Арбитражный суд Московской области
107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
05 ноября 2025 года Дело № А41-7858/2025
Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2025 года
Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2025 года
Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Звонарёва при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Водостоевой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
ООО «Бальтазар» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)
об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, третьи лица:
Администрация Одинцовского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)
Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)
при участии в судебном заседании: согласно протоколу
УСТАНОВИЛ:
ООО «Бальтазар» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – Комитет, ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Бальтазар» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области при заключении договора аренды земельного участка от 17.09.2024 № 9196 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040904:104, изложив:
- п. 1.3. договора № 9196 аренды земельного участка в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется для эксплуатации торгово-офисного центра»;
- п.2.1. договора № 9196 аренды земельного участка в следующей редакции: «Настоящий Договор заключается на срок 49 (сорок девять) лет с 17.09.2024 года.;
- исключить п 3.6., 3.7., 3.8. договора № 9196 аренды земельного участка
- приложение 1 к Договору аренды № 9196 от 17.09.2024 расчет арендной платы за земельный участок в следующей редакции:
1. Расчет арендной платы за земельный участок:
Годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок определяется по формуле:
Апл = Кст x к, где
Апл - сумма годовой арендной платы (руб.);
Кст - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);
к - ставка земельного налога (%),
2. Расчет годовой арендной платы:
Кст (руб.) к (%) Годовая арендная плата (руб.)
14772195 1,5 221 582,93
Годовая арендная плата за земельный участок составляет 221 582,93 рублей, а сумма
регулярного ежеквартального платежа:
Арендная плата (руб.)
Квартал 55 395,74
3. Размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений
в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа
учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права в Основных
принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства
РФ от 16 июля 2009 г. № 582.
4. Подписи сторон:
Арендодатель:
Администрация Одинцовского городского округа Московской области
Адрес: 143000, <...> Тел. <***>
Заместитель председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом ____________________/ФИО1
Арендатор:
ООО Бальтазар
Адрес: 143030, Московская область, г.о. Одинцовский, <...>
Генеральный директор
__________________/ФИО2»
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Одинцовского городского округа Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третьи лица).
Присутствовавшие в судебном заседании представители истца поддержали заявленные исковые требования, просили удовлетворить их в полном объеме.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.
Исследовав материалы по делу, выслушав пояснения истца, суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, 07.02.2024 ГУ государственного строительного надзора Московской области истцу выдано разрешение № RU50-20-26561-2024 на ввод объекта в эксплуатацию торгово-офисного центра. Таким образом, ООО «Бальтазар» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 50:20:0040904:1459, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Одинцовский, <...>.
Нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040904:104 общей площадью 4500 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного центра.
Указанный земельный участок был предоставлен истцу на праве аренды по Договору № 2324 аренды земельного участка от 30.09.2008г. (в редакции Дополнительного соглашения от 30.12.2014 к договору аренды земельного участка от 30.09.2008 № 2324) на срок до 29.09.2024, права и обязанности по которому перешли истцу на основании заключенного между АО «Трест Мособлстрой № 6» и ООО «Бальтазар» Договора о передаче прав и обязанностей (цессии) по Договору № 2324 аренды земельного участка от 30.09.2008, заключенному с Муниципальным образованием «Одинцовский муниципальный район Московской области».
Истцом в Администрацию Одинцовского городского округа Московской области было подано заявление на предоставление в собственность без проведения торгов вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040904:104.
01.03.2024 Администрацией Одинцовского городского округа Московской области принято решение № P001-0814997498-81880598 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» поскольку испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040904:104 расположен в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещения) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения (Расположен: А-106 Рублево-Успенское шоссе: 1971.30 кв. м.), согласно сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области СИ-РГИС-14307250541 испрашиваемый земельный участок, отнесен к землям, изъятым из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с приближением окончания срока аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040904:104 по Договору № 2324 аренды земельного участка от 30.09.2008 и наличием отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов указанного участка, Истец 28.08.2024 обратился в Администрацию Одинцовского городского округа Московской области за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» с целью получить указанный участок во владение и пользование на праве аренды, на новый срок, без проведения торгов.
По результатам рассмотрения заявления истца Администрацией Одинцовского городского округа Московской области принято постановление № 5886 от 17.09.2024 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Бальтазар» в аренду без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Одинцовский район, с. Успенское.» которым предоставлено ООО «Бальтазар» в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 4500 кв.м. К № 50:20:0040904:104, занятый нежилым зданием и сооружением принадлежащими обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации от 08.02.2024г. № 50:20:0040904:1459-50/414/2024-1 и от 14.03.2024 № 50:20:0040904:1461-50/414/2024-1, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства торгово-офисного центра, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Одинцовский район, с. Успенское, сроком на 2 года 11 месяцев.
Уведомлением от 18.09.2024 № P001-0814997498-87692982 о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» Администрацией Одинцовского городского округа Московской области направлен в адрес истца проект договора аренды земельного
участка от 17.09.2024 № 9196, подписанного уполномоченным должностным лицом и заверенного печатью со стороны Администрации Одинцовского городского округа Московской области.
Согласно пункту 1.5. проекта договора аренды земельного участка от 17.09.2024 № 9196, установлены следующие ограничения/обременения использования с кадастровым номером 50:20:0040904:104:
- расположен в зоне строительства, реконструкции и(или) эксплуатации (размещения) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения: А-106 Рублево-Успенское шоссе;
- расположен в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с Решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143, постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 17.12.2019 № 1705-ПП/970/44;
- расположен в зоне с особыми условиями территории: и соответствии с СП2.1.4.2625-10;
- расположен в приаэродромной территории аэродрома Кубинка,
- полностью расположен в зоне охраняемого объекта;
- расположен в зоне с особыми условиями использования территории согласно письму АО «Мособлгаз» от 27.10.2022 № 201дсп (19.44 кв.м.).
Как считает истец, в данном договоре аренды неверно установлен размер арендной платы за данный земельный участок, не соблюден баланс интересов сторон, отсутствует разумный компромисс и кроме того не отражено реальное положение дел, что выражается в следующем:
В соответствии с п. 1.3. договора № 9196 аренды земельного участка земельный участок предоставляется для строительства торгово-офисного центра.
Согласно п. 2.1 договора № 9196 аренды земельного участка Договор заключается на срок с 17.09.2024 года по 16.08.2027 года.
В соответствии с п. 3.6. договора № 9196 аренды земельного участка арендная плата изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение Земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.
В соответствии с п. 3.7. договора № 9196 аренды земельного участка арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.
В соответствии с п. 3.8. договора № 9196 аренды земельного участка размер арендной платы считается измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.
Согласно п.1 Приложения 1 к Договору аренды № 9196 от 17.09.2024 расчет арендной платы за земельный участок:
Годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок определяется по формуле:
Апл = Аб х Кд х ПКд х Км х S, где
Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв.м в год (руб.);
Кд - Коэффициент, учитывающий условия использования земельного участка или
вид деятельности арендатора на земельном участке;
Пкд - повышающий коэффициент;
Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на
территории муниципального образования;
S - площадь арендуемого земельного участка.
Согласно п.2 Приложения 1 к Договору аренды № 9196 от 17.09.2024 расчет годовой
арендной платы:
S, кв.м - 4500; Аб - 2,88 руб; ВРИ - строительство торгово-офисного центра; Кд - 6;
ПКд - 2,5; Км -10; Годовая арендная плата, руб - 1 944 000,00
Годовая арендная плата за земельный участок составляет 1 944 000,00 рублей, а
сумма регулярного ежеквартального платежа:
Квартал Арендная плата (руб) - 486 000,00
Согласно п. 3 Приложения 1 к Договору аренды № 9196 от 17.09.2024 подписи
сторон:
Арендодатель:
Администрация Одинцовского городского округа Московской области
Адрес: 143000, <...> Тел.
<***>
Заместитель председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом
____________________/ФИО1
Арендатор:
ООО Бальтазар
Адрес: 143030, Московская область, г.о. Одинцовский, <...>
Генеральный директор
__________________/ФИО2
В этой связи, Истцом в порядке, определенном ст. 445 ГК РФ в адрес
Администрации Одинцовского городского округа Московской области посредством
Регионального портала государственных услуг Московской области в октябре 2024 г.
направлен протокол согласования разногласий к договору № 9196 аренды земельного
участка от 17 сентября 2024г. с кадастровым номером 50:20:0040904:104, согласно
которому:
изложить п. 1.3. договора № 9196 аренды земельного участка в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется для эксплуатации торгово-офисного центра»,
обосновывая это тем, что строительство торгово-офисного здание завершено, что
подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2024 № RU50-20-26561-2024, земельный участок занят нежилым зданием и сооружением принадлежащими
истцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости
сделаны записи регистрации от 08.02.2024 № 50:20:0040904:1459-50/414/2024-1 и от
14.03.2024 № 50:20:0040904:1461-50/414/2024-1.
изложить п.2.1. договора № 9196 аренды земельного участка в следующей редакции: «Настоящий Договор заключается на срок 49 (сорок девять) лет с 17.09.2024 года.»
обосновывая это тем, что в соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
заключается: на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в
аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или
помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.
пункты 3.6.,3.7.,3.8. договора № 9196 аренды земельного участка исключить,
обосновывая это тем, что положения данных пунктов противоречат принципам и
правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
внесения арендной платы утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009
№ 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»
приложение 1 к Договору аренды № 9196 от 17.09.2024 расчет арендной платы за
земельный участок изложить в следующей редакции:
1. Расчет арендной платы за земельный участок:
Годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок определяется по формуле:
Апл = Кст x к, где
Апл - сумма годовой арендной платы (руб.);
Кст - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);
к - ставка земельного налога (%),
2. Расчет годовой арендной платы:
Кст (руб.) к (%) Годовая арендная плата (руб.)
14772195 1,5 221 582,93
Годовая арендная плата за земельный участок составляет 221 582,93 рублей, а сумма
регулярного ежеквартального платежа:
Арендная плата (руб.)
Квартал 55 395,74
3. Размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений
в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета
наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права в Основных
принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства
РФ от 16 июля 2009 г. № 582.
4. Подписи сторон:
Арендодатель:
Администрация Одинцовского городского округа Московской области
Адрес: 143000, <...> Тел.
<***>
Заместитель председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом
____________________/ФИО1
Арендатор:
ООО Бальтазар
Адрес: 143030, Московская область, г.о. Одинцовский, <...> Генеральный директор
__________________/ФИО2»
обосновывая это необходимостью приведения данного условия договора об
определении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером
50:20:0040904:104 в соответствие с нормами действующего законодательства, в том числе
принципам и правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и
сроков внесения арендной платы утвержденным Постановлением Правительства РФ от
16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и
о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Письмом № 136-01исх-29813Н от 06.11.2024 Ответчиком протокол разногласий к
договору № 9196 аренды земельного участка от 17 сентября 2024 г. с кадастровым номером
50:20:0040904:104 оставлен без рассмотрений.
Поскольку самостоятельно согласовать условия договора аренды земельного участка
с кадастровым номером N 50:20:0040904:104 сторонам не удалось, истец обратился с
настоящим иском об урегулировании возникших разногласий в судебном порядке.
Как установлено судом, и не оспаривается сторонами строительство торгово-офисного здание на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0040904:104 завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2024 № RU50-20-26561-2024, земельный участок занят нежилым зданием и сооружением принадлежащими истцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации от 08.02.2024 № 50:20:0040904:1459-50/414/2024-1 и от 14.03.2024 № 50:20:0040904:1461-50/414/2024-1.
Согласно выписке из ЕГРН от 17.06.2025 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040904:104 – для строительства торгово-офисного центра.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Заключая договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040904:104, истец как арендатор должен выразить согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования в определенных целях (строительство торгово-офисного центра), тем самым реализовав свое право, предусмотренное в пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны установленным действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Заключение договора аренды земельного участка для иных целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.
Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040904:104 и его дальнейшего правомерного использования арендатором необходимо предварительно изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Иные доводы и доказательства сторон судом оценены, приняты во внимание, но не описаны в связи с тем, что не имеют существенного значения для правильного и всестороннего рассмотрения дела.
Суд отмечает, что не отражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Расходы по оплате государственной пошлины распределяется в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении заявленных требований.
Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный
апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой
инстанции обжалуемого решения.
Судья А.А. Звонарёв