АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Хабаровск

27 мая 2025 года № Ф03-1375/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Черняк Л.М.

судей Михайловой А.И., Филимоновой Е.П.

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель не явился;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО3, представитель по доверенности от 25.12.2024 № 28/40211-исх;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 09.12.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025

по делу № А51-9530/2024 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: ул. Западная, д. 15, г. Владивосток, Приморский край, 690090)

о признании незаконным решения

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – управление, УМС) об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:050087:144 (далее – спорный земельный участок) за плату, выраженного в письме от 01.04.2024 № 11464/1у/28, об обязании управления устранить допущенное нарушение.

Решением суда от 09.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, предприниматель обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе заявитель обращает внимание, что половина площади спорного земельного участка является отвесной скалой, территория которой непригодна под застройку. Указывает, что конфигурация и площадь спорного земельного участка определена уполномоченным органом перед заключением договора аренды. Выражает несогласие с выводами судов относительно несоразмерности запрошенной площади земельного участка и расположенными на нем объектами недвижимости.

Управление в отзыве на кассационную жалобу против доводов предпринимателя возражает, просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления поддержал свою позицию, дав суду пояснения.

ИП ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не явилось препятствием для рассмотрения кассационной жалобы; заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, а также отзыва на нее, заслушав представителя управления, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.08.2016 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 28-Ч-20683, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050087:144, площадью 4 208 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: ул. Лазурная, 11, г. Владивосток, Приморский край (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 385 м от ориентира по направлению на юго-восток), вид разрешенного использования: яхт-клубы, лодочные станции, цель предоставления: для строительства яхт-клуба, сроком на пять лет с момента (даты) подписания настоящего договора.

09.09.2016 в Единый государственный реестр недвижимости (далее –ЕГРН) внесена запись № 25-25-01/001-25/001/011/2016-8902/2 о государственной регистрации указанного договора аренды.

Соглашением от 18.05.2017, заключенным сторонами договора, в пункт 1.1 договора внесены изменения, в соответствии с которыми вид разрешенного использования земельного участка: туристические базы, цель предоставления: для строительства туристической базы.

Дополнительными соглашениями от 16.11.2020, от 06.10.2022 пункт 1.3 договора изложен в новой редакции, срок договора установлен с 04.08.2016 по 03.08.2024, а впоследствии – до 02.08.2027.

24.08.2018 в ЕГРН внесены сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости – здание, назначение: нежилое, наименование: здание туристической базы, площадь: 58,3 кв.м, кадастровый номер 25:28:050087:166, местоположение: ул. Лазурная, зд. 70, г. Владивосток, а 16.01.2019 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – запись № 25:28:050087:166-25/001/2019-1 о государственной регистрации права собственности предпринимателя.

09.09.2022 и 05.10.2022 на основании технических планов зданий в ЕГРН внесены сведения о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности предпринимателя на следующие объекты недвижимости:

1) здание, назначение: нежилое, наименование: объект вспомогательного назначения, площадь 199,3 кв.м, кадастровый номер 25:28:050087:402, местоположение: ул. Лазурная, 11, г. Владивосток;

2) здание, назначение: нежилое, наименование: объект вспомогательного назначения, площадь 27,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:050087:407, местоположение: ул. Лазурная, 11, г. Владивосток, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 385 м по направлению на юго-восток.

05.05.2023 предприниматель обратился в управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:050087:144 площадью 4 208 кв.м на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости.

Рассмотрев обращение предпринимателя, управление письмом от 01.04.2024 № 11464/1у/28 со ссылкой на пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ отказало заявителю в предоставлении земельного участка в собственность ввиду того, что площадь застройки несоразмерна площади испрашиваемого земельного участка.

Полагая отказ управления от 01.04.2024 № 11464/1у/28 незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ).

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

С учетом изложенного судебные инстанции верно исходили из того, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что предметом настоящего спора является земельный участок площадью 4 208 кв.м с кадастровым номером 25:28:050087:144, в отношении которого заявителем инициирована процедура выкупа под принадлежащими ему объектами недвижимости.

Между тем расположенное на данном земельном участке нежилое здание туристической базы с кадастровым номером 25:28:050087:166 имеет площадь 58,3 кв.м, количество этажей: 1, а два объекта вспомогательного назначения с кадастровыми номерами 25:28:050087:402, 25:28:050087:407 имеют площадь 199,3 кв.м и 27,7 кв.м, соответственно.

Судами на основе сравнительного анализа данных показателей сделан верный вывод о значительном превышении площади испрашиваемого земельного участка над площадью находящихся на нем объектов недвижимости, что вступает в противоречие с действующим правовым регулированием и свидетельствует об отсутствии нарушений прав и законных интересов предпринимателя оспариваемым решением.

Отклоняя доводы относительно соблюдения предпринимателем, предусмотренного правилами землепользования и застройки для данного вида разрешенного использования земельного участка соответствующей территориальной зоны, максимального процента застройки, в связи с чем площадь спорного земельного участка соразмерна находящимся на нем объектам недвижимости, руководствуясь пунктом Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462, предыдущие судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.

Из анализа имеющихся в материалах дела фрагмента карты градостроительного зонирования и обзорной схемы земельного участка судами установлено, что спорный земельный участок по данным договора аренды от 04.08.2016 № 28-Ч-20683 в редакции соглашения от 18.05.2017 имеет вид разрешенного использования «туристические базы», общую площадь 4 208 кв.м и территориально расположен в зоне Р3; спланирован неправильной геометрической формы и преимущественно застроен объектами недвижимости и вспомогательными некапитальными сооружениями в восточной части.

В соответствии с письмом МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 30.09.2024 № 15908/109м, подготовленным по результатам совместного с предпринимателем выезда на спорный земельный участок, проведения инженерно-геодезических изысканий и камеральной обработки данных выявлено, что территория испрашиваемого земельного участка частично залесена.

При этом в пределах земельного участка расположены нежилое здание туристической базы площадью застройки 62 кв.м, контейнер площадью 30 кв.м, шатер площадью 209 кв.м, а также деревянная терраса площадью 623 кв.м, цементная площадка площадью 153 кв.м, склад бетонных изделий площадью 31 кв.м, смотровые колодцы (4 шт.), туалет площадью 1 кв.м, цементные плиты общей площадью 140 кв.м, нежилое строение (насосная) площадью 10 кв.м, площадка для сбора и временного хранения ТБО площадью 5 кв.м.

Таким образом, судами с учетом имеющихся в материалах дела доказательств верно заключено, что фактически процент застройки испрашиваемого земельного участка составляет 6,8 процента от общей площади участка, а территория, не занятая объектами недвижимости, фактически для целей туристической базы не освоена, соответственно существующая организация застройки и разрешенное использование земельного участка в полном объеме своей площади не связаны с эксплуатацией расположенных на нем объектов капитального строительства, что не подтверждает право заявителя на приобретение указанного земельного участка в собственность без проведения торгов в заявленных границах.

Доводы предпринимателя о том, что незначительный процент застройки спорной территории обусловлен характером туристического отдыха, что в целом не противоречит параметрам разрешенного использования территориальной зоны Р3, со ссылкой на положения статьи 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», а также с учетом имеющихся в материалах дела графических документов и фотоматериалов объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, правомерно отклонены судами обеих инстанций, поскольку анализ норм права, относящихся к определению туризма, и фактического нахождения на земельном участке нежилого здания туристической базы и двух объектов вспомогательного значения не позволяет признать, что для эксплуатации указанных объектов необходим земельный участок площадью 4 208 кв.м.

По верному суждению судов, целевая направленность указанных объектов недвижимости на туристический отдых не свидетельствует о возможности реализации предпринимателем исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, занятого не только данными объектами недвижимости общей площадью 285,3 кв.м, но и не застроенной территорией, при условии, что в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ такое право обусловлено необходимостью эксплуатации данных объектов, а не намерением использования испрашиваемого земельного участка в целях организации туризма и отдыха.

Доводы заявителя о нахождении в пределах спорного земельного участка отвесной скалы, ограничивающей возможность строительства, а также об осведомленности уполномоченного органа о невозможности полноценного строительства, верно признаны судами не отменяющими правила пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

При этом судами обоснованно указано, что соответствующая конфигурация земельного участка являлась очевидной и для предпринимателя, заключившего договор аренды спорного земельного участка с уполномоченным органом изначально в целях строительства яхт-клуба и в дальнейшем в целях строительства туристической базы.

Вместе с тем особенности формирования земельного участка спорной площадью в целях туристического обслуживания в пределах территории, имеющей перепад высот, не являются доказательством необходимости предоставления в собственность этого земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся только на части земельного участка.

Наличие в распоряжении заинтересованного лица земельного участка на основании действующего договора аренды не является доказательством необходимости предоставления в собственность земельного участка в арендуемых размерах и, как следствие, не является основанием для принятия положительного решения по заявлению хозяйствующего субъекта.

Кроме того по верному суждению суда апелляционной инстанции, предприниматель остается арендатором спорного земельного участка в соответствии с действующим договором аренды, в связи с чем оснований для вывода о нарушении оспариваемым решением его прав и законных интересов у судов не имелось.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, правильно применив положения ЗК РФ и ГК РФ, с учетом установленных фактических обстоятельств дела, суды мотивированно признали законным оспариваемое решение УМС, выраженное в письме от 01.04.2024 № 11464/1у/28, отказав в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, а также иные ссылки в обоснование площади испрашиваемого земельного участка были предметом рассмотрения судов обеих инстанций и мотивированно отклонены, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не влияют на правильность выводов судов и не опровергают их, свидетельствуют о несогласии с оценкой, данной фактическим обстоятельствам, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.

Выводы судов в соответствии со статьей 71 АПК РФ сделаны на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в любом случае основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.12.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025 по делу № А51-9530/2024 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Л.М. Черняк

Судьи А.И. Михайлова

Е.П. Филимонова