АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Омск
15 ноября 2025 года
№ дела
А46-14776/2025
Резолютивная часть решения оглашена 05.11.2025
Полный текст решения изготовлен 15.11.2025
Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ринчиновой Н.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ФИО1 (ИНН <***>)
и общества с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «Габбро» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>),
об оспаривании решения,
в судебном заседании приняли участие:
от ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 11.03.2024 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,
от общества с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «Габбро» - ФИО2 по доверенности от 11.03.2024 (сроком на 2 года), личность удостоверена паспортом,
от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 17.09.2025 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением (вх. от 11.08.2025 № 241415) о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) от 17.06.2025
№ Исх-ОГ-ДИО/662 в продлении договора аренды от 11.06.2019 № Д-Л-13-353 земельного участка с кадастровым номером 55:36:20 01 04:157.
В качестве способа защиты нарушенного права заявитель просил обязать заинтересованное лицо продлить срок действия договора аренды от 11.06.2019
№ Д-Л-13-353 земельного участка с кадастровым номером 55:36:20 01 04:157 на срок один год для завершения строительства объекта незавершённого строительства посредством заключения дополнительного соглашения.
Определением Арбитражного суда Омской области от 26.08.2025 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «Габбро» (далее – заявитель, ООО «ООКСУ «Габбро»).
Протокольным определением от 21.10.2025 суд по соответствующему ходатайству привлёк ООО «ООКСУ «Габбро» в качестве соистца (созаявителя).
29.10.2025 в материалы дела поступило ходатайство ФИО1 об уточнении исковых требований; а именно заявитель просил:
- признать незаконным отказ Департамента от продления срока действия договора аренды от 11.06.2019 № Д-Л-13-353 земельного участка с кадастровым номером 55:36:20 01 04:157, предоставленного для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:20 01 04:268, изложенного в письме от 17.06.2025 № Исх-ОГ-ДИО/622;
- обязать Департамент продлить договор аренды от 11.06.2019 № Д-Л-13-353 сроком на 2 (два) года;
Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принял уточнения.
По доводам отзыва, Департамент полагает свои действия в полной мере законными, поскольку арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Как следует из содержательной части заявления, в целях реализации инвестиционного договора от 02.03.2017, заключённого с ООО «ООКСУ «Габбро», на строительство дома траурных обрядов, 11.06.2019 ФИО1 был заключён договор аренды № Д-Л-13-353 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, относящегося к категории земель населённых пунктов, площадью 1 000 кв.м, кадастровый номер 55:36:20 01 04:157, местоположение участка: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, Черлакский тракт; цель использования участка: завершение строительства объекта незавершённого строительства; разрешённое использование участка: для строительства дома траурных обрядов. На участке находится объект незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:20 01 04:268 площадью застройки 288,6 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, Черлакский тракт, принадлежащий арендатору на праве собственности (пункты 1.1 - 1.5, 1.7 договора аренды).
Последний заключён на 2 года 11 месяцев и 29 дней (пункт 1.1).
В соответствии с пунктом 7.3 арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Согласно акту осмотра земельного участка от 01.11.2025 № 090, подготовленного Департаментом, площадь застройки составила 282,7 кв.м, степень готовности – 51%.
Значение последней внесено в Единый государственный реестр недвижимости (выписка от 24.10.2025).
Дополнительным соглашением от 28.12.2020 срок действия договора аренды земельного участка от 11.06.2019 № Д-Л-13-353 продлён на 2 года 11 месяцев 29 дней.
В этот период с целью завершения строительства и ввода объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:20 01 04:268 в эксплуатацию заявитель неоднократно обращался в органы и департаменты Администрации города Омска с целью согласования Проекта благоустройства территории, прилегающей к объекту, для получения дополнительных площадей под парковочные некоммерческие места для эксплуатации строения, что было необходимо для получения разрешения на завершение строительства объекта и дальнейшего его ввода в эксплуатацию.
Распоряжение на использование земельных участков без их предоставления получено только в 2024 году, после чего 25.06.2024 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска было продлено разрешение на строительство № 55-ru55301000-273-2018.
До истечения срока действия договора аренды – 19.05.2025 ФИО1 обратился в Департамент с заявлением, в том числе, со ссылками на пункты 3, 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ), о продлении срока договора аренды земельного участка № Д-Л-13-353 на 2 года 11 месяцев 29 дней, либо на срок, в течение которого ФИО1 не мог повторно получить разрешение на завершение строительства объекта ввиду отсутствия разрешений администрации Ленинского административного округа города Омска на использование земель без их предоставления под парковки к строящемуся объекту и продления разрешения на строительство № 55-ru55301000-273-2018.
Письмом от 17.06.2025 № Исх-ОГ-ДИО/622 Департамент отказал в продлении срока договора аренды, отметив, что участок единожды уже был предоставлен ФИО1 для завершения строительства, повторное предоставление участка не допускается, а Закон № 58-ФЗ распространял своё действие до 01.03.2023.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.
Предметом настоящего спора являются отказ Департамента от 17.06.2025
№ Исх-ОГ-ДИО/662 в продлении договора аренды от 11.06.2019 № Д-Л-13-353 земельного участка с кадастровым номером 55:36:20 01 04:157, мотивированный прекращением договорных отношений с 08.06.2025; отсутствием оснований для применения положений Закона № 58-ФЗ, в связи с несвоевременным обращением ФИО1 в Департамент; т.к., по истечении срока договора строительство не завершено, оснований для продления договорных отношений на льготных основаниях не имеется.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции на дату обращения в Департамент 19.05.2025) гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.
Действительно, по положениям Закона № 58-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при соблюдении совокупности определённых обстоятельств был вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.
Вместе с тем такое право существовало до 01.03.2023 (часть 3 статьи 8 Закон № 58-ФЗ).
ФИО1 пропустил означенный срок, а значит, доводы Департамента в указанной части являются обоснованными.
В то же время заявитель ссылается на действия органов муниципальной власти, которые затягивали согласование разрешительной документации в период действия договора аренды земельного участка, что, фактически, лишило арендатора возможности осуществлять строительство и закончить его в срок действия договора.
Так, 09.10.2018 ФИО1 получил разрешение на строительство объекта
№ 55-ru55301000-273-2018.
В последующем на основании распоряжений департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 09.08.2021 № 701, от 12.01.2023 № 11, от 25.06.2024 № 765 указанное разрешение претерпевало изменения.
Далее, названный муниципальный орган неоднократно направлял на доработку Проект благоустройства территории (письма от 17.08.2021 № 12/6603, от 20.10.2022
№ Исх-ДАГ-12/9911, от 20.01.2023 № Исх-ДАГ-10/625), прилегающей к вышеуказанному объекту незавершённого строительства, необходимый для получения дополнительных площадей под парковочные некоммерческие места для эксплуатации строения, в отсутствие которого было невозможно получить разрешение на завершение строительства объекта и дальнейшего его ввода в эксплуатацию.
Как указал заявитель, возможность получить распоряжения на использование земельных участков без их предоставления появилась только в 2024 году, после чего 25.06.2024 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска было продлено разрешение на строительство № 55-ru55301000-273-2018.
Заседание комиссии по вопросам создания и использования парковок, расположенных на автомобильных дорогах общего пользования местного значения в границах города Омска, состоялось 28.07.2023 (выписка из протокола № 55). Рассмотрение вопроса о возможности организации гостевой некоммерческой парковки общего пользования вместительностью до 17 машино-мест в границах автомобильной дороги Черлакский тракт в районе строения № 3в в Ленинском административном округе г. Омска по заявлению ФИО1 отложено. Заявителю рекомендовано внеси изменения в проект организации дорожного движения, предусматривающие увеличение количества парковочных мест с учётом испрашиваемого земельного участка, с обоснованием запрашиваемой площади.
19.12.2023 ФИО1 обратился (вх. 17394) в акционерное общество «Омскэлектро» за осуществлением технологического присоединения к электрическим сетям. Индивидуальные технические условия № 1270/23 для присоединения к электрическим сетям подготовлены только 01.04.2024. Договор об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям по индивидуальному проекту подписан 19.04.2024.
За это время 20.02.2024 распоряжением № 289 администрации Ленинского административного органа г. Омска ФИО1 выдано разрешение № 46 на размещение объектов в части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и земельном участке государственная собственность на который не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов, сроком на 5 лет.
Также 27.02.2024 акционерным обществом «ОмскВодоканал» подготовлены технические условия подключения (технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения № 05-03/285/24; а 18.03.2024 - технические условия на сброс стоков № 05-03/378/24.
Кроме того, 29.03.2024 ФИО1 получил градостроительный план земельного участка.
19.05.2025 ФИО1 обратился в Департамент с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка № Д-Л-13-353 на 2 года 11 месяцев 29 дней, либо на срок, в течение которого ФИО1 не мог повторно получить разрешение на завершение строительства объекта ввиду отсутствия разрешений администрации Ленинского административного округа города Омска на использование земель без их предоставления под парковки к строящемуся объекту и продления разрешения на строительство № 55-ru55301000-273-2018.
При этом согласно техническому плану объекта незавершённого строительства (по состоянию на 30.05.2025 степень готовности объекта составляет 51% (что впоследствии было отражено в Едином государственном реестре недвижимости).
Суд исходит из того, что поскольку органы муниципальной власти, располагая сведениями о скором истечении срока действия договора аренды земельного участка, согласовывали разрешительную документацию, постольку были заинтересованы в завершении строительства именно ФИО1
В силу пункта 21 Обзора судебной практики № 4 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 (определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС16-20773), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершённый строительством объект недвижимости, возведённый на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращён договор аренды; согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нём недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Таким образом, оформление документации, вынесение распорядительных документов административными органами, и т.д., свидетельствует о непрерывной деятельности ФИО1, направленной на продолжение строительства объекта со значительными временными затратами.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу
№ 305-ЭС16-2309 указано, что отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.
В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.
При изложенном, выдача ФИО1 разрешения на строительство на срок до 08.06.2025 (за истечением срока действия договора аренды земли) говорит о заинтересованности публичного органа в окончании строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию. В сложившейся ситуации формальный отказ в продлении договора аренды для завершения строительства объекта не может быть признан обоснованным.
Как указывалось выше, существенным обстоятельством в споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, поскольку заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нём построенным объектом по причине, не зависящей от него самого; а в отсутствие договора аренды земельного участка лишён права достроить объект и ввести его в эксплуатацию по завершении застройки.
В этой связи, отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует о злоупотреблении правом и влечёт правовую неопределённость, в то время как заявителем представлены документы, подтверждающие принятие всех необходимых мер по освоению и использованию земельного участка в целях продолжения строительства объекта на данном земельном участке.
Таким образом, в условиях правовой неопределённости судьбы объекта незавершённого строительства и земельного участка, исходя из стабильности экономических отношений, учитывая выдачу разрешения на строительство, действующего и после истечения срока аренды земельного участка, суд считает, что у Департамента отсутствовали основания для отказа в продлении договора аренды.
Приведённая выше совокупность обстоятельств свидетельствует о необходимости удовлетворения заявленных требований.
Государственная пошлина по правилам статьи 110 АПК РФ, относится на Департамент; излишне перечисленные денежные средства возвращаются участникам процесса из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 201 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
требования ФИО1 (ИНН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «Габбро» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.
Признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), изложенный в письме от 17.06.2025 № Исх-ОГ-ДИО/622.
Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) продлить договор аренды от 11.06.2019 № Д-Л-13-353 земельного участка с кадастровым номером 55:36:20 01 04:157, предоставленного для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:20 01 04:268, на срок два года.
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины 10 000 руб. государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «Габбро» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.
Возвратить ФИО1 (ИНН <***>) из федерального бюджета 5 000 руб. государственной пошлины.
Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.
Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Судья И.Ю. Ширяй