АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-52344/2021

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Зотовой И.И. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 19.07.2023), ФИО1 (лично), от третьего лица ? общества с ограниченной ответственностью «АгроТорг» ? ФИО3 (доверенность от 01.12.2022), в отсутствие от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц: садоводческого некоммерческого товарищества «Новознаменский», ФИО4, акционерного общества «НЭСК-электросети», публичного акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А32-52344/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась (далее ? администрация) в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ? предприниматель) о возложении обязанности снести самовольно возведенное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0415001:3597 площадью 723,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0415001:3546, по адресу: г. Краснодар, Новознаменский территория ДНТ, ул. Центральная, д. 1, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения предпринимателем решение суда в течение установленного срока, администрация вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с предпринимателя необходимых расходов. В случае удовлетворения исковых требований, указать в решении, что оно является основанием для внесения записи в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о прекращении права собственности предпринимателя на указанное нежилое здание и снятии его с государственного кадастрового учета. О взыскании с предпринимателя неустойки в случае неисполнения судебного акта в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения о сносе самовольной постройки по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ДНТ «Новознаменский», в законную силу до даты исполнения решения в полном объеме.

Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к администрации о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 723,8 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ДНТ «Новознаменский», ул. Центральная, д. 1, предназначенное для организации торговли.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «АгроТорг», СНТ «Новознаменский», ФИО4, АО «НЭСК-электросети», ПАО «Мобильные ТелеСистемы».

Решением суда от 19.05.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.08.2023, принят отказ предпринимателя от встречного искового заявления, производство по встречному исковому заявлению прекращено, в удовлетворении первоначального иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования, ссылается на то, что разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию являются документами, подтверждающими безопасность для жизни и здоровья людей при эксплуатации здания, в отсутствие указанных документов ответчик обязан подтвердить безопасность здания надлежащими документами. Из норм законодательства следует, что лицо, возведшее объект самовольного строительства, не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство). Предприниматель не представил в материалы дела доказательств того, что он обращался за получением разрешения на строительство нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0415001:3597. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия у предпринимателя объективных препятствий в получении разрешений на строительство. Следовательно, возведенный им объект недвижимого имущества является объектом самовольного строительства, подлежащим сносу. Доказательств того, что предпринимателю необоснованно отказано в выдаче разрешения на строительство, в дело не представлено. Выводы судов о том, что ответчиком предприняты все необходимые действия для легализации объекта недвижимости согласно дачной амнистии, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, спорное здание предпринимателем используется в коммерческих целях (магазин). Спорный объект не может оцениваться в качестве отдельного вспомогательного объекта, относящегося к сооружениям пониженного уровня ответственности и не требующего разрешения на строительство, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, позволяющих применить пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. По мнению истца, регистрация права собственности на нежилое здание в упрощенном порядке являлось попыткой ответчика обойти нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок получения разрешения на строительства нежилых объектов и их ввода в эксплуатацию. Выводы судов о том, что ответчиком получены соответствующее нотариальные согласия от правообладателей смежных земельных участков на строительство, сдачу в эксплуатацию и регистрацию права собственности, ошибочны, поскольку указанные согласия не освобождают ответчика от соблюдения требований, которые предъявляются к возводимому строению в градостроительных нормах и правилах, нарушение которых уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Суды не учли, что спорное здание возведено с нарушением градостроительных норм и правил.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель и ООО «АгроТорг» указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании предприниматель и его представитель, а также представитель ООО «АгроТорг» возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации визуально зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 площадью 1505 кв. м категория земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м – магазины» по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ДНТ «Новознаменский» расположен объект капитального строительства (стадия возведения ? первый этаж) ориентировочной площадью 725 кв. м, возведенный без разрешительной документации. По результатам проверки составлен акт визуальной фиксации использования земельного участка от 14.09.2021 № 481.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.09.2021 № КУВИ-002/2021-116595438 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 площадью 1505 кв. м категория земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м – магазины» по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ДНТ «Новознаменский» принадлежит на праве собственности предпринимателю, о чем имеется соответствующая запись регистрации от 01.09.2021 № 23:43:0415001:3546-23/226/2021-1.

На основании информации, предоставленной департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке по вышеуказанному адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ДНТ «Новознаменский» не выдавались.

Согласно письмам администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара от 25.08.2021 № 4886/43 и от 10.09.2021 № 5290/43 информация о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации по указанному адресу отсутствует.

Полагая, что спорный объект возведен в нарушение установленного законом порядка и отвечает признакам самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее ? установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению судебной экспертизы от 24.05.2022 № 03/22/42 исследуемый объект с кадастровым номером 23:43:0415001:3597 полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ДНТ «Новознаменский», ул. Центральная, д. 1. Объект является объектом капитального строительства, а не временным строением; является одноэтажным нежилым зданием организации торговли, относится к зданиям и сооружениям III группы капитальности, относится к нормальному уровню ответственности и классу сооружения КС-2. Перемещение объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно. Объект недвижимости соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности, по своему строительно-техническому состоянию, расположению и эксплуатационным характеристикам не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ДНТ «Новознаменский», ул. Центральная, д. 1, не соответствует требованиям п. 1.1.1 ст. 25 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, в части: максимального процента застройки земельного участка (факт = 51,6% > 50%, превышение составляет 1,6%); минимального отступа объекта от границы с соседним земельным участком с кадастровым номером 23:43:0415001:2979 (отступ составляет ? 2,96 м, что менее 3 м, процент нарушения предельно допустимых параметров составляет 1,3%); минимальных отступов объекта от границ с улицами Центральной и Южной (отступы составляют ? 2,96 м, что менее 5 м, процент нарушения предельно допустимых параметров составляет 40,8%).

Несоответствие градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1 объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ДНТ «Новознаменский», ул. Центральная, д. 1, не способствует созданию угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Суды признали заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, поскольку заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, противоречий не имеется, выводы эксперта являются полными и обоснованными.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 площадью 1505 кв. м образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0415001:627 и 23:43:0415001:626. Данный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 ? зона застройки индивидуальными жилыми домами, земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования ? для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых оставляет 5000 кв. м – магазин, принадлежит на праве собственности предпринимателю, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись регистрации от 01.09.2021 № 23:43:0415001:3546-23/226/2021-1.

Согласно приказу департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара от 08.09.2021 № 7618-А земельному участку с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 присвоен адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Новознаменский территория ДНТ, ул. Центральная, д. 1.

Предпринимателю выдан градостроительный план земельного участка от 29.09.2021 № РФ-23-2-06-0-00-2021-2081.

Для разработки рабочей документации, строительства и эксплуатации магазина предпринимателем заключены договоры оказания услуг от 25.10.2021 № 24/12 и договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 4-38-21-4191.

В связи с созданием спорного объекта 12.11.2021 подготовлен технический план, впоследствии составлен акт о реализации права пользования сетями водоснабжения от 15.12.2021 и составлена рабочая документация систем автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре от 19.12.2021 № 2021-12/19СПССОУЭ.

Границы расположения объекта согласованы предпринимателем с собственниками смежных земельных участков.

Охранных зон в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 не установлено.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный объект соответствует техническим регламентам в области безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности предпринимателю, который, как указали суды, принимал меры для легализации объекта, суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Суды первой и апелляционной инстанции, отклоняя доводы администрации о том, что действия предпринимателя по строительству спорного объекта в отсутствие разрешения на строительство являются недобросовестными, в связи с чем имеются основания для сноса самовольной постройки, пришли к выводам, что отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, поскольку необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Суды приняли во внимание пояснения предпринимателя, о том, что первоначально спорный объект проектировался как вспомогательный, что подтверждается проектной документацией, в связи с чем получение разрешения на строительство не требовалось. Исследовав обстоятельства дела, суды пришли к выводу, что предпринимателем совершены все необходимые действия для легализации сорного объекта недвижимости согласно дачной амнистии (1-этажного нежилого здания), введения его в эксплуатацию и в гражданский оборот в 2021 году.

Между тем суды не учли следующего.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума № 44).

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные правовые подходы также содержались в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», действовавшего на момент рассмотрения спора судами, и соответствует сложившейся судебной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2020 по делу № А32-44058/2017, от 08.07.2022 по делу № А32-39686/2020).

Таким образом, при рассмотрении спора о самовольной постройке, при наличии требования о сносе объекта строительства, суды должны выяснить добросовестность действий предпринимателя при создании спорного здания.

Суды не дали оценку доводу администрации о том, что предприниматель действовал недобросовестно, поскольку осуществил строительство спорного объекта без разрешения на строительство, за получением которого не обращался и не принимал никаких мер к его получению. Суды не выяснили, какие меры принимал предприниматель для получения разрешения на строительство и какие препятствия у него имелись для соблюдения требований законодательства.

Положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрены случаи, при которых выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Из указанного следует, что объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Из судебной экспертизы и имеющихся в материалах дела фотоматериалов однозначно видно, что спорный объект является одноэтажным нежилым зданием организации торговли (магазин), относящимся к зданиям и сооружениям III группы капитальности и нормальному уровню ответственности, класс сооружения КС-2, что установлено судами и сторонами не оспаривается.

Суды не учли, что согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорное здание зарегистрировано за предпринимателем на основании проектной документации на объект вспомогательного назначения и договора купли-продажи земельного участка; и не проверили доводы администрации на предмет того являлась ли регистрация спорного здания в качестве объекта вспомогательного назначения попыткой предпринимателя обойти нормы действующего законодательства, регламентирующие необходимость получения разрешения на строительство нежилого объекта организации торговли (магазин) и ввода его в эксплуатацию.

Суды, принимая во внимание представленную проектную документацию и пояснения индивидуального предпринимателя о том, что изначально спорный объект проектировался как здание вспомогательного использования, в связи с чем разрешение на строительство не было получено, не устанавливали, какой основной объект ответчика он обслуживает, а также не приняли во внимание технические характеристики спорного объекта, установленные в заключении судебной экспертизы и других доказательствах.

Выводы судов о том, что предпринимателем выполнены все необходимые действия для легализации, введения в эксплуатацию и в гражданский оборот спорного объекта недвижимости в порядке дачной амнистии, не обоснованы. Судами не учтено, что спорный объект является одноэтажным капитальным нежилым зданием организации торговли (магазин), получение разрешения на строительство которого является обязательным и регламентирован статьей 51 Градостроительного кодекс Российской Федерации. Суды также не обосновали свой вывод о том, что государственная регистрации права собственности на спорный объект в порядке, предусмотренном частью 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, является надлежащим и законным способом его легализации.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы площадь под пятном застройки строения с кадастровым номером 23:43:0415001:3597, определенная по результатам геодезических измерений в процессе проведения экспертного осмотра, составляет 777,3 кв. м. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0415001:3546 ? 1505 кв. м. Объект недвижимости не соответствует требованиям п. 1.1.1 ст. 25 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в части максимального процента застройки земельного участка (факт = 51,6% > 50%, превышение составляет 1,6%), что судами первой и апелляционной инстанции оставлено без внимания.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает вывод нижестоящих судов о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска администрации преждевременным, сделанным по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела и без надлежащей оценки действий и поведения сторон спорного правоотношения, имеющихся в материалах дела доказательств, доводов и пояснений участвующих в деле лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку выводы судов сделаны на основании неполно исследованных обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, судами не дана оценка доводам администрации, а также не обеспечена полнота исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, которые могли бы повлиять на выводы судов по существу спора, обжалуемые судебные акты надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, определить добросовестность предпринимателя в части получения разрешительной документации, необходимой для строительства в установленном порядке, надлежит выяснить правовые основания для первичной регистрации права собственности на спорный объект в качестве недвижимого имущества, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А32-52344/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Твердой

Судьи

И.И. Зотова

Р.Г. Калуцких