АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-9177/2024

26 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Эко плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора от 24.06.2016 № 3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3 в г. Владивостоке, договоров аренды земельных участков, а также об освобождении соответствующих земельных участков и передаче их истцу по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда,

третьи лица: УГА г. Владивосток, администрация г. Владивосток, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ИНН <***>), ПАО «Сбербанк»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, удостоверение, диплом, доверенность от 23.12.2024,

от ответчика: ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 22.08.2024,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эко плюс» (далее – ООО «Эко плюс») о расторжении договора от 24.06.2016 № 3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3 в г. Владивостоке, договоров аренды земельных участков, а также об освобождении соответствующих земельных участков и передаче их истцу по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определениями от 21.08.2024 и 23.10.2024 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, УГА г. Владивосток, администрацию города Владивостока, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» и ПАО «Сбербанк».

Ответчик иск оспорил, ссылался на отсутствие доказательств существенного нарушения им условий договоров и меры, принимаемые в целях комплексного освоения территории в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 и реализации утвержденного графика мероприятий. Кроме того, указал, что письменные предупреждения о необходимости исполнения каких-либо конкретных обязательств по договорам аренды в разумный срок арендодателем в его адрес не направлялись. Также ссылался на недобросовестное поведение администрации г. Владивостока, затягивание сроков рассмотрения документов, представленных ответчиком.

Третье лицо - акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (далее – АО «КРДВ») представило письменные пояснения, возражало против удовлетворения исковых требований УМС к ООО «Эко плюс».

Иные третьи лица отзыв на исковое заявление не представили.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил к материалам дела дополнительные документы, представленные ответчиком.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

В собственности муниципального образования г. Владивосток находится земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269, площадью 134 520 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 612 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>; категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269: многоквартирные жилые дома; объекты розничной торговли; объекты общественного питания; объекты бытового обслуживания; объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования; объекты амбулаторно-поликлинического назначения; стоянки автомобильного транспорта; сады, скверы, парки, бульвары; объекты транспортной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны (дороги, проезды и проходы, подземные и наземные переходы, разворотные площадки, остановки пассажирского транспорта и другие подобные объекты), для создания которых необходим отдельный земельный участок; объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны, для создания которых необходим отдельный земельный участок; подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки; общественные уборные.

УМС издано распоряжение от 27.04.2016 № 340/28 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, для комплексного освоения территории».

По результатам соответствующего аукциона заключены:

- между администрацией г. Владивостока в лице и.о. начальника УМС и ООО «Эко плюс» - договор от 24.06.2016 № 3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3, в городе Владивостоке (далее – Договор № 3);

- между УМС и ООО «Эко плюс» - договор от 24.06.2016 № 03-030005-Ю-Д-АУ-00282 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, находящегося в муниципальной собственности (далее – Договор от 24.06.2016).

По условиям Договора от 24.06.2016 арендодатель (УМС) предоставляет, а арендатор (ООО «Эко плюс») принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269 для комплексного освоения территории.

Согласно пункту 2.1 Договора от 24.06.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 1) срок аренды данного участка установлен с 24 июня 2016 года по 22 июня 2024 года.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 24.06.2016.

В свою очередь, в силу пункта 1.1 Договора № 3 предметом данного договора является комплексное освоение территории, расположенной в районе ул. Босфора,3, в городе Владивостоке, которое включает в себя подготовку документации по планировке указанной территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке данной территории.

Земельный участок, составляющий территорию, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории, - участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269 (пункт 1.3 Договора № 3).

Пунктом 2.1 Договора № 3 предусмотрено, что договор считается заключенным на срок, установленный в договоре аренды участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 либо договорами аренды земельных участков, образованных из указанного участка, заключенными в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1.2 Договора № 3 по данному договору инвестор (ООО «Эко плюс») в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные договором, а администрация г. Владивостока обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с договором.

Порядок и сроки комплексного освоения территории – земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 регламентированы разделом 3 Договора № 3.

01.09.2016 ООО «Эко плюс» с АО «КРДВ» заключено соглашение № СПВ-85/16 об осуществлении деятельности на территории свободного порта Владивосток (в дальнейшем, сторонами заключено дополнительное соглашение к нему от 25.12.2023 №3). По условиям указанного соглашения ответчик принял на себя обязательства по реализации двух инвестиционных проектов, в том числе проекта «Строительство жилого микрорайона в районе ул. Босфора, 3 на территории г. Владивостока» в период с 2021 года по 2031 год.

Постановлением администрации города Владивостока от 19.05.2021 № 1897 утверждена документация по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Босфора, 3 (в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269) в городе Владивостоке общей площадью 13, 45 га.

Во исполнение пункта 3.4 Договора № 3 ответчиком 09.02.2022 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, в результате которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:030005:5081, 25:28:030005:5082, 25:28:030005:5083, 25:28:030005:5084, 25:28:030005:5085, 25:28:030005:5086, 25:28:030005:5087, 25:28:030005:5088, 25:28:030005:5089, 25:28:030005:5090, 25:28:030005:5091, 25:28:030005:5092, 25:28:030005:5093, 25:28:030005:5094, 25:28:030005:5095, 25:28:030005:5096, 25:28:030005:5097, 25:28:030005:5098, 25:28:030005:5099, 25:28:030005:5100, 25:28:030005:5101, а сам земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269 сохранен в измененных границах.

УМС и ООО «Эко плюс» в отношении указанных земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, заключены договоры аренды от 03.11.2023: № 03-03005-Ю-Д-МС-00558, № 03-03005-Ю-Д-МС-00559, № 03-03005-Ю-Д-МС-00560, № 03-03005-Ю-Д-МС-00561, № 03-03005-Ю-Д-МС-00562, №03-03005-Ю-Д-МС-00563, № 03-03005-Ю-Д-МС-00564, № 03-03005-Ю-Д-МС-00565, №03-03005-Ю-Д-МС-00566, № 03-03005-Ю-Д-МС-00567, № 03-03005-Ю-Д-МС-00568, №03-03005-Ю-Д-МС-00569, № 03-03005-Ю-Д-МС-00570, № 03-03005-Ю-Д-МС-00571, №03-03005-Ю-Д-МС-00572, № 03-03005-Ю-Д-МС-00573, № 03-03005-Ю-Д-МС-00574, №03-03005-Ю-Д-МС-00575, № 03-03005-Ю-Д-МС-00576, № 03-03005-Ю-Д-МС-00577, №03-03005-Ю-Д-МС-00578, № 03-03005-Ю-Д-МС-00579 (далее также – договоры аренды от 03.11.2023).

Дополнительным соглашением от 14.07.2022 № 1 к Договору № 3 сторонами утвержден график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, предусматривающий проведение определенных мероприятий в отношении каждого образованного земельного участка (с указанием сроков реализации и ответственного исполнителя).

УМС, ссылаясь на нарушение ООО «Эко плюс» сроков проведения мероприятий, установленных графиком (Приложение № 1 к Договору 3), что, по мнению истца, является существенным нарушением как договора о комплексном освоении территории, так и договоров аренды образованных земельных участков, направило ответчику претензию (требование) от 19.01.2024 № 14183сп/28 о необходимости подписания соглашений о расторжении указанных договоров, освобождения и передачи земельных участков по акту приема-передачи. Также в данной претензии ответчику сообщено о проведении внеплановой проверки территории комплексного освоения на предмет освобождения данных участков.

20.02.2024 УМС проведена внеплановая проверка фактического использования вышеуказанных 22 земельных участков (с кадастровыми номерами 25:28:030005:4269, 25:28:030005:5081, 25:28:030005:5082, 25:28:030005:5083 25:28:030005:5084, 25:28:030005:5085, 25:28:030005:5086, 25:28:030005:5087, 25:28:030005:5088, 25:28:030005:5089, 25:28:030005:5090, 25:28:030005:5091, 25:28:030005:5092, 25:28:030005:5093, 25:28:030005:5094, 25:28:030005:5095, 25:28:030005:5096, 25:28:030005:5097, 25:28:030005:5098, 25:28:030005:5099, 25:28:030005:5100, 25:28:030005:5101).

По результатам данной проверки составлен акт № 2 от 20.02.2024, из содержания которого следует, что установлен факт нарушения ООО «Эко плюс» своевременного исполнения мероприятий, предусмотренных графиком, утвержденным дополнительным соглашением от 14.07.2022 № 1 к Договору № 3.

В связи с непринятием ООО «Эко плюс» мер по расторжению Договора № 3 и договоров аренды земельных участков в добровольном порядке, УМС обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

По Договору № 3 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору о комплексном освоении территории, регулируемые Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 данного Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 ГрК РФ.

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (часть 3 статьи 68 ГрК РФ).

Обязательства сторон, направленные на реализацию решения о комплексном освоении территории, по Договору № 3 определены в разделе 3 данного договора.

В частности, ООО «Эко плюс», как инвестор, обязан осуществить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, направить его в администрацию города Владивостока (пункт 3.1); заключить дополнительное соглашение к договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории (пункт 3.3); осуществить образование земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 и направить кадастровые паспорта образованных участков в администрацию г. Владивостока (пункт 3.4); обеспечить строительство объектов, включая объекты инфраструктуры, в соответствии с проектом планировки (пункт 3.5); осуществить на образованных участках мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению (пункт 3.8); обеспечить осуществление мероприятий по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства (пункт 3.9).

По договору от 24.06.2016 № 03-030005-Ю-Д-АУ-00282, а также договорам от 03.11.2023 № 03-03005-Ю-Д-МС-00558, № 03-03005-Ю-Д-МС-00559, № 03-03005-Ю-Д-МС-00560, № 03-03005-Ю-Д-МС-00561, № 03-03005-Ю-Д-МС-00562, №03-03005-Ю-Д-МС-00563, № 03-03005-Ю-Д-МС-00564, № 03-03005-Ю-Д-МС-00565, №03-03005-Ю-Д-МС-00566, № 03-03005-Ю-Д-МС-00567, № 03-03005-Ю-Д-МС-00568, №03-03005-Ю-Д-МС-00569, № 03-03005-Ю-Д-МС-00570, № 03-03005-Ю-Д-МС-00571, №03-03005-Ю-Д-МС-00572, № 03-03005-Ю-Д-МС-00573, № 03-03005-Ю-Д-МС-00574, №03-03005-Ю-Д-МС-00575, № 03-03005-Ю-Д-МС-00576, № 03-03005-Ю-Д-МС-00577, №03-03005-Ю-Д-МС-00578, № 03-03005-Ю-Д-МС-00579 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Так, договор от 24.06.2016 № 03-030005-Ю-Д-АУ-00282 предусматривает предоставление во временное пользование земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 для комплексного освоения территории, а договоры аренды от 03.11.2023 – предоставление во временное пользование земельных участков, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, для строительства объектов, поименованных в данных договорах.

При этом согласно пунктам 3.4.1, 3.4.2 Договора от 24.06.2016 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями данного договора; обеспечивать осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиком, содержащимся в договоре о комплексном освоении территории от 24.06.2016 № 3.

По условиям вышеуказанных договоров аренды образованных земельных участков от 03.11.2023 (пункт 3.4.3 договоров) арендатор обязан своевременно исполнять мероприятия, установленные графиком осуществления мероприятий к договору № 3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3, в городе Владивостоке.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 13 части 4 статьи 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории включает в себя, в том числе, срок действия договора, который не может превышать предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории, предусмотренный таким решением.

В Договоре № 3 указано, что он считается заключенным на срок, установленный в договоре аренды участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 либо договорами аренды земельных участков, образованных из указанного участка, заключенными в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, из положений статей 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия Договора от 24.06.2016 (в редакции дополнительного соглашения №1) – по 22 июня 2024 года.

Срок аренды образованных земельных участков по договорам аренды от 03.11.2023 – 5 лет с момента подписания акта приема-передачи участков.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 6.3, 6.4 Договора аренды от 24.06.2016 данный договор подлежит расторжению при досрочном расторжении договора о комплексном освоении территории от 24.06.2016 № 3; также и при досрочном расторжении указанного договора аренды подлежит расторжению договор о комплексном освоении территории от 24.06.2016 № 3.

Договоры аренды от 03.11.2023 (пункт 6.2) предусматривают, что они могут быть расторгнуты в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

В Договоре № 3 указано, что он подлежит расторжению при досрочном расторжении Договора аренды от 24.06.2016 и (или) договоров аренды образованных земельных участков, а при досрочном расторжении самого договора о комплексном освоении территории также подлежат расторжению Договор аренды от 24.06.2016 и (или) договоры аренды образованных участков.

УМС в обоснование заявленных исковых требований о расторжении договоров ссылается на нарушение сроков осуществления мероприятий, предусмотренных договором о комплексном освоении территории, в том числе утвержденным Графиком (Приложение № 1 к Договору № 3).

Так, пунктом 3.1 Договора № 3 предусмотрено, что инвестор обязан осуществить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории и направить его в администрацию города Владивостока в срок не позднее 6 месяцев со дня заключения данного договора, т.е. не позднее 24.12.2016.

Как следует из материалов дела, ООО «Эко плюс» 27.06.2016 подписан приказ №21/1 о подготовке документации по планировке территории в части разработки проекта планировки и проекта межевания территории; 18.07.2016 заключен договор подряда №17/7 с ООО «ДВПБ Плюс» на выполнение проектных работ по разработке проекта планировки и межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269.

Письмом от 25.11.2016, т.е в рамках срока, установленного Договором № 3, ответчик направил в адрес администрации г. Владивостока подготовленный проект планировки и межевания территории. На данном сопроводительном письме имеется отметка о его получении 25.11.2016, вх. № 13065Д.

Таким образом, ответчик осуществил подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории и направил указанные документы в уполномоченный орган в срок, предусмотренный пунктом 3.1 Договора № 3; нарушений условий договора о комплексном освоении территории в данной части не установлено.

При этом ранее УМС уже обращалось с исковым заявлением к ООО «Эко Плюс» о расторжении Договора № 3 и Договора аренды от 24.06.2016 по аналогичным основаниям. Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.10.2017 по делу № А51-14547/2017, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований УМС отказано. Суд указал, что истцом не представлено достоверных доказательств нарушения ответчиком принятых обязательств по Договору № 3.

Кроме того, суд учитывает, что первые замечания на представленный ответчиком проект направлены Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока в адрес ООО «Эко плюс» только письмом от 13.06.2017 № 5732СП в ответ на письмо ответчика от 19.05.2017. Тем самым, администрацией г. Владивостока нарушен срок рассмотрения представленного проекта, установленный пунктом 3.2 Договора № 3 (6 месяцев со дня поступления документации).

Суд также принимает во внимание, что факт уклонения администрации города Владивостока в течение длительного времени от утверждения проекта планировки территории, доработанного ООО «Эко плюс» с учетом представленных замечаний, в том числе непроведения общественных обсуждений по данному проекту, установлен в ходе проверки, проведенной прокуратурой города Владивостока, в связи с чем 03.03.2020 и.о. прокурора г. Владивостока главе города Владивостока внесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства.

Как следствие, фактически документация по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Босфора, 3, в г. Владивостоке утверждена постановлением администрации города Владивостока от 19.05.2021 № 1897 .

Пунктом 3.3 Договора № 3 предусмотрено, что стороны в течение 3 месяцев со дня утверждения документации по планировке территории заключают дополнительное соглашение к договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что график осуществления мероприятий по освоению территории для заключения дополнительного соглашения к Договору № 3 направлен ООО «Эко плюс» в адрес УМС письмом от 26.11.2021 № 277, т.е. спустя 3 месяца со дня утверждения документации по планировке территории.

В то же время, замечания на представленный график направлены уполномоченным органом ответчику только письмом от 29.03.2022 исх. № 2327сп/28, т.е. спустя значительный период времени с момента его получения.

Фактически дополнительное соглашение № 1 к Договору № 3 с утвержденным графиком осуществления мероприятий подписано сторонами 14 июля 2022 г., по результатам неоднократных корректировок данного графика и проведения заседания рабочей группы по вопросам строительства на территории Владивостокского городского округа по рассмотрению графика.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что нарушение срока подписания дополнительного соглашения к Договору № 3, предусмотренного пунктом 3.3 данного договора, было обусловлено действиями обеих сторон договора.

Пунктом 3.4 Договора № 3 предусмотрено, что арендатор обязан осуществить образование земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 в срок не позднее 2 месяцев со дня утверждения документации по планировке территории, а также направить кадастровые паспорта образованных участков в администрацию г. Владивостока в течение 15 дней с даты осуществления кадастрового учета образованных земельных участков.

Принимая во внимание, что документация по планировке территории была утверждена постановлением администрации города Владивостока от 19.05.2021 № 1897, срок для образования ООО «Эко плюс» земельных участков – не позднее 19.07.2021.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, фактически раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 и образование из него новых земельных участков осуществлены 09.02.2022, т.е. с нарушением срока, установленного пунктом 3.4 Договора № 3.

В то же время, суд учитывает, что УМС, несмотря на фактически произведенный раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, после поступления обращения ООО «Эко плюс» о предоставлении проектов договоров аренды образованных земельных участков в рамках исполнения пункта 3.6 Договора № 3 уклонялось от подготовки и направления проектов данных договоров, ссылаясь, в том числе, на отсутствие согласованного графика осуществления мероприятий по освоению территории. Вместе с тем, наличие указанного графика в силу буквального толкования условий Договора № 3 не являлось необходимым условием для подготовки проектов договоров аренды. Более того, как установлено судом, затягивание сроков утверждения данного графика было обусловлено действиями обеих сторон.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что нарушение ответчиком сроков реализации мероприятий, предусмотренных пунктами 3.3, 3.4 Договора № 3, с учетом поведения контрагента по договору о комплексном развитии территории, не может расцениваться как существенное.

Оценивая доводы истца о неисполнении ООО «Эко плюс» мероприятий по освоению территории, предусмотренных утвержденным графиком (Приложение № 1 к Договору № 3), применительно к образованным земельным участкам, суд учитывает следующее.

В силу пункта 3.7 Договора № 3 инвестор обеспечивает осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиком, содержащимся в договоре о комплексном освоении территории от 24.06.2016 № 3.

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 3.4.2 Договора аренды от 24.06.2016 и пунктом 3.4.3 договоров аренды образованных земельных участков от 03.11.2023.

При этом, как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», статья 619 ГК РФ, предусматривающая право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды, не регламентирует процедуру расторжения договора, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

УМС письмом от 30.12.2022 № 16055сп/28, т.е. еще до заключения договоров аренды образованных земельных участков от 03.11.2023, уведомляло ответчика об отставании от графика осуществления мероприятий.

Уже после заключения договоров аренды образованных участков УМС направило ООО «Эко плюс» претензию от 19.01.2024 № 14183сп/28 с требованием подписать соглашения о расторжении как договоров аренды, так и Договора № 3, без предварительного предупреждения о необходимости устранения отмеченных нарушений в определенный и (или) разумный срок.

В то же время, как следует из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

ООО «Эко плюс» в ходе судебного разбирательства суду представлены доказательства мер, принятых в целях реализации утвержденного графика осуществления мероприятий по освоению территории и надлежащего исполнения обязательств по Договору № 3 и договорам аренды.

Так, 24.11.2023 ООО «Эко плюс» с индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор № 23-01 на выполнение работ по изготовлению подеревной съемки с перечетной ведомостью зеленых насаждений на арендованных ответчиком земельных участках. Работы по данному договору приняты ответчиком по акту от 03.04.2024.

02.05.2024 ООО «Эко плюс» с обществом с ограниченной ответственностью «ЭД Архитектура» заключен договор № 18-2024-П на разработку эскизного проекта

05.09.2024 ООО «Эко плюс» с ПАО «Сбербанк» заключено соглашение о сотрудничестве, в том числе в целях привлечения проектного финансирования проекта по строительству жилого комплекса «Босфор».

Кроме того, как следует из материалов дела, ООО «Эко плюс» осуществило следующие мероприятия: получение градостроительных планов на все образованные земельные участки; заключение договоров на выполнение проектных работ на объекты капитального строительства; разработка и утверждение архитектурной концепции жилого комплекса в районе ул. Босфора, 3 в г. Владивостоке; подача заявлений на получение технических условий на присоединение энергопринимающих устройств; получение технических условий на присоединение энергопринимающих устройств в АО «Оборонэнерго» по земельному участку с кадастровым номером 25:28:030005:5095; получение технических условий в КГУП «Приморский водоканал» на подключение (техническое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения по земельным участкам с кадастровыми номерами 25:28:030005:5081, 25:28:030005:5082, 25:28:030005:5092, 25:28:030005:5095, 25:28:030005:5097, 25:28:030005:5098, 25:28:030005:5099, 25:28:030005:5101; подача заявления в МУПВ ВПЭС о заключении договоров и выдаче технических условий подключения к системе теплоснабжения; подача заявки в АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» о заключении договора о подключении газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения; заключение договоров на проведение инженерно-геологических изысканий.

Письмом от 06.03.2024 № 96 ООО «Эко плюс» проинформировало УМС о соответствующих реализованных мероприятиях.

При этом суд учитывает, что пунктом 3.7 Договора № 3 предусмотрено, что максимальный срок выполнения обязательств по обеспечению строительства объектов, включая объекты инфраструктуры, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030005:4269 и образованных из него участках – дата, наступающая за 4 месяца до даты окончания действия Договора № 3 (в свою очередь, данный договор считается заключенным на срок, установленный в Договоре от 24.06.2016 либо договорами аренды от 03.11.2023, т.е. до 03.11.2028).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенное, принимая во внимание положения ст.405 ГК РФ, представленные ответчиком пояснения и доказательства проведения мероприятий в целях реализации утвержденного графика (Приложение № 1 к Договору № 3), в настоящее время оснований для расторжения Договора № 3 и договоров аренды по мотиву существенного нарушения их условий не имеется. В связи с чем исковые требования УМС в данной части не подлежат удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в случае прекращения договора аренды.

В связи с отсутствием оснований для расторжения Договора от 24.06.2016 и договоров аренды от 03.11.2023, исковые требования УМС об обязании ООО «Эко плюс» передать соответствующие земельные участки, переданные ответчику по данным договорам, также не подлежат удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, т.к. в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации УМС освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.