Решение по делу № А74-849/2025 от 03.07.2025 | АС Республики Хакасия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

03 июля 2025 года Дело № А74-849/2025

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 03 июля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Т.В. Чумаченко при ведении протокола судебного заседания секретарём Ю.В. Девяшиной рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского муниципального района Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2024,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – до перерыва ФИО2 по доверенности от 28.01.2025, при предъявлении диплома от 30.04.2004 (посредством веб-конференции), после перерыва ФИО3 по доверенности от 28.01.2025, при предъявлении диплома от 01.06.2010 (посредством веб-конференции);

ответчика – до перерыва ФИО4 по доверенности от 09.01.2025, при предъявлении диплома от 20.10.2010.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее – ответчик, Управление) с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора от 13.11.2024 купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, <...>, пом. 82Н, кадастровый номер 19:10:010721:1158. Просил изложить положения договора в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Цена объекта составляет 5 650 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.05.2024 № 51/20/05/24»;

- пункт 3.3: «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку на 7 лет (84 месяца) равными платежами ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за расчетным, согласно графика рассрочки платежей (Приложение № 1), которое является неотъемлемой частью Договора.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, составляющей 16 % годовых. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. В случае досрочного частичного погашения основной задолженности «Покупателем», «Продавец» обязуется произвести перерасчет процентов на сумму остатка основной задолженности и сумму будущих ежемесячных платежей по Договору»;

- пункт 3.5: «Покупатель» не вправе передавать имущество в залог третьим лицам»;

- пункт 4.1 исключить из договора;

- пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: «В случае просрочки исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей «Покупателем» более трех месяцев в течение одного календарного года и сумма просроченной задолженности более 5 % от суммы недвижимого имущества, «Продавец» вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления».

В судебном заседании представители истца требования поддержали.

Представитель ответчика возражал относительно редакции истца по пунктам 3.1, 3.3, 3.5, 4.1 договора купли-продажи по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему, указал, что 23.09.2024 решением Совета депутатов Усть-Абаканского района Республики Хакасия №51 внесены изменения, в прогнозный план приватизации муниципального имущества включен спорный объект недвижимости.

В дополнении к отзыву от 19.06.2025 ответчик пояснил, что не возражает против принятия судом пункта 4.2 в редакции истца.

Представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что отчет об оценке арендуемого истцом имущества от 22.05.2024 получен ответчиком нарочно в течение 3 рабочих дней с даты подписания отчета об оценке арендуемого истцом имущества от 22.05.2024, отчет не зарегистрирован в журнале регистрации входящей корреспонденции ответчика.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между муниципальным образованием Усть-Абаканский район в лице руководителя Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) 07.07.2014 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 275 кв.м (экспликация прилагается и является неотъемлемой частью договора), для размещения торговых площадей сроком по 06.07.2024.

По акту приема-передачи от 07.07.2014 нежилое помещение передано истцу.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.08.2014 к указанному договору аренды стороны изменили площадь с 275 кв.м до 152,6 кв.м. У нежилого помещения был изменен кадастровый номер на 19:10:010721:1158.

15.02.2024 истец обратился в администрацию Усть-Абаканского района Республики Хакасия с заявлением о передаче ему в собственность арендуемого нежилого помещения № 82Н, расположенного по адресу: Республика Хакасия, <...>, кадастровый номер: 19:10:010721:1158, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на указанное заявление администрация Усть-Абаканского района в письме от 19.03.2024 №838 сообщила о необходимости включения нежилого помещения в Прогнозный план (программы) приватизации муниципального имущества муниципального образования Усть-Абаканский район на 2024 год, после чего предпринимателю будет направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Проект договора купли-продажи объекта недвижимости от 13.11.2024 направлен в адрес истца сопроводительным письмом от 03.12.2024 № 3599.

Рассмотрев проект договора, предприниматель 14.12.2024 подготовил протокол разногласий к нему, в котором выразил несогласие с предложенной редакцией пунктов 3.1, 3.3, 3.5, 4.1, 4.2 договора, а именно:

Пункт договора

Редакция «Продавца»

Редакция «Покупателя»

3.1.

Цена объекта составляет 7 007 475,54 руб., в том числе основной долг в размере 5 650 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.05.2024 № 51/20/05/24, выплата процентов в размере 1 357 475,54 руб.

Цена объекта составляет 5 650 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.05.2024 № 51/20/05/24.

3.3.

Оплата по Договору осуществляется в рассрочку на 7 лет (84 месяца) равными платежами ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за расчетным, согласно графика рассрочки платежей (Приложение № 1), которое является неотъемлемой частью Договора.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. В случае досрочного частичного погашения основной задолженности «Покупателем» «Продавец» обязуется произвести перерасчет процентов на сумму остатка основной задолженности и сумму будущих ежемесячных платежей по Договору.

3.5.

«Покупатель» не вправе передавать имущество или его части в субаренду, перенайм, залог третьим лицам.

«Покупатель» не вправе передавать имущество в залог третьим лицам.

4.1.

В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект «Покупатель» обязан уплатить «Продавцу» штраф в размере 5 % от цены объекта.

Исключить.

4.2.

В случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 (с учетом условий, указанных в п. 3.3) Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредоставления подтверждающих оплату документов) «Продавец» в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

В случае просрочки исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей «Покупателем» более трех месяцев в течение одного календарного года и сумма просроченной задолженности более 5 % от суммы недвижимого имущества, «Продавец» вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления

Протокол разногласий вручен истцом ответчику 20.12.2024.

В письме от 17.01.2025 № 97-УИЗО Управление отклонило протокол разногласий к договору купли-продажи, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности».

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества; 3) в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона №159-ФЗ критериям.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, <...>, помещение № 82Н, с кадастровым номером 19:10:010721:1158.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 данной статьи в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как указано выше, Управление в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий письмом от 17.01.2025 № 97-УИЗО известило предпринимателя об отклонении протокола разногласий. В суд с настоящим иском истец обратился 07.02.2025 (исковое заявление поступило в электронном виде через систему «Мой арбитр»), то есть в пределах предусмотренного пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации шестимесячного срока.

Предметом рассмотрения суда являются положения пунктов 3.1, 3.3, 3.5, 4.1, 4.2 договора купли-продажи.

Пункт 3.1 договора устанавливает цену объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Сторонами не оспаривается, что цена спорного нежилого помещения определена независимым оценщиком в размере 5 650 000 руб.

Управление включило в цену объекта сумму подлежащих уплате процентов в размере 1 357 475 руб. 54 коп., в связи с чем определило её в размере 7 007 475 руб. 54 коп. Между тем подлежащие уплате проценты по смыслу вышеприведенных норм не включаются в цену имущества при его продаже, в связи с чем арбитражный суд считает необходимым согласовать пункт 3.1 договора в редакции истца (покупателя).

Пункт 3.3 договора определяет порядок оплаты по договору.

Особенности порядка оплаты по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, закреплены в статье 5 названного закона.

Оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества (часть 1 статьи 5).

Стороны достигли соглашения о том, что оплата по договору осуществляется в рассрочку на 7 лет (84 месяца) равными платежами ежемесячно.

В силу части 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя (часть 4 статьи 5).

Судом установлено, что договор заключен сторонами в порядке реализации истцом, как субъектом малого предпринимательства, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом инициатива исходила от истца.

В настоящем случае с заявлением о выкупе имущества обратился арендатор, объявление о продаже арендуемого имущества не публиковалось.

При этом часть 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ устанавливает сроки направления субъекту малого предпринимательства, воспользовавшегося правом направить в уполномоченный орган в инициативном порядке заявление о реализации преимущественного права на выкуп имущества.

Так, согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества

Поскольку выкуп арендованного имущества в данном случае осуществлялся по инициативе субъекта малого или среднего предпринимательства на основании его заявления, ставка рефинансирования не могла определяться на дату опубликования объявления о продаже арендованного имущества, покупатель в случае несогласия с условиями выкупа, вправе в судебном порядке оспорить предлагаемый ему проект договора и обосновать свои условия в рамках спора об урегулировании разногласий, что и было сделано истцом для защиты своих нарушенных прав.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд принял во внимание доводы истца о необходимости применения ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день, когда проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору.

Представитель ответчика в судебном заседании 19.06.2025 на вопрос суда пояснил, что отчет об оценке арендуемого истцом имущества от 22.05.2024 получен ответчиком нарочно в течение 3 рабочих дней с даты подписания отчета об оценке арендуемого истцом имущества от 22.05.2024, отчет не зарегистрирован в журнале регистрации входящей корреспонденции ответчика.

Учитывая, что отчет об оценке арендуемого истцом имущества изготовлен 22.05.2024, получен ответчиком не позднее 27.05.2024, решение о приватизации должно было быть принято не позднее 10.06.2024, проект договора купли-продажи подлежал направлению истцу не позднее 20.06.2024.

Вместе с тем, решение об осуществлении продажи нежилого помещения принято только 23.09.2024.

Согласно информационному сообщению Банка России от 15.12.2023, с 18.12.2023 ключевая ставка составляла 16 % годовых и действовала по 28.07.2024.

С учетом изложенного в целях обеспечения правовой определенности отношений между сторонами, баланса прав и законных интересов сторон в пункте 3.3 договора купли-продажи необходимо указать на начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, составляющей 16% годовых.

Суд признал недоказанными доводы ответчика о невозможности муниципального образования принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в сроки, установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Аналогичный правовой подход поддержан в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 11.07.2024 по делу N А55-17725/2022.

Кроме того, истцом предложено условие о том, что в случае досрочного частичного погашения основной задолженности покупателем продавец обязуется произвести перерасчет процентов на сумму остатка основной задолженности и сумму будущих ежемесячных платежей по договору.

Принимая во внимание закрепленное законом право покупателя досрочно оплатить долг, суд полагает, что редакция истца в данной части соотносится с положениями норм действующего законодательства, регулирующих правоотношения по купле-продаже, и частичное досрочное погашение задолженности повлечет необходимость корректировки первоначального графика платежей.

Таким образом, пункт 3.3 договора следует изложить в редакции истца.

В пункте 3.5 договора в редакции ответчика установлен запрет покупателю передавать имущество или его части в субаренду, перенайм, залог третьим лицам.

Управление в обоснование предложенной редакции сослалось на пункт 7 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, в силу которого уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Истец просит изложить этот пункт договора в следующей редакции: «Покупатель» не вправе передавать имущество в залог третьим лицам», мотивируя тем, что запрет передавать имущество или его части в субаренду, перенайм ограничит право предпринимателя как собственника помещения на распоряжение имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что истец, обратившись с заявлением в уполномоченный орган, уже реализовал свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, пункт 3.5 договора в редакции ответчика не сможет обеспечить соблюдение истцом пункта 7 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пункт 3.5 следует согласовать в редакции истца.

Пункт 4.1 договора купли-продажи в редакции ответчика предусматривает уплату покупателем продавцу штрафа в размере 5% от цены объекта в случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект.

Действующим законодательством Российской Федерации ответственность покупателя объекта недвижимости в виде штрафа в случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и залога не предусмотрена, в связи с чем данная мера ответственности может быть установлена только по соглашению сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящем случае покупатель возражает против включения указанного условия в договор купли-продажи.

Более того, установление штрафа за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности, залога только для истца не соответствует принципу равенства субъектов экономической деятельности.

Исходя из изложенного, требование истца об исключении пункта 4.1 из договора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Предложенная ответчиком редакция пункта 4.2 договора предусматривает право продавца в случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 (с учетом условий, указанных в п. 3.3) договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредоставления подтверждающих оплату документов) в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления уведомления.

Позиция истца основана на статье 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости». По мнению истца, факт непредоставления подтверждающих оплату документов при условии фактической оплаты не может являться основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи. Спорное условие договора нарушает баланс интересов сторон сделки.

Ответчик в дополнении к отзыву и в судебном заседании 19.06.2025 пояснил, что не возражает против принятия судом пункта 4.2 в редакции истца.

Суд пришел к выводу, что является обоснованным указание истца на то, что непредставление подтверждающих оплату документов не может служить основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи продавцом при условии фактической оплаты.

По смыслу ст. 450 - 451 ГК РФ и положений п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, а применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу этого, основания, побудившие другую стороны прекратить договорные отношения, должны быть безусловными и не оставляющими неясности у другой стороны договора относительно правовых последствий своего негативного поведения.

Предложенная ответчиком в проекте договора редакция пункта 4.2 договора не позволяет оценить объем и степень допущенного покупателем нарушения обязательства, влекущего право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке.

При этом у ответчика есть право обратиться с иском о расторжении договора купли-продажи по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ). Следовательно, права ответчика не нарушены.

Соответственно, в части пункта 4.2 договора, по которому у ответчика не имеется возражений, суд посчитал необходимым согласовать данный пункт в редакции истца.

По итогам рассмотрения спора иск предпринимателя подлежит удовлетворению, а возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости разногласия –урегулированию.

Государственная пошлина по делу составляет 15 000 руб., уплачена истцом по чеку от 07.02.2024, СУИП 6511115043480LZW. В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 180, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, <...>, пом. 82Н, кадастровый номер 19:10:010721:1158, обшей площадью 152,6 кв.м.; изложить пункты договора в следующей редакции:

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. В случае досрочного частичного погашения основной задолженности Покупателем Продавец обязуется произвести перерасчет процентов на сумму остатка основной задолженности и сумму будущих ежемесячных платежей по Договору»;

- пункт 3.5: «Покупатель не вправе передавать имущество в залог третьим лицам»;

- пункт 4.2: «В случае просрочки исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей Покупателем более трех месяцев в течение одного календарного года и сумма просроченной задолженности более 5 % от суммы недвижимого имущества, Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления»,

- пункт 4.1 исключить.

2. Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского муниципального района Республики Хакасия в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Т.В. Чумаченко