстве.

АО «СЗ «Виктория Девелопмент» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения права, обременения объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4:

Заявление от 23.12.2023г. № КУВД-001/2023-60950907 о погашении регистрационной записи об обременении о погашении регистрационной записи об обременении в пользу ФИО1 № 50-50-46/051/2008-099 от 28.10.2008, внесенной в ЕГРН на основании Договора № 2-Н участия в долевом строительстве от 31.07.2008.

Управлением Росреестра по Московской области (далее - Управление) в государственной регистрации было отказано, о чем Управление сообщило заявителю, направив в его адрес уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-60950907/3 от 29.03.2024.

Не согласившись с уведомлением Управления об отказе в государственной регистрации прав, считая его незаконными, нарушающими права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд признает требования подлежащими удовлетворению, по следующим обстоятельствам.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По смыслу приведенных норм необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В силу части 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, является, случай, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 указанного Закона (ч.1 ст. 27 Закона N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, уведомлением от 29.03.2024 № КУВД-001/2023-60950907/3, заявителю отказано в осуществлении государственной регистрации прав.

В обоснование отказа Управление указало, что порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора установлен ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 8 ст. 48 Закона.

При этом, невключение дольщика в реестр требований кредиторов, при передаче прав застройщика-банкрота другому застройщику, в соответствии с действующим законодательством, не является основанием для погашения записи о договоре участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре недвижимости.

Заявитель в обосновании заявленных требований указывает, что у заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в прекращении обременении.

Рассмотрев доводы лиц участвующих в деле, суд отмечает следующее.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 застройщик многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (стр.) ООО «ВВК-ХХI» признан несостоятельным (банкротом), при банкротстве ООО «ВВК-XXI» применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением от 30.10.2020 дело №А40-146853/13-177-17 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ВВК-ХХI» прекращено.

ФИО2 Джумановны возвращено судом в связи с прекращением дела о банкротстве.

АО «СЗ «Виктория Девелопмент» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (стр.) на основании Определения Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13.

Согласно пункту 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель).

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства; неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

По смыслу пункта 5 статьи 201.15.2 Закона N 127-ФЗ к АО "СЗ "Виктория Девелопмент" не могут быть предъявлены требования по передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований кредиторов ООО "ВВК-XXI".

По смыслу п. 5 ст. 201.15.2 Закона о банкротстве к застройщику-приобретателю не могут быть предъявлены требования по передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю (абзац второй пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).

Из приведенных положений Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче новому застройщику.

В соответствии с Определением Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13-177-17 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «BBK-XXI» была осуществлена передача имущества (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0060304:76, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 с видом разрешенного использования: «для строительства многоквартирного дома») и обязательств перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований кредиторов ООО «BBK-XXI» по состоянию на 04.12.2019г. новому застройщику - АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент».

Понятие участника строительства для целей применения особенностей банкротства застройщика определено статьей 201.1 Закона о банкротстве, а именно: участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров (подпункт 3.1. пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «BBK-XXI») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенным соответствующий залог (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Требование ФИО1 отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «BBK-XXI», так как предметом договора, заключенного между застройщиком-банкротом и ФИО1, являлись нежилые помещения № 2, площадью 196,7 кв.м.

Следовательно, ФИО1 не относится к участникам долевого строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как является кредитором, чье требование основано на договоре, предусматривающем передачу ему в собственность нежилого помещения площадью более 7 кв.м.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определении ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92 участник долевого строительства, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика не денежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), при этом они вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Учитывая, что требования ФИО1 отсутствуют в реестре требований кредиторов ООО «BBK-XXI» от 04.12.2019 Договор №8/2-Н от 31.07.2008 участия в долевом строительстве является прекращённым обязательством в силу закона.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, объектом которого является помещение, требования по передаче которого не включены в реестр требований кредиторов, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства, требования участника долевого строительства в отношении неоплаченного помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого помещения, ни путем признания права собственности на него.

При этом наличие соответствующих регистрационных записей об обременениях внесенных в ЕГРН на основании договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, не соответствует действующему законодательству и нарушает права АО «СЗ «Виктория Девелопмент» в части распоряжения собственным имуществом.

02.07.2020 Управлением Росреестра по Московской области исполнено Определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13 в части регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060304:4 от ООО «BBK-XXI» к АО «СЗ «Виктория Девелопмент», номер регистрационной записи 50:46:0060304:4-50/001/2019-15.

12.12.2022 Управлением Росреестра по Московской области исполнено Определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу№ А40-146853/13 в части регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0060304:76 от ООО «BBK-XXI» к АО «СЗ «Виктория Девелопмент», номер регистрационной записи 50:46:0060304:76-50/706/2022-8.

При этом в нарушение прямых указаний Закона о банкротстве одновременно с государственной регистрацией перехода прав аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 к новому застройщику Управлением Росреестра по Московской области не были погашены записи в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов ООО «BBK-XXI» от 04.12.2019 г., в том числе не погашены регистрационные записи в пользу ООО «НПФ «СПЕЦЭНЕРГО».

Из приведенных положений Закона N 127-ФЗ следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче новому застройщику.

Учитывая вышеприведенные нормы Закона о банкротстве, договоры участия в долевом строительстве, заключенные с лицами, чьи требования не включены в реестр требований застройщика-банкрота, являются прекращенными обязательствами в силу специального основания, предусмотренного законом.

Выводы суда, подтверждаются разъяснениями, данными Арбитражным судом Московского округа посредством постановления от 18.02.2024 в рамках дела А41-56171/23

С учетом изложенного судом установлены основания для признания Уведомления заинтересованного лица от 29.03.2024 №КУВД-001/2023-60950907/3 об отказе в государственной регистрации права, как следствие оно подлежит отмене, а требования заявителя удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В целях восстановления нарушенного права заявителя, суд, считает возможным возложить на заинтересованное лицо обязанность осуществить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4., согласно заявлению АО "Специализированный застройщик "Виктория Девелопмент" от 23.12.2023 №КУВД-001/2023-60950907

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным и отменить Уведомление Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 29.03.2024 №КУВД-001/2023-60950907/3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4., согласно заявлению АО "Специализированный застройщик "Виктория Девелопмент" от 23.12.2023 №КУВД-001/2023-60950907.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу АО "Специализированный застройщик "Виктория Девелопмент" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Е.В. Васильева