Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Ф02-3024/2025

город Иркутск 08 октября 2025 года Дело № А19-29467/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Фирсова А.Д., судей Дамбарова С.Д., Железняк Е.Г.,

при участии в судебном заседании: ИП ФИО1 и его представителя – ФИО2 (доверенность от 05.11.2024), от ответчика – ФИО3 (доверенность № 505-Ю-3980/24 от 27.12.2024), от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 апреля 2025 года по делу № А19-29467/2024, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2025 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, далее – Комитет) о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, площадью 836 кв. м, разрешенное использование – «Предпринимательство», признании договора аренды земельного участка от 29.01.2024 № 6146 ничтожным и

применении последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка администрации города Иркутска, возврата индивидуальному предпринимателю ФИО1 суммы задатка в размере 474 650 рублей.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.04.2025, оставленным без изменения постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, Комитет обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассатор указывает на наличие в аукционной документации всей необходимой информации относительно предмета торгов, ссылается на то, что предпринимателю было известно местонахождение земельного участка, следовательно, он не был лишен возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в правилах землепользования и застройки, Едином государственном реестре недвижимости, публичной кадастровой карте, имеющих общий доступ. Как указывает кассатор, предприниматель не представил доказательств невозможности строительства объектов на данном участке с разрешенными параметрами и, как следствие, доказательств невозможности использования земельного участка по назначению.

В судебном заседании представитель кассатора поддержала доводы жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном истцом и его представителем в судебном заседании, ИП ФИО1 не согласен с доводами кассатора, ссылается на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, правильное применение норм материального права, в связи с чем, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области в отзыве на кассационную жалобу, поддержанном его представителем в судебном заседании, соглашается с позицией истца, просит оставить без изменения решение суда первой

инстанции и постановление апелляционного суда, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены в соответствии с требованиями статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города Иркутска от 10.10.2023 года № 031-06-728/3 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: Российская Федерация, Иркутская область, г. Иркутск» проведен открытый по составу участников аукцион (далее – аукцион) на право договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, площадью 836 кв. м, разрешенное использование «Предпринимательство».

В соответствии с извещением о проведении электронного аукциона на заключения договора аренды земельного участка, предметом договора является право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск (далее – извещение).

Площадь земельного участка: 836 кв. м; Кадастровый номер земельного участка: 38:36:000020:25628.

Право на земельный участок: земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: «Предпринимательство».

Информация о градостроительном регламенте земельного участка: приведена на стр. 2 - 3 Извещения.

Пунктом 2.3. Извещения приведены назначения и размещение объекта капитального строительства на указанном земельном участке:

Предельная высота зданий, строений, сооружений - 30 м. Максимальный процент застройки - 100%. Максимальный процент застройки надземной части - 80%, В ГПЭ № 2-70%. На территории земельного участка должны предусматриваться: Стоянки автомобилей:

Количество машино-мест определяется согласно пункту 3 статьи 20. Габариты машино-места - 5,3х2,5 м, а для инвалидов, пользующихся креслами-колясками - 6,0х3,6м.

Арендатор в процессе использования участка обязан соблюдать особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутска в соответствии с Положением о приаэродромной территории, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2017 года № 1460;

- в связи с расположением земельного участка в границах достопримечательного места и зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, до начала строительства и хозяйственного использования провести его археологическое обследование;

- особые условия использования земельного участка в связи с его расположением в границах Байкальской природной территории и ее экологических зонах с реестровыми номерами 0:0-9.3, 0:0-9.4 согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

- особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160, в связи с расположением земельного участка в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства.

В соответствии с Протоколом о результатах аукциона № 22000020910000000171 от 21.12.2023 победителем аукциона признан ИП ФИО1, предложивший наибольшую цену лота в размере 11 059 345 рублей.

29.01.2024 между Комитетом и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 6146 (далее - договор, договор аренды).

В соответствии с указанным договором аренды земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:25628, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск,

площадью 836 кв. м предоставлен во временное владение и пользование ИП ФИО1

Цель использования земельного участка: «Предпринимательство». Вид разрешенного использования земельного участка: «Предпринимательство» (пункт 1.5 договора).

Срок действия договора аренды с 29.01.24 по 28.07.29 (5 лет 6 месяцев) (пункт 1.7 договора).

Государственная регистрация договора аренды осуществлена 06.02.2024, что следует из единого государственного реестра недвижимости.

05.04.2024 на основании заявления ФИО1 департаментом архитектуры и градостроительного комитета по градостроительной политике комитета по градостроительной политики администрации города Иркутска выдан градостроительный паспорт.

Согласно разделу 5 градостроительного паспорта имеются дополнительные ограничения использования спорного земельного участка:

1. земельный участок полностью расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

2. земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Иркутск,

3. земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - третья подзона приаэродромной территория аэродрома гражданской авиации Иркутск;

4. земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - четвертая подзона приаэродромной территория аэродрома гражданской авиации Иркутск;

5. земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - пятая подзона приаэродромной территория аэродрома гражданской авиации Иркутск;

6. земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - шестая подзона приаэродромной территория аэродрома гражданской авиации Иркутск;

7. земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - седьмая подзона приаэродромной территория аэродрома гражданской авиации Иркутск;

8. земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - сектор 7.1 седьмой подзоны приаэродромной территория аэродрома гражданской авиации Иркутск;

9. земельный участок полностью расположен в границах Байкальской природной территории;

10. земельный участок полностью расположен в границах экологической зоны атмосферного влияния Байкальской природной территории (часть границы на территории Иркутской области);

11. земельный участок полностью расположен в границах территории исторического поселения, имеющего особое значение для истории и культуры Российской Федерации;

12. земельный участок расположен в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства;

13. земельный участок частично расположен в охранной зоне канализационной сети (водототведения);

14. земельный участок частично расположен в охранной зоне водопроводной сети;

15. земельный участок частично расположен в охранной зоне линий и сооружений связи и линий сооружений радиофикации.

Как указывает истец, о части указанных ограничений (с 13 по 15 пункт) он узнал только после получения градостроительного паспорта, аукционная документация таких сведений не содержала.

Площадь спорного земельного участка, свободная от охранных зон составляет 430 кв. м, из них «пятно застройки» составляет 377 кв. м.

Истец в обоснование иска указывает, что фактический максимальный процент застройки арендуемого земельного участка, не соответствует проценту, указанному в аукционной документации, намного меньше, фактически строительство на участке капитальных объектов, для чего истец и приобретал право аренды, невозможно.

По мнению истца, приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии со стороны ответчика существенных нарушений порядка проведения торгов, в виде не указания в аукционной документации существующих обременений и ограничений в использовании земельного участка, неверного указания параметров строительства, что привело к ущемлению прав истца и послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции,

руководствуясь статьями статей 12, 447, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.2, 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), учитывая положения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее – Информационное письмо № 101), пришел к выводу об отсутствии в извещении о торгах сведений, предусмотренных пункте 2 статьи 448 ГК РФ, что является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица, удовлетворил исковые требования.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, признал решение суда первой инстанции обоснованным.

Заявленные в жалобе доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, отражены в оспариваемых судебных актах и получили в них надлежащую оценку, с которой кассационный суд согласен.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Пунктом 2 статьи 448 ГК РФ установлено, что извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в

соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Таким образом, извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка должно содержать сведения об обременениях такого участка, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В пункте 3 Информационного письма № 101 разъяснено, что отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных в пункте 2 статьи 448 ГК РФ является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма № 101).

В рассматриваемой ситуации, как установлено судами и не оспаривается сторонами, в пункте 2.3. извещения о проведении торгов указан максимальный процент застройки земельного участка - 100%, надземной части - 80%, в ГПЭ № 2-70%. Также в извещении содержится информация о том, что в случае строительства на земельном участке должны предусматриваться стоянки автомобилей: количество машино-мест определяется согласно пункту 3 статьи 20, габариты машино-места - 5,3х2,5 м, а для инвалидов, пользующихся креслами-колясками - 6,0х3,6м. В нем были указаны ограничения на использования земельного участка в связи с его нахождением в приаэродромной зоне, в границах Байкальской природной территории, в границах достопримечательного места и зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также в границах зоны объектов электросетевого хозяйства.

В извещении не было указано и ответчик не доказал, что истец, действуя разумно и осмотрительно до принятия решения об участии в аукционе, мог узнать, что участок частично расположен в охранной зоне канализационной сети (водототведения) и сети водоснабжения, а также в охранной зоне линий и сооружений связи и линий сооружений радиофикации.

Вместе с тем, как указывает истец и ответчиком данное обстоятельство не оспаривается, наличие данных дополнительных к указанным в извещении о проведении аукциона ограничениям и обременениям земельного участка привело к тому, что процент возможной застройки стал намного меньше, обозначенного в извещении, фактически пятно застройки составляет 377 кв.м., что составляет 45 % процентов от площади участка вместо названных в извещении 80%.

С учетом того, что согласно Правилам землепользования и застройки части города Иркутска за исключением территории в границах исторического поселения г. Иркутск, утвержденных решением Думы города Иркутска от 30.06.2023 основной вид разрешенного использования земельного участка предполагает возможность строительства на нем капитальных объектов, возможные параметры строительства, как и существующие ограничения, препятствующие эксплуатации земельного участка, в соответствии с его видом разрешенного использования должны были быть указаны в извещении аукциона.

В данном случае информация о возможных параметрах строительства на нем в отношении земельного участка была искажена, ограничения в использования и обременения были указаны в неполном объеме, что сформировало у истца ошибочное представление о полезных для него свойствах участка.

Вместе с тем, искажение либо несообщение существенной информации о предмете аукциона приводит к нарушению прав участника аукциона, если реальное положение вещей оказывается для участника значительно хуже с точки зрения перспектив использования участка и ограничению числа участников такого аукциона, если сокрыты полезные свойства участка или указаны избыточные, несуществующие в действительности ограничения.

Ни то, ни другое не является допустимым для лиц, организующих аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, поскольку приводит либо к излишним необоснованным затратам участников либо к ограничению конкуренции.

Соответственно, суды двух инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для признания торгов недействительными.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 этого кодекса.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении судебных расходов не рассматривается, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации кассатор освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 апреля 2025 года по делу № А19-29467/2024, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Д. Фирсов

Судьи С.Д. ФИО6 Железняк