АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
25 ноября 2025 года Дело № А56-85829/2024
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,
при участии от закрытого акционерного общества «Континент» ФИО1 (доверенность от 14.11.2025), ФИО2 (доверенность от 14.11.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 27.12.2024),
рассмотрев 20.11.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Континент» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2025 по делу № А56-85829/2024,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,
ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Континент», адрес: 197720, Санкт-Петербург, <...>, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о взыскании штрафа в размерах 500 000 руб., 1 000 000 руб., 100 000 руб. за нарушение пунктов 5.2.1, 8.2-2, 8.7 договора соответственно; расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.06.2023 № 19/ЗКС-11086 и выселении с земельного участка площадью 1121 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022451:1574, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Ленина).
Решением суда от 04.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 25.06.2025 названное решение в обжалуемой части отменено. Суд расторг договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.06.2023
№ 19/ЗКС-11086, выселил Общество с земельного участка площадью 1121 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022451:1574, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Ленина).
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Заявитель считает, удовлетворение требования о расторжении договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, не соответствует балансу интересов сторон и целям обеспечения стабильности гражданского оборота. Кроме того, по мнению кассатора, интересы арендодателя компенсируются применением к Обществу штрафных санкций, предусмотренных договором аренды. Помимо указанного, податель указывает, что Общество при заключении договора являлось слабой стороной, которая не имела возможности участвовать в изменении, согласовании условий проекта договора, в частности путем включения условия о возможности продолжения торговой деятельности на земельном участке на период проектирования результата инвестиционной деятельности – магазина; в связи с данными обстоятельствами, по мнению кассатора, пункт 6.2.2 договора не подлежит применению либо указанный пункт подлежит расширительному толкованию. Подробно доводы изложены в самой жалобе.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы с учетом представленных письменных пояснений, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражала.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили от 27.06.2023 № 19/ЗКС-11086 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 1121 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022451:1574, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Ленина), для осуществления инвестиционного проекта по строительству магазина.
Согласно условиям пункта 5.2.1 договора арендатор обязан выполнить инженерные изыскания в течение не более одного месяца с даты подписания договора, то есть по 26.07.2023, срок осуществления архитектурно-строительного проектирования – не более пяти месяцев с даты истечения срока выполнения инженерных изысканий, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, то есть по 26.12.2023. Продолжительность этапа – не более шести месяцев с даты подписания договора, то есть по 26.12.2023. Окончание этапа – получение разрешения
на строительство.
В соответствии с пунктом 8.2-1 договора в случае нарушения пункта 5.2.1 договора арендатору начисляется штраф в размере 5000 минимальных размеров оплаты труда (далее – МРОТ), применяемых для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам на момент нарушения обязательства.
В связи с неисполнением условий пункта 5.2.1 договора в адрес Общества направлена претензия от 19.01.2024 № ПР-1677/24-0-0 с требованием о добровольной оплате штрафа в размере 500 000 руб. (5000 МРОТ * 100 руб.), которая оставлена без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 8.2-2 договора в случае, если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-1 договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена, арендатору начисляется штраф в размере 1 000 000 руб. (10 000 МРОТ * 100 руб.).
В адрес Общества направлена претензия от 20.05.2024 № ПР-21246/24-0-0 с требованием о добровольной оплате штрафа, которая также оставлена без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству магазина. Приведенное описание целей использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.
Согласно пункту 6.2.2 договора арендатор обязуется использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
В результате проведенной 10.04.2024 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проверки выявлены нарушения в части целевого использования участка, а именно, на участке размещены: павильон с вывесками «Пекарня», «Кренделёк», в котором организовано предприятие общественного питания и осуществляется реализация выпечных изделий; павильон (разделенный на 3 секции) для реализации продуктов питания, разливного пива; два металлических грузовых контейнера.
Арендатор в нарушение пункта 6.2.2 договора не выполнил принятых на себя обязательств в части целевого использования участка.
В соответствии с пунктом 8.7 договора в случае нарушения пункта 6.2.2 договора арендатору начисляется штраф в размере 100 000 руб. (1000 МРОТ* 100 руб.).
По условиям договора (пункты 10.2.2, 10.2.6) он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при нарушении условий, предусмотренных пунктом 6.2.2 договора, а также если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-2 договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена и/или не оплачен штраф в соответствии с
пунктом 8.2-1 договора или штраф в соответствии с пунктом 8.2-2 договора.
В адрес Общества направлена претензия от 23.04.2024 № ПР-17640/24-0-0 с требованием о добровольной уплате штрафа за нарушение целей использования участка, расторжении договора и выселении.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств, предусмотренных договором аренды, и неисполнение требований, изложенных в названных претензиях, послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что ответчик не исполнил обязанности по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, однако в добровольном порядке уплатил сумму штрафа в полном объеме. В связи с этим, применив положения статей 309, 310, 330, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд оставил без удовлетворения исковые требования в полном объеме.
Апелляционная инстанция, рассмотрев жалобу в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), решение суда от 04.03.2025 в обжалуемой части отменила, требования о расторжении договора аренды и выселении с земельного участка удовлетворила.
Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Расторжение договора, влекущее для сторон такие серьезные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Суд первой инстанции, приняв во внимание уплату ответчиком штрафа, предусмотренное договором выполнение арендатором инвестиционных условий до середины 2026 года, пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора, являясь исключительной мерой, в данном случае не соответствует допущенным Обществом нарушениям.
Суд апелляционной инстанции не учел непредставление истцом в материалы дела доказательств того, что неразработка проектной документации в установленный срок и использование арендатором торговых объектов, находящихся на спорном участке, повлекли для арендодателя существенный ущерб, влекущий расторжение договора.
Вместе с тем Общество заинтересовано в реализации инвестиционного проекта по договору. В суде кассационной инстанции представители Общества привели аргументированные пояснения о причинах неисполнения обязательства перед истцом, сообщили о разработке проектной документации в настоящее время в полном объеме.
При этом установленный договором конечный срок реализации инвестиционного проекта подразумевает предоставление Обществу реальной возможности устранить нарушения и исполнить обязательства по договору надлежащим образом.
В таком случае сохранение между сторонами правоотношений по договору не противоречит статьям 450 и 619 ГК РФ, соответствует балансу интересов сторон.
Суд округа считает, что суд первой инстанции в конкретных обстоятельствах сделал обоснованные выводы о том, что расторжение договора не является соразмерной мерой ответственности за допущенное ответчиком нарушение обязательства, об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного договора, и правомерно отказал в удовлетворении иска.
Обстоятельства, установленные судом первой инстанции и сделанные на их основании выводы с учетом оценки всех заявленных сторонами доводов и представленных доказательств, не опровергнуты судом апелляционной инстанции.
Ввиду изложенного суд кассационной инстанции считает, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
В силу части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной
инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Учитывая, что судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применены нормы материального и процессуального права, суд округа приходит к выводу о том, что постановление апелляционного суда подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от
25.06.2025 по делу № А56-85829/2024 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области от 04.03.2025 по настоящему делу оставить в силе.
Председательствующий М.В. Захарова
Судьи Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева