Постановление по делу № Ф01-256/2025 от 05.06.2025 | ФАС Волго-Вятского округа

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000 http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А28-3666/2023

05 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Бабаева С.В., судей Голубевой О.Д., Чиха А.Н.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2024

по делу № А28-3666/2023 Арбитражного суда Кировской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Локотранс» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>)

к муниципальному образованию «Город ФИО4» в лице Департамента муниципальной собственности города Кирова (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Мастер Блокофф»,

установил :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью «Локотранс» (далее – Общество) обратились в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному

образованию «Город ФИО4» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – Департамент) об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.12.2022 № 20, изложив спорные пункты в редакции соистцов.

Исковые требования основаны на статьях 432, 433, 445, 446, 489 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 8, 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон

№ 135-ФЗ), статьях 2, 3, 5 и 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) и мотивировано наличием у сторон разногласий относительно выкупной цены имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мастер Блокофф» (далее – ООО «Мастер Блокофф»).

Арбитражный суд Кировской области решением от 03.07.2024 удовлетворил исковое требование, изложив пункты 2.1, 2.2.1 и 2.2.2 договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, определенная в соответствии с заключением экспертов

ООО ЦКО «Независимая экспертиза» ФИО2 и ФИО3, составляет

5 165 833 (пять миллионов сто шестьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без НДС).

Стоимость приобретаемой индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Покупателем-1) доли в праве собственности на имущество подлежит уменьшению на сумму произведенных неотделимых улучшений в размере

1 530 000 (один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек.

2.2.1. Сумма основного долга, подлежащая уплате индивидуальным предпринимателем ФИО1, составляет 3 399 997 (три миллиона триста девяносто девять тысяч девятьсот девяносто семь) рублей 04 копейки (без НДС), и вносится Покупателем-1 согласно графику (приложение № 1).

2.2.2. Сумма основного долга, подлежащая уплате обществом с ограниченной ответственностью «Локотранс», составляет 235 835 (двести тридцать пять тысяч восемьсот тридцать пять) рублей 96 копеек (без НДС), и вносится Покупателем-2 согласно графику (приложение № 2)».

Приняв спорные пункты договора в редакции истцов, суд первой инстанции учел выводы заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» от 19.06.2023 № 06/2023 по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 251,9 квадратного метра, с кадастровым номером 43:40:000410:3821, в том числе стоимости неотделимых улучшений, произведенных в данном помещении, по состоянию на 29.08.2022, а также позицию соистцов о необходимости уменьшения продажной цены имущества на стоимость его неотделимых улучшений.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 01.11.2024 отменил решение суда первой инстанции в части принятия в отношении Предпринимателя зачета в выкупную стоимость по договору купли-продажи нежилого помещения неотделимых улучшений, произведенных по договору подряда от 22.01.2022 и принял в данной части новый судебный акт, изложив пункты 2.1, 2.2.1 и 2.2.2 договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, указанного в пункт 1.1 настоящего договора, определенная в соответствии с заключением экспертов

ООО ЦКО «Независимая экспертиза» ФИО2 и ФИО3, составляет 5 165 833 (пять миллионов сто шестьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без НДС).

2.2.1. Сумма основного долга, подлежащая уплате индивидуальным предпринимателем ФИО1, составляет 4 929 997 (четыре миллиона девятьсот двадцать девять тысяч девятьсот девяносто семь) рублей 04 копейки (без НДС), и вносится Покупателем-1 согласно графику (приложение № 1).

Не согласившись с названным судебным актом, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить принятое апелляционное постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность обжалованного судебного акта, податель жалобы указывает на то, что вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение именно реконструкции помещения, а не текущего ремонта; неотделимые улучшения представляют собой любые изменения в состоянии имущества; арендодатель в ответ на письмо от 17.01.2022 выразил ясное согласие на проведение ремонтных работ; получение отдельного согласия посредством подачи соответствующего заявления законодательством не предусмотрено; обязанность по конкретизации и согласованию работ с арендодателем законом не установлено.

Определением от 26.03.2025 применительно к статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с изменением места нахождения Арбитражного суда Волго-Вятского, а также в целях обеспечения права участвующих в деле лиц участвовать в судебном заседании при рассмотрении кассационной жалобы, суд округа изменил дату, время и место судебного разбирательства на 23.04.2025 в здании суда по адресу: Нижний Новгород, ул. Большая Покровская, д. 1.

Определением от 23.04.2025 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы отложено на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 22.05.2025.

Представитель ответчика в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшегося постановления и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Предприниматель и Общество на основании договоров аренды нежилых помещений от 11.06.2022 № 8024 и от 24.01.2007 № 6101 соответственно владеют нежилым помещением с кадастровым номером 43:40:000410:3821, расположенным по адресу: <...>.

С целью реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального недвижимого имущества, соистцы обратились в Департамент с заявлением от 29.08.2022 о намерении приобретения арендуемого муниципального имущества (дата регистрации заявления – 29.08.2022).

Администрацией города Кирова вынесено постановление от 15.11.2022 № 3219-П «Об условиях приватизации имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000410:3821 по адресу: <...>,

пом. 1002», в соответствие с которым установлен способ отчуждения арендуемого имущества, установлена цена продажи объекта в размере 6 075 000 рублей, Департаменту поручено заключить договор купли-продажи арендуемого имущества с Предпринимателем.

Департаментом 01.12.2022 в адрес соистцов для рассмотрения и подписания предоставлен проект договора купли-продажи на приобретение арендуемого помещения по адресу: <...>, площадью 251,9 квадратного метра, в соответствии с которым стоимость доли в праве на нежилое помещение Предпринимателя составляет 5 797 657 рублей 80 копеек без учета НДС, а Общества – 277 342 рубля

20 копеек без учета НДС.

Истцы обратились к оценщику общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки» для определения рыночной стоимости объекта, в соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2022 № О-128-43/2022 которого рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 832 500 рублей без учета НДС.

Поскольку согласие по цене выкупаемого объекта сторонами договора не было достигнуто, Предприниматель и Общество обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - помещения общей площадью 251,9 квадратного метра, с кадастровым номером 43:40:000410:3821, расположенного по адресу: г. ФИО4,

ул. Чапаева, д. 48, пом. 1002, по состоянию на 29.08.2022 составляет 6 199 000 (без округления – 6 198 851) рублей с учетом НДС, без учета НДС – 5 165 833 рубля.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Закона № 159-ФЗ.

В части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества, так как отношения регулируются специально установленной императивной нормой – частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Коме того, для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12).

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят обстоятельства, подтверждающие наличие согласия владельца имущества на производство его улучшений.

Департамент оспаривает принятие к зачету выкупной стоимости доли в праве собственности на арендованное имущество произведенных неотделимых улучшений в размере 1 530 000 рублей, согласованных, по мнению Предпринимателя, в письме от 17.01.2022.

Из буквального смысла названного письма следует, что Предприниматель сообщил арендодателю о намерении провести работы по внутреннему текущему ремонту объекта в общей стоимости 1 530 000 рублей. Работы будут проводиться без последующего зачета в счет стоимости арендной платы.

Вместе с тем письмо не содержит ни информации о выполнении работ, результатами которых будут неотделимые улучшения помещений, ни перечня таковых.

Отвечая на данное письмо, Департамент разумно исходил из его уведомительного характера, поскольку Предприниматель сообщил о том, что собирается провести текущий ремонт, что согласуется с условиями договора аренды и обязанностями арендатора. Оснований для иного выводу не имелось.

При этом ранее в 2017 и в 2018 годах Предпринимателем было получено согласие Департамента на выполнение работ по капитальному ремонту помещения на сумму

147 775 рублей по ремонту пола и на сумму 147 720 рублей 66 копеек, и данная стоимость была погашена в счет арендных платежей.

Доказательств согласования составления сметы расходов с участием Департамента, извещения ответчика о необходимости принять выполненные работы и принятия последним результата выполненных в помещении работ в материалы дела не представлено.

Таким образом, вопреки позиции заявителя указанное письмо не подтверждает предварительную осведомленность арендодателя об объеме и стоимости предполагаемых работ.

Отсутствие согласования работ с арендодателем само по себе является основанием для отказа в зачете стоимости работ в счет цены имущества (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2012 № ВАС-2326/12).

Неотделимые улучшения возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении. Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 26.07.2011 № 2856/11).

Предприниматель не представил перечень работ, которые он считает неотделимыми улучшениями выкупаемого помещения.

Заключение судебной экспертизы, согласно которому определена стоимость неотделимых улучшений, не содержит достаточных и полных сведений о характере выполненных работ и их результате, которые бы позволили сделать вывод о том, что результатом выполненного ремонта явилось создание неотделимых улучшений.

Отождествление арендатором результата проведенных им работ по ремонту объекта аренды с неотделимыми улучшениями имущества не согласуется с положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и не соответствует правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость приобретаемой Предпринимателем доли в праве собственности на арендованное имущество не подлежит уменьшению на сумму неотделимых улучшений и составляет 4 929 997 рублей 04 копейки.

Оснований для иного вывода у суда округа исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и правоотношений сторон.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2024 по делу

№ А28-3666/2023 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Бабаев

Судьи О.Д. Голубева

А.Н. Чих