АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

14 мая 2025 года

№ дела

А46-5781/2025

Резолютивная часть решения оглашена 24 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об установлении условия пользования земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:110101:22856, 55:36:110101:22857 на условиях договора аренды № Д-Кр-13-334 от 09.04.2019 и № Д-Кр-13-333 от 09.04.2019,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – директор ФИО1, паспорт, представитель ФИО2 по доверенности от 16.01.2024, сроком действия на 2 года, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 04.06.2024, сроком действия на 1 год, служебное удостоверение, диплом;

УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» (далее - Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области, истец) обратилась в арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об установлении условия пользования земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:110101:22856, 55:36:110101:22857 на условиях договора аренды № Д-Кр-13-334 от 09.04.2019 и № Д-Кр-13-333 от 09.04.2019.

В судебном заседании суд озвучил поступивший в материалы дела отзыв на исковое заявление.

Указанный отзыв приобщен судом к материалам дела.

Истец в предварительном судебном заседании подержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик, поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Поскольку стороны не заявили возражений против рассмотрения дела по существу, суд, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:22857 ранее был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Красноярская промышленная компания» (далее – ООО «Красноярская промышленная компания») сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней для завершения строительства объекта незавершенного строительства по договору аренды от 09.04.2019 № Д-Кр-13-333 (далее – договор).

Соглашением, зарегистрированным 28.04.2021 в Управлении Росреестра по Омской области, срок действия продлен на 2 года 11 месяцев.

В отношении ООО «Красноярская промышленная компания» начата процедура признания банкротом.

В ходе рассмотрения дела о банкротстве ООО «Красноярская промышленная компания» в 2020 году на основании определения Арбитражного суда Омской области от 14.04.2022 по делу № А46-13580/2020 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:22857 с находящимися на нём неотделимыми улучшениями – «Многоэтажные жилые дома по улице Перелёта в Кировском АО г. Омска». Жилые дома № 2, № 4. 1 этап. Жилой дом № 2 с кадастровым номером 55:36:110101:26889 перешло к некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области (далее – некоммерческая организация).

Срок действия договора истек 23.03.2025.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:22856 ранее был предоставлен ООО «Красноярская промышленная компания» сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней для завершения строительства объекта незавершенного строительства по договору аренды от 09.04.2019 № Д-Кр-13-334 (далее – договор аренды).

Соглашением, зарегистрированным 30.04.2021 в Управлении Росреестра по Омской области, срок действия Договора аренды продлен на 2 года 11 месяцев. В ходе рассмотрения дела о банкротстве ООО «Красноярская промышленная компания» в 2020 году на основании определения Арбитражного суда Омской области от 14.04.2022 по делу № А46-13580/2020 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:22856 с находящимися на нём неотделимыми улучшениями – «многоквартирный жилой дом № 1 «Многоэтажные жилые дома по ул. Перелёта в Кировском АО г. Омска» с кадастровым номером 55:36:110101:26887 перешло к некоммерческой организации.

Срок действия Договора аренды истек 16.03.2025.

На основании определения Арбитражного суда Омской области от 14.04.2022 по делу № А46-13580/2020 права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:22856 и 55:36:110101:22857 по договорам № Д-Кр-13-334 от 09.04.2019 и № Д-Кр-13-333 от 09.04.2019 перешли Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области.

Земельные участки предназначены для завершения строительства расположенных на них объектов:

1) Многоэтажный жилой дом № 1. Многоэтажные жилые дома по ул. Перелета в Кировском АО г. Омска по адресу: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, в 140 м восточнее жилого дома по улице Перелета, дом 27;

2) Многоэтажные жилые дома по ул. Перелета в Кировском АО г. Омска. Жилые дома № 2, № 4. 1 этап. Жилой дом № 2 по адресу: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Перелета.

Срок аренды по договорам с учетом дополнительных соглашений установлен до 16.03.2025 и 24.03.2025 соответственно.

Для продления действия разрешения на строительство объектов необходимо наличие прав на земельные участки.

Истец 26.03.2025 обратился к ответчику с предложением продлить действие договоров аренды, но получил отказ.

Полагая, что процент строительной готовности объектов, расположенных на земельных участках, составляет более 90%, что дает основания установить условия пользования земельными участками в соответствии с пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Омской области.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе указанные в статье 12 ГК РФ.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в целях разрешения спорной ситуации обратился в суд, руководствуясь положениями статьи 272 ГК РФ.

Правовое обоснование иска состоит в том, что Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области является добросовестным арендатором и своевременно и в полном объеме исполняет свои обязательства по оплате арендных платежей по договорам аренды.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

По положениям пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи 272 ГК РФ, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

- признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

- установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд, согласно приведенным выше нормам права, может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом, с учетом системного толкования норм статей 271, 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершенного строительства.

В абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведенных в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.).

То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий.

По положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ не применяются (часть 11 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, земельные участки были предоставлены для завершения строительства, согласно договорам № Д-Кр-13-334 от 09.04.2019 и № Д-Кр-13-333 от 09.04.2019 сроком на 3 года.

Срок аренды по договорам с учетом дополнительных соглашений установлен до 16.03.2025 и 24.03.2025 соответственно.

Таким образом, поскольку доказательства невозможности по объективным причинам завершить строительство представлены, постольку требования истца судом признаны обоснованными.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела, распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 19 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Исходя из установленных обстоятельств разрешенного спора, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях департамента виновного уклонения от продления аренды, в связи с чем не находит оснований для возложения на ответчика бремени несения судебных расходов, ввиду чего относит их на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое требование некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» удовлетворить.

Установить условия пользования земельными участками 55:36:110101:22856 и 55:36:110101:22857 на условиях договоров аренды № Д-Кр-13-334 от 09.04.2019 и № Д-Кр-13-333 от 09.04.2019 соответственно.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объеме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.В. Кулаева