АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
10 февраля 2025 года
Дело №
А56-114354/2023
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,
при участии федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Государственный академический Мариинский театр» ФИО1 (доверенность от 16.12.2024), от публичного акционерного общества «Россетти Ленэнерго» ФИО2 (доверенность от 28.01.2025 № 31-25),
рассмотрев 06.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Государственный академический Мариинский театр» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по делу № А56-114354/2023,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный академический Мариинский театр», адрес: 190068, Санкт-Петербург, Театральная пл., д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Театр), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к публичному акционерному обществу «Россети Ленэнерго», адрес: 197349, Санкт-Петербург, Гаккелевская ул., д. 21, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о взыскании 1 081 366 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с января 2023 по июнь 2024 года, 12 617 руб. 53 коп. неустойки за период с 2018 по 2022 годы, 428 518 руб. 82 коп. неустойки за период с января 2023 по июнь 2024 года с последующим расчетом пени на дату фактического платежа по договору; также о понуждении заключить договор аренды объекта недвижимого имущества 2-Н площадью 359,5 кв.м в здании, закрепленном за Театром на праве оперативного управления, расположенном по адресу: <...>, лит. Т, на срок 5 лет на условиях, изложенных арендодателем в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 03.05.2023 № 1256.
Решением суда от 26.06.2024 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Театра взыскано 3917 руб. 98 коп. пеней, а также 73 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2024 названное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Театр, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Податель жалобы привел доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Театра поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Театр (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.06.2018 № 18-943 аренды помещения 2-Н площадью 359,5 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, лит. Т, для использования под трансформаторную подстанцию сроком до 17.04.2023.
Актом приема-передачи от 27.06.2018 помещение передано арендатору.
Согласно пункту 2.3.5 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать установленную договором арендную плату.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор перечисляет арендную плату, а также коммунальные и эксплуатационные расходы не позднее 10-го числа каждого оплачиваемого месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.
В соответствии с пунктом 4.3.1 договора при просрочке уплаты арендных платежей арендатор должен уплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,15% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора, за каждый день просрочки после срока, установленного пунктом 3.3 договора.
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендодатель вправе осуществлять ежегодный пересмотр ставки арендной платы за объект на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды и положительного заключения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Управление) на данный отчет.
Уведомлением от 28.12.2022 № 897 Театр уведомил Общество об увеличении размера арендной платы, начиная с 01.01.2023.
Ссылаясь на то, что денежные обязательства не исполнены арендатором в полном объеме, Театр направил в адрес Общества претензии от 06.10.2023 № 677, № 675 с требованиями уплатить задолженность по арендной плате и пеней, а также подписать договор аренды в редакции арендодателя и принять меры для его государственной регистрации.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужили основанием для обращения Театра в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции установил, что по условиям договора аренды размер арендной платы может быть в одностороннем уведомительном порядке изменен арендодателем, вместе с тем счел неправомерным увеличение размера арендной платы в отсутствие положительного заключения Управления (пункт 2.2.1 договора); поскольку ответчик уплатил арендную плату в прежнем размере, пришел к выводу об отсутствии задолженности и пеней за период с января 2023 по июнь 2024 года.
Установив, что арендатор нарушил сроки внесения арендных платежей за период с 2018 по 2022 годы, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), требование Театра о взыскании договорной неустойки суд признал обоснованным за исключением периода пропуска срока исковой давности, при этом не усмотрел основания для ее уменьшения по правилам статьи 333 ГК РФ по заявлению ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.
В удовлетворении требования о понуждении заключить договор аренды суд отказал, посчитав, что заключение Обществом договора является его правом, а не обязанностью; кроме того, сторонами не согласовано существенное условие договора (цена аренды).
Апелляционная инстанция, рассмотрев жалобу в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, решение суда от 26.06.2024 в обжалуемой части оставила без изменения.
Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Сторона, которой предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).
В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В пункте 22 Постановления № 73 разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В пунктах 2.2.1 и 3.2 спорного договора аренды стороны согласовали, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды путем уведомления арендатора, новый размер арендной платы устанавливается с момента получения уведомления.
По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора аренды арендодатель вправе был изменить арендную плату в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 Постановления № 73.
Как установлено судами по материалам дела, таким правом Театр воспользовался, направив в адрес Общества уведомление от 28.12.2022 № 897 с указанием на увеличенный размер арендной платы до 2 027 580 руб. в год с 01.01.2023, которое получено последним 17.04.2023. Основанием для пересмотра арендной платы послужил выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Оценка на Миллионной» отчет об оценке рыночной стоимости права аренды от 15.12.2022 № 107-2022, в отношении которого имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации Союза «Федерация специалистов-оценщиков» от 23.12.2022 № 8258/12/2022.
Вывод судов о том, что право на пересмотр арендной платы по договору возникло у Театра лишь после получения положительного заключения Управления № 78-07/6705, то есть после 17.04.2023, при этом уведомление об увеличении арендной платы после 17.04.2023 арендодателем в адрес арендатора не направлялось, поэтому не имеется правовых оснований считать арендную плату увеличенной и договор аренды в части размера арендной платы измененным в одностороннем порядке арендодателем, противоречит материалам дела и не обоснован нормами материального права.
Суды не учли имеющееся в деле письмо Управления от 16.07.2021 № 78-ЕФ-07/11570, в котором указано в каких случаях не требуется рассмотрение Управлением отчетов об оценке при положительном экспертном заключении оценщиков, кроме того, письмо Управления № 78-07/6705 не является заключением на отчет.
При таком положении повторного направления уведомления об увеличении размера арендной платы, вопреки выводам судов, не требовалось.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Как видно из материалов дела, Театр заявил об увеличении размера арендной платы на основании отчета об определении рыночной стоимости права аренды на объект нежилого фонда в соответствии с Законом об оценочной деятельности, указав на положительное заключение оценщика. Ответчик при рассмотрении спора доводов о недостоверности отчета не приводил. Однако отчет и заключение в материалы дела не представлены и судом не истребованы.
В споре по поводу измененного арендодателем размера арендной платы, право на которое предусмотрено соглашением сторон, суд должен установить волю стороны на изменение цены, сам размер платы и с какого момента ее необходимо исчислять.
В результате того, что заявленные требования о взыскании арендной платы с января 2023 по июнь 2024 года по существу фактически не рассмотрены ввиду формального отклонения уведомления от 28.12.2022 № 897, то суду при новом разрешении спора надлежит установить обстоятельства относительно обоснования увеличения арендной платы с учетом возможных возражений ответчика.
Театром также заявлено требование о понуждении Общества заключить договор аренды на новый срок. Обе инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 432 ГК РФ, проанализировав представленные в материалы дела документы, пришли к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Суды отметили, что в данном случае законом обязанность заключить договор аренды на новый срок на Общество не возложена, в рамках спорного договора стороны также не предусматривали обязательств по заключению нового договора аренды после истечения срока действующего договора, соответственно, Общество обладает лишь преимущественным право на заключение договора на новый срок.
Кроме того, суды отметили, что пункт 3.1 нового договора аренды (цена аренды) является существенным условием договора аренды, которое подлежит согласованию сторонами договора.
Поскольку договор от 27.06.2018 № 18-943 является действующим, возобновленным на неопределенный срок, что сторонами не оспаривается, суды правомерно не усмотрели оснований для понуждения Общество заключить договор аренды на новый срок.
В части удовлетворения исковых требований, взыскания 3917 руб. 98 коп. пеней, доводов не заявлено. В этой части суд округа выводы судов не оценивает.
Ввиду изложенного суд округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части имущественных требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, судебных расходов.
Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в части имущественных требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, судебных расходов.
В остальной части (неимущественное требование) основания для отмены судебных актов отсутствуют в силу вышеизложенного.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства, по результатам распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по делу № А56-114354/2023 отменить в части исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, судебных расходов.
Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В остальной части решение от 26.06.2024 и постановление от 07.10.2024 оставить без изменения.
Председательствующий
М.В. Захарова
Судьи
Г.М. Рудницкий
Е.В. Чуватина