Шестой арбитражный апелляционный суд
улица Пушкина, дом 45, <...>,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru
e-mail: info@6aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 06АП-1322/2025
15 мая 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2025 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Башевой О.А.,
судей Брагиной Т.Г., Коваленко Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доскачинской Т.В.,
при участии в заседании:
от УМИ Ольского муниципального округа, ООО «Гранит-М»: не явились, уведомлены надлежащим образом;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации Ольского муниципального округа Магаданской области
на решение от 19.02.2025
по делу № А37-911/2024
Арбитражного суда Магаданской области
по иску Управления муниципальным имуществом Администрации Ольского муниципального округа Магаданской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 685910, Магаданская область, <...>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Гранит-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, Магаданская область, г.о. <...>)
о расторжении договоров аренды,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальным имуществом Администрации Ольского муниципального округа Магаданской области (далее – УМИ Ольского муниципального округа , истец) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением к обществу ограниченной ответственностью «Гранит-М» (далее – ООО «Гранит-М», ответчик) с требованием о расторжении договоров аренды земельного участка от 07.06.20212 № 311-а и от 03.08.2011 № 301-а (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявление мотивированно ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды земельного участка от 03.08.2011 № 301-а и от 07.06.2012 № 311-а.
Решением от 19.02.2025 в удовлетворении уточненных исковых требований отказано.
Не согласившись с судебным актом, УМИ Ольского муниципального округа обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование доводов жалобы указано на длительное неисполнение обязательств по внесения арендной платы по договору начиная с 2017 года. просрочка составила более трех месяцев, за 4 квартал 2024 года – более шести месяцев. Полагает, что устранение допущенных нарушений по основному долгу и применение предусмотренных договором штрафных санкций к ответчику не являются основанием для отказа в расторжении договора.
Отзыв в материалы дела не представлен.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся участником процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, 07.06.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Ольский район» (арендодатель) и ООО «Гранит-М» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд № 311-а, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок с кадастровым номером: 49:10:010107:33, имеющий адресные ориентиры: Магаданская область, Ольский район, п. Армань, бывшая производственная база ДРСУ, для использования под склад щебня, общей площадью 3000,0 кв. м..
Срок аренды – 49 лет, с 07.06.2012 по 06.06.2061.
Арендная плата за право пользования земельным участком вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой арендной платы за землю (пункт 2.1 договора аренды № 311-а).
На основании пункта 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным, за декабрь – не позднее 25 декабря текущего года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Кроме того, 03.08.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Ольский район» (арендодатель) и ООО «Гранит-М» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд № 301-а, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 49:10:010107:32, общей площадью 3000 кв. м., из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Магаданская область, Ольский район, промбаза п. Армань, территория бывшей производственной базы ДРСУ (ОГУДЭП «Магаданское»), для использования под склад щебня.
Срок аренды – 49 лет, с 03.08.2011 по 02.08.2060.
Арендная плата за право пользования земельным участком вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой арендной платы за землю (пункт 2.1 договора аренды № 301-а).
На основании пункта 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Пунктом 3.1.2 договоров предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договоров только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке, что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанных выше земельных участков.
Правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский район» является УМИ Ольского муниципального округа.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Гранит-М» обязательств по внесению арендной платы и возникновением задолженности в сумме 310 160, 24 руб., 05.12.2022 № 01-26/1891 Управление направило в адрес арендатора претензию № 01-26/1891 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, одновременно направив уведомление о расторжении договор аренды от 24.11.2023 исх. № 01-26/1576.
Неисполнение требований, изложенных в претензии, явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
После обращения истца в суд первой инстанции задолженность по арендным платежам ответчиком погашена в полном объеме, в связи с чем, истец на основании статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, отказавшись от взыскания суммы основного долга, настаивая на требовании о расторжении договоров аренды.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договоров аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из положений статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение для расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет - по требованию арендодателя они могут быть расторгнуты только при существенном нарушении договора.
В силу требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Пунктами 3.1.2 договоров от 03.08.2011 и от 07.06.2012 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.
В свою очередь, при рассмотрении дела судом первой инстанции, арендатор погасил задолженность по основному долгу в полном объеме.
При этом ответчик, возражая по заявленным требованиям, указал, что несвоевременное внесение арендной платы обусловлено сложившейся в обществе ситуацией в спорный период – с 01.01.2019 по 31.12.2023, а именно смертью бывшего руководителя – ФИО1 и длительным вступлением в наследство нового руководителя ответчика ФИО2; кроме того на территории Магаданской области действовали ограничения, в том числе, по передвижению людей и транспортных средств, в результате введения указами Губернатора Магаданской области в 2020 году режима повышенной готовности с 18 марта по 15 декабря 2020 года, согласно указам: № 44-у от 18.03.2020 - № 165-у от 26.11.2020.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
О расторжении договоров по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 45 и пунктов 1, 2 статьи 46 ЗК РФ, УМИ Ольского муниципального округа в иске не заявлялось.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности, принимая во внимание установленные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии на момент разрешения спора существенного характера нарушений ответчиком условий договоров аренды и, учитывая, что расторжение договора является исключительной мерой ответственности за ненадлежащее исполнение договора, а также факт уплаты ответчиком долга, обоснованно отказал в иске в части расторжения договора.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы Управления апелляционным судом отклоняются.
С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд. В свою очередь, заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 19 февраля 2025 года по делу № А37-911/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.А. Башева
Судьи
Т.Г. Брагина
Н.Л. Коваленко