Решение по делу № А47-18833/2023 от 28.06.2025 | АС Оренбургской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Оренбург

28 июня 2025 годаДело № А47-18833/2023

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 28 июня 2025 года.

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Костиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колбановой А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Гарантия», г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1)общества с ограниченной ответственностью «Эксперт», г.Оренбург,

2)частнопрактикующего оценщика ФИО1, г. Оренбург,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (с учетом уточнения).

В судебном заседании до и после перерыва приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» - ФИО2, директор, действующая на основании решения № 10 от 10.01.2024, паспорт;

Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга – ФИО3, действующая на основании доверенности № 55 от 28.10.2024 сроком до 31.12.2025, служебное удостоверение, диплом.

В судебном заседании после перерыва присутствует эксперт: ФИО4, паспорт.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Отводов составу суда не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия» (далее – истец, общество, ООО «Гарантия») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, пом. 3.2, в части пунктов 1.1, 2.1. и 2.5, на следующих условиях:

Пункт 1.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:

-нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 69,7 кв. м, этаж № 1, местоположение объекта <...> пом. 3.2, кадастровый номер 56:44:0313001:4727, стоимостью 1 943 000 (один миллион девятьсот сорок три тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 1 943 000 (один миллион девятьсот сорок три тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.».

Пункт 2.5. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 943 000 (один миллион девятьсот сорок три тысячи) рублей 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 7,50 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением основного долга.» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 11.09.2024 (резолютивная часть от 11.09.2024) судом назначена судебная экспертиза по делу. Проведение судебной экспертизы поручено частнопрактикующему оценщику ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1)Соответствует ли Отчет № 25-01-236-2 от 20.02.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации;

2)В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить по состоянию на 31.10.2022 рыночную стоимость нежилого помещения площадью 69,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 3.2.

Заключение эксперта от 04.04.2025 № 25/035, выполненное частнопрактикующим оценщиком ФИО4 представлено в материалы дела.

15.15.2025 от истца поступило уточнение исковых требований, согласно которым общество просило урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Гарантия» и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, пом. 3.2, в части пунктов 1.1, 2.1. и 2.5, на следующих условиях:

Пункт 1.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

-нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 69,7 кв.м., этаж №1, местоположение объекта <...> пом. 3.2, кадастровый номер 56:44:0313001:4727, стоимостью 1 943 000 (один миллион девятьсот сорок три тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Пункт 2.5. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Как следует из постановлений Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П и от 26.05.2011 № 10-П, предусмотренное частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание иска также вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 № 5761/12 по делу №А40-152307/10-69-1196 также указано, что частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет истцу исключительное право путем подачи ходатайства изменить предмет или основание иска.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат положениям части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем принимаются судом.

Представитель истца поддержал исковые требования, просил урегулировать спор и изложить спорные пункты договора с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, указанным в отзыве.

В судебном заседании заслушаны пояснения частнопрактикующего оценщика ФИО4, по представленному экспертному заключению и дополнению к нему.

Суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Гарантия» является арендатором нежилого помещения площадью 69,7 кв. м, расположенного по адресу <...>, пом. 3.2 на основании договора аренды № 3-875Б-13140 от 28.05.2018 с дополнительным соглашением от 24.10.2022 № 3-875Б-13140/7355 и договора аренды № 3-1003а-13563 с дополнительным соглашением от 24.102022 № 3-1003а-13563/7356.

Указанное помещение состоит на кадастровом учете по №56:44:0313001:4727.

ООО «Гарантия» является субъектом малого и среднего предпринимательства и полностью удовлетворяет требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

31.10.2022 ООО «Гарантия» подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ответчиком в установленный срок было принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направлен истцу подписанный со стороны продавца договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, согласно которому цена приобретения арендуемого помещения составляет 2 480 000 руб.

Ознакомившись с Отчетом об оценке № 25-01-236-2 от 20.02.2023, выполненным ООО «Эксперт» по заказу ответчика, на основании которого была определена выкупная стоимость имущества, общество пригло к выводу о том, что данный отчет выполнен с существенными нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В частности, оспариваемый Отчет № 25-01-236-2 от 20.02.2023 был выполнен по старым фотографиям, без выезда оценщика и не содержал актуальных сведений о состоянии имущества на дату оценки, специалистом не учтено физическое состояние оцениваемого объекта недвижимости, что является важным ценообразующим фактором.

Кроме того, оценка нежилого помещения была произведена только сравнительным подходом, доходный подход же был необоснованно исключен.

В целях проверки достоверности результата данной оценки ООО «Гарантия» обратилось к независимому частнопрактикующему оценщику ФИО1, который также произвел оценку подлежащего выкупу помещения.

Согласно Отчету № 26-2023 рыночная стоимость выкупаемого имущества на дату подачи заявления (на 31.10.2022) составляет 1 870 000 руб.

С учетом полученных результатов ООО «Гарантия» направило ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий в части цены, определенной в пунктах 1.1, 2.1 и 2.5 указанного договора.

Сообщением № 01-22/2436 от 02.05.2023 с приложением Протокола согласования разногласий ответчиком все спорные пункты договора были оставлены в редакции Продавца. Таким образом, возражения в части определения рыночной цены выкупаемого нежилого помещения были отклонены, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований указал, что согласно пункту 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Вместе с тем, из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что по смыслу пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом

Истцом в адрес Департамента направлено сопроводительное письмо от 27.04.2023 № 01-22/1237, которым в том числе направлен протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, пом. 3.2, кадастровый номер: 56:44:0313001:4727.

03.05.2023 Департаментом в адрес истца направлено письмо от 02.05.2023 № 01-22/2436 с приложением протокола разногласий посредством электронной почты. ООО «Гарантия» направлено исковое заявление в Арбитражный суд Оренбургской области 17.11.2023.

Следовательно, между направлением протокола разногласий в адрес ответчика и подачей искового заявления в суд со стороны истца усматривается пропуск срока на обращение в суд.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В целях процессуальной возможности рассмотрения исковых требований, первоначально необходимо оценить довод ответчика о пропуске срока обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий в судебном порядке.

В соответствии с часть 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок акцептантом протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По смыслу пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Учитывая изложенное, ключевым моментом является дата вручения ответчиком истцу письма об отклонении протокола разногласий.

Позиция ответчика в ходе рассмотрения дела свелась к тому, что 03.05.2023 Департаментом в адрес истца направлено письмо от 02.05.2023 №01-22/2436 с приложением протокола разногласий посредством электронной почты. В обоснование своей позиции ответчик представил в материалы дела скриншот с электронного ящика (т.1, л.д. 88)

Истец, возражая против получения данного письма по средствам электронного ящика, указал, что обмен электронными сообщениями не был предусмотрен между сторонами, весь обмен корреспонденцией между сторонами всегда производился по средствам нарочного обмена, электронный ящик, по которому направлено письмо не является единственной электронной почтой общества, там по мимо данного электронного ящика orengarant@mail.ru, у истца имеются также иные электронный адреса.

Кроме того, истец пояснил, что учитывая важность заключения договора купли-продажи арендованного нежилого помещения для организации, вся юридически значимая переписка велась на бумажном носителе, сдавалась и принималась нарочно. Установив факт недостоверности оценки помещения, 27.04.2023 истец сдал в канцелярию ответчика подписанный договор купли-продажи и протокол разногласий, что подтверждается штампом на сопроводительном письме. С 02.05.2023 по 19.05.2023 деятельность организации была временно приостановлена в связи с нахождением в отпуске директора и отсутствием иных сотрудников. Учитывая количество выходных и праздничных дней в указанный период, а также с учетом тридцатидневного срока для рассмотрения протокола разногласий, установленного частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный отпуск не влиял на процедуру подписания договора (л.д. 95-99). После отпуска 22.05.2023, выяснив по телефону о готовности результата рассмотрения протокола разногласий, сообщение №01-22/2436 от 02.05.2023 с протоколом разногласий в редакции продавца, истцом ответ был получен нарочно, под роспись. Таким образом, установленный шестимесячный срок на передачу спора на рассмотрение суда начал течь с 22.05.2023. Истцом исковое заявление сдано в суд 17.11.2023, то есть с соблюдением установленного срока.

Проанализировав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам:

Из абзаца второго пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.

В силу пункта 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом в силу пункта 67 указанного постановления бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Таким образом, сообщение, направленное на конкретный адрес электронной почты не считается доставленным адресату при соблюдении одного из следующих условий:

-в договоре прямо предусмотрены возможность направления корреспонденции лишь на почтовый адрес или запрет на ведение электронной переписки;

-в договоре согласовано условие о направлении юридически значимых сообщений на иной адрес электронной почты;

-между сторонами сложилась практика направления корреспонденции на почтовый адрес или на другой адрес электронной почты.

Вместе с тем, договор аренды № 3-875Б-13140 от 28.05.2018 не содержит условий о согласованном между сторонами обмене электронными письмами.

Кроме того, между сторонами не сложилась практика обмена электронными документами, поскольку все документы, которые предоставлялись истцом ответчику были сданы нарочно, о чем свидетельствует отметки штампа входящей корреспонденции Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга.

Истец не направлял с электронного ящика в адрес ответчика какую-либо корреспонденцию, что не оспаривалось со стороны ответчика.

При этом истцом в материалы дела представлен журнал учета входящей корреспонденции ООО «Гарантия» за 2023 год, где пунктом 30 отражено получение письма от 02.05.2023 № 01-22/2436 с приложением протокола разногласий – 22.05.2023. Истец пояснил, что также нарочно забрал вышеуказанное письмо лично 22.05.2023, придя в Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга.

Кроме того, протокольным определением от 23.04.2024 судебное заседание откладывалось на 28.05.2024, ответчику было предложено представить доказательства направления и вручения письма от 02.05.2023 №01-22/2436 в адрес истца. Ко дню судебного заседания определение суда ответчиком не исполнено, доказательства направления и вручения письма, отзыв в материалы дела не представлены.

Протокольным определением от 28.05.2024 судебное заседание вновь было отложено на 04.07.2024, ответчику повторно было предложено представить: доказательства надлежащего направления и вручения письма от 02.05.2023 № 01-22/2436 в адрес истца (нарочное вручение письма 22.05.2023), пояснения относительно процедуры нарочной выдачи документов с подтверждающими порядок документами. Ко дню судебного заседания определение суда ответчиком также исполнено не было, доказательства направления и вручения письма, пояснения, отзыв в материалы дела не представлены.

В связи с неоднократным неисполнением определений суда, а также с не представлением сведений, указывающих на уважительность причин не исполнения определений суда, суд назначил судебное заседание по вопросу наложения судебного штрафа в отношении ответчика – Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга.

Таким образом, судом неоднократно предлагалось представителям Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга представить в материалы дела доказательства нарочной выдачи документов с подтверждающими порядок документами (журнал исходящей корреспонденции), однако последнее исполнено не было.

Процессуальная активность лиц, участвующих в деле, определяется их волеизъявлением.

Процессуальное поведение сторон оценивается арбитражным судом с точки зрения добросовестности такого поведения, в том числе, с учетом того, насколько, соблюдая принцип состязательности, каждая из сторон реализовала свое право на раскрытие доказательств и своих доводов в арбитражном суде, при наличии у нее всех возможностей для этого, что имеет место с настоящем деле, поскольку заблаговременное раскрытие доказательств, обязанность по доказыванию своих доводов и возражений и неблагоприятные риски неисполнения процессуальных обязанностей и нереализации процессуальных прямо закреплены статьями 65, 66, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Каждая из сторон арбитражного процесса должна добросовестно использовать принадлежащие ей процессуальные права, исполнять процессуальные обязанности, что истцом не реализовано и не соблюдено.

Кроме того, в силу недопущения таких обстоятельств Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации закрепляет понятие процессуального бездействия в отсутствие уважительных причин, и отнесение неблагоприятных последствий такого бездействия именно на ту сторону, которая его допустила, но не на другую сторону.

Так же, как и равноправие, состязательность является общеправовой ценностью и отражена в Конституции Российской Федерации (статья 123). Смысл этого принципа состоит в том, что стороны в процессе являются совершенно самостоятельными субъектами, действующими осознанно и на свой риск. Все, что делают стороны, направлено на реализацию их законного интереса, в той мере, в какой стороны его понимают. Какое-либо руководство со стороны суда поведением сторон, исходящими от сторон документами и действиями запрещается.

Арбитражный процесс основан на принципе состязательности сторон, на отсутствии преимуществ одной стороны перед другой, на отсутствии преобладающего значения доказательств одной стороны перед доказательствами другой стороны, а также на отсутствии принципа заведомо критической оценки доказательств представленной стороной при наличии возражений по ним другой стороны, при отсутствии документального подтверждения таких возражений.

В настоящем случае неблагоприятные риски процессуального бездействия стороны ответчика, выразившиеся в не предоставлении доказательств в опровержение заявленных истцом требований, не могут быть переложены на другую сторону.

В силу части 3 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Поскольку ответчик не обосновал в соответствии с названной нормой возможность представления скриншотов электронных писем в качестве письменных доказательств по делу, следовательно, у суда не имеется оснований признавать их допустимыми доказательствами, подтверждающими обстоятельство надлежащего направления в адрес истца письма от 02.05.2023 № 01-22/2436 с приложением протокола разногласий.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что направление данных документов по электронному адресу не является надлежащим уведомлением, поскольку из материалов дела не усматривается, что истец направлял в адрес ответчика сообщение о том, что именно этот адреса электронной почты является официальным электронным адресом ООО «Гарантия» (доказательств обратного материалы дела не содержат).

Учитывая, что согласно пункту 30 журнала входящей корреспонденции письмо от 02.05.2023 № 01-22/2436 получено 22.05.2023, последним днем подачи искового заявления является – 22.11.2023. Истец, согласно штампу входящей корреспонденции экспедиции Арбитражного суда Оренбургской области, подал исковое заявление 17.11.2023, следовательно, в срок установленный пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, истец не согласился с выкупной ценой спорного имущества и направил протокол разногласий к договору купли-продажи.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявленный иск следует квалифицировать также в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в том числе, в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Исходя из названного, иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» путем урегулирования преддоговорного спора.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки соответствия отчета № 25-01-236-2 от 20.02.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, а также определения рыночной стоимости нежилого помещения площадью 69,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 3.2, по состоянию на 31.10.2022 без учета налога на добавленную стоимость, в случае выявления несоответствия названного ответа требованиям действующего законодательства, повлиявшим на определение рыночной стоимости нежилого помещения.

В заключении № 25/035 от 04.04.2025 (т.2, л.д.4-36) с учетом дополнения эксперт пришел к следующим выводам:

-отчёт № 25-01-236-2 от 20.02.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации. Выявленные несоответствия повлияли на величину определенной в нем рыночной стоимости».

-рыночная стоимость объекта экспертизы: нежилое помещение, назначение: нежилое, номер, тип этажа: 1 этаж, общая площадь 69,7 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. 3.2. Кадастровый номер 56:44:0313001:4727, определенная на дату оценки 31.10.2022, округленно составляет:

1.1 943 000 (Один миллион девятьсот сорок три тысячи) рублей без НДС.

2.2 331 600 (Два миллиона триста тридцать одна тысяча шестьсот) рублей с НДС.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Представленное в дело экспертное заключение № 25/035 от 04.04.2025 (т.2, л.д.4-36) соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам, в связи с чем, признается достоверным доказательством.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы исследования привели к неправильным выводам, также не имеется.

Результаты судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, а также учитывая экспертное заключение № 25/035 от 04.04.2025, изготовленные по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в отчете № 25-01-236-2 от 20.02.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, и предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, учитывая заключение эксперта № 25/035 от 04.04.2025, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта № 25/035 от 04.04.2025 величина стоимости объекта оценки соответствует рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Кроме того, в судебном заседании от 26.06.2025 суд подробно заслушал пояснения эксперта, стороны задали интересующие вопросы по экспертному заключению и проведенному исследованию.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований истца в полном объеме.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными определяется статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 6 000 руб., и не зависит от количества пунктов договора, переданных на рассмотрение суда.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и судебной экспертизы, назначенной определением суда от 11.09.2024 , в размере 30 000 руб. в связи с удовлетворением исковых требований относятся на ответчика на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Гарантия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>), при заключении договора купли-продажи арендованного объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, пом. 3.2, в части пунктов 1.1, 2.1. и 2.5, на следующих условиях:

Пункт 1.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Пункт 2.5. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и проведению судебной экспертизы в размере 30 000 руб. отнести на ответчика.

Взыскать с Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 36 000 руб. судебных расходов.

Исполнительный лист выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Оренбургской области в адрес экспертной организации – частнопрактикующего оценщика ФИО4, денежные средства в размере 30 000 руб. в счет оплаты проведенной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.С. Костина