АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А53-41935/2024
26 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Остроушко М.Д., при участии в судебном заседании, проведенном с помощью систем веб-конференции и видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 23.01.2025), в отсутствие ответчика – администрации Красюковского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2025 по делу № А53-41935/2024, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации Красюковского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области (далее – администрация) с иском о признании права собственности на нежилое строение – здание склада (литеры А, А1) площадью 563,1 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600017:2050, по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, сл. Красюковская, пер. Южный, д. 1а.
Решением от 26.12.2024, оставленным без изменения постановлением от 25.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель возвел спорное строение с игнорированием норм Градостроительного кодекса Российской Федерации об обязательном получении разрешения на строительство, то есть, не является добросовестным застройщиком.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению предпринимателя, администрация в суде первой инстанции ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы с целью проверки соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам не заявила. Суды пришли к неверным выводам об отсутствии у объекта недвижимости фундамента и о некапитальности строения.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на доводах жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как установили суды, индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600017:2050 площадью 2 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, сл. Красюковская, пер. Южный, д. 1а, на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.09.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л. д. 20 – 23).
Согласно договору от 12.09.2023, категория земельного участка – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – для садоводства.
На указанном земельном участке предприниматель возвел спорное нежилое строение, что подтверждается техническим паспортом, выполненным по состоянию на 10.07.2024.
Как следует из искового заявления, 08.08.2024 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «Нежилого здания», расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, сл. Красюковская, пер. Южный, д. 1а.
Согласно ответу администрации от 14.08.2024 № 89.08.1/719 в выдаче разрешения на ввод строения в эксплуатацию предпринимателю отказано, в связи с непредставлением документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно в связи с непредставлением разрешения на строительство объекта.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель обратился в арбитражный суд с данным иском.
При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусматривает условия, при одновременном соблюдении которых в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).
Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44).
Как установили суды, предприниматель за получением разрешения на строительство спорного объекта в административном порядке не обращался, поданное им заявление о вводе объекта в эксплуатацию носит формальный характер, с целью создания ситуации для последующей легализации возведенной им самовольной постройки в судебном порядке.
Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает следующее.
В силу статьи 35 Градостроительного кодекс Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (часть 1).
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться, в том числе, коммунальные зоны. Под коммунальными зонами понимают зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; пункт 1 части 7).
Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекс Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В статье 37 Градостроительного кодекс Российской Федерации определено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1).
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2).
В силу пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (пункты 2 и 7 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:2050 (л. д. 32 – 42), согласно которому земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1). Основные виды разрешенных объектов строительства (2.1 для индивидуального жилищного строительства, 2.2 для ведения личного подсобного хозяйства, 2.3 блокированная жилая застройка, 3.4.1 амбулаторно-поликлиническое обслуживание, 3.5.1 дошкольное, начальное и среднее общее образование, 3.6.1 объекты культурно-досуговой деятельности, 3.6.2 парки культуры и отдыха, 3.7.1 осуществление религиозных обрядов, 5.1 спорт, 5.1.3 площадки для занятий спортом, 8.3 обеспечение внутреннего правопорядка, 9.3 историко-культурная деятельность, 12.0 земельные участки (территории) общего пользования, 12.0.1 улично-дорожная сеть, 12.02.2 благоустройство территории, 13.0 земельные участки общего назначения, 2.1.1 малоэтажная многоквартирная жилая застройка, 2.7.1 хранение автотранспорта, 3.1.1 предоставление коммунальных услуг, 3.1 коммунальное обслуживание, 3.1.2 административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, 3.2 социальное обслуживание, 3.2.1 дома социального обслуживания, 3.2.2 оказание социальной помощи населению, 3.2.3 оказание услуг связи, 3.3 бытовое обслуживание, 3.4 здравоохранение, 3.4.2 стационарное медицинское обслуживание, 3.7.1 осуществление религиозных обрядов, 3.8.1 государственное управление, 3.10.1 амбулаторное ветеринарное обслуживание, 4.0 предпринимательство (размещение капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной
предпринимательской деятельности), 4.1 деловое управление, 4.3 рынки, 4.4 магазины, 4.5 банковская и страховая деятельность, 4.6 общественное питание, 4.9 служебные гаражи, 4.9.1 объекты дорожного сервиса, 4.9.1.1 заправка транспортных средств, 4.9.1.3 автомобильные мойки, 4.9.1.4 ремонт автомобилей, 6.8 связь.
Таким образом, основные и условно разрешенные виды строительства не предусматривают возведение объектов производственного назначения нежилого здания – склада.
Как видно из фотографий, приложенных к представленному в материалы дела заключению ООО «Архитектурно-кадастровое бюро» (л. д. 44 – 53), спорное строение представляет собой склад строительных материалов.
Таким образом, спорное строение возведено с нарушением целевого назначения земельного участка, при установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку.
Доводы о несогласии с выводами суда первой инстанции о том, что спорный объект не является недвижимостью, в данном случае правового значения не имеют, поскольку и суд первой инстанции, и суд апелляционной инстанции, отказывая в иске, исходили из того, что совокупность обстоятельств, необходимых для признания права собственности на спорный самовольный объект, в судебном порядке отсутствует.
Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили в совокупности с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом апелляционной инстанций при рассмотрении заявления и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2025 по делу № А53-41935/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Е.В. Артамкина
Судьи Е.И. Афонина
И.И. Зотова