Решение по делу № А41-33708/2025 от 17.11.2025 | АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

17 ноября 2025 года Дело № А41-33708/25

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.М. Аслановой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.04.2007, ИНН: <***>, КПП: 762701001, юридический адрес: 150518, Ярославская область, р-н Ярославский, п Красный бор, ул Малая Заозерная, д. 8) к Публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>, КПП: 773601001, юридический адрес: 117312, <...>),

Третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>, КПП: 502401001, адрес: 143403, <...> влд. 8, доп.адрес: <...>)

о взыскании неустойки,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР»

(далее – общество, ООО ««МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР») обратилось в Арбитражный суд Московской области к Публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» (далее – Банк, ПАО ««СБЕРБАНК РОССИИ») со следующими требованиями:

- обязать ПАО Сбербанк передать ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» объекты недвижимого имущества - нежилое здание гражданского назначения, 3-этажного, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 2822, 1 кв.м., кадастровый номер 50:17:0000000:65600/50:17:00:03401:001, по адресу: <...>, а также земельный участок по тому же адресу общей площадью 3072 кв.м., кадастровый номер 50:17:0021316:12, по договору купли-продажи № 50004832797 от 18.01.2024 г., произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества кадастровым номером 50:17:0000000:65600/50:17:00:03401:001 и 50:17:0021316:12 от ПАО Сбербанк к ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР»

- взыскать с ПАО Сбербанк в пользу ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» неустойку в размере 3 397 510,44 руб. за период с 01.11.2024 г. по 29.01.2025 г. за нарушение сроков передачи объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи № 50004832797 от 18.01.2024 г., продолжить начисление неустойки в размере 0,1% от цены договора 37 750 116 рублей до даты фактического исполнения обязанности - передачи объектов недвижимого имущества - нежилого здания гражданского назначения, 3-этажного, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 2 822, 1 кв.м., кадастровый номер 50:17:0000000:65600/50:17:00:03401:001, по адресу: <...>, а также земельного участка по тому же адресу общей площадью 3072 кв.м., кадастровый номер 50:17:0021316:12, по договору купли-продажи №50004832797 от 18.01.2024 г. по акту приема-передачи.

Определением от 02.07.2025 Арбитражный суд Московской области принял отказ ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» от исковых требований в следующей части: обязать ПАО Сбербанк передать ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» объекты недвижимого имущества - нежилое здание гражданского назначения, 3-этажного, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 2822, 1 кв.м., кадастровый номер 50:17:0000000:65600/50:17:00:03401:001, по адресу: <...>, а также земельный участок по тому же адресу общей площадью 3072 кв.м., кадастровый номер 50:17:0021316:12, по договору купли-продажи Nº50004832797 от 18.01.2024 г., произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества кадастровым номером 50:17:0000000:65600/50:17:00:03401:001 и 50:17:0021316:12 от

ПАО Сбербанк к ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР». Производство по делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов в форме аукциона между ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» (покупатель) и ПАО Сбербанк» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с последующей арендой данного имущества (с обратной арендой) от 18.01.2024 № 50004832797 (далее – Договор).

В соответствии с условиями п.п. 1.1, 1.1.1, 1.1.1.1, 1.1.1.2 Договора предметом купли-продажи является недвижимое имущество в виде нежилого здания гражданского назначения, этажность – 3, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 2 822,1 кв.м, кадастровый номер 50:17:0000000:65600, условный номер 50:17:00:03401:001 (принадлежал продавцу на праве собственности на основании постановления главы Павлово-Посадского района Московской области от 29.12.1995 № 1765, акта Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию № 000282 от 27.12.1995, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от 20.11.2002 № 50-01/17-23/2002-353.1) (далее – Объект), а также в виде земельного участка с кадастровым номером 50:17:0021316:12, общей площадью 3 072 кв.м., расположенных по адресу: <...> (принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли продажи земельного участка от 01.09.2008 № 153, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от 17.03.2009 № 50-50-17/003/2009-199) (далее – Земельный участок; совместно именуемые – Имущество).

В соответствии с п.п. 4.1, 4.1.1, 4.1.2 Договора общая стоимость вышеуказанного недвижимого имущества составляет 37 750 116 руб., включая НДС 20% (5 613 086 руб.), в том числе: стоимость Объекта составляет 287 065 430 руб., кроме того НДС (20%) в размере 5 613 086 руб., итого с учетом НДС – 33 678 516 руб.; стоимость Земельного участка составляет 4 071 600 руб. (НДС не облагается).

Согласно п. 4.2 Договора задаток, уплаченный покупателем организатору торгов, в размере 4 000 000 руб. (в том числе НДС (20%) в размере 666 666,67 руб.) засчитывается в счет исполнения покупателем обязанности по оплате цены Объекта по Договору.

Согласно п. 4.3 Договора оплата оставшейся части в размере 33 750 116 руб., включая НДС (20%) в размере 4 946 419,33 руб., осуществляется покупателем за счет собственных денежных средств единовременно в срок до 28.02.2024.

Датой исполнения обязательств покупателя по оплате имущества считается дата поступления денежных средств на счет продавца, указанный в разделе 13 Договора

(п. 4.5 Договора).

Обязанность истца по оплате стоимости имущества по Договору была исполнена в установленные Договором сроки и в полном объеме (37 750 116 руб.), что подтверждается платежными поручениями от 18.12.2023 № 40 на сумму 4 000 000 руб., от 28.02.2024 № 12 – на сумму 8 000 000 руб., от 28.02.2024 № 13 – на сумму 25 678 516 руб., от 28.02.2024 № 22 – на сумму 71 600 руб.

В соответствии с п. 1.4 Договора стороны обязуются одновременно с заключением Договора (в день заключения Договора) подписать договор аренды по форме и на условиях Приложения № 4 к Договору (далее – Договор аренды) о передаче покупателем продавцу за плату во временное владение и пользование части Объекта, указанной на плане цветом, который является Приложением № 2 к Договору (далее – «часть Объекта»).

Стороны договорились, что заключение покупателем и продавцом Договора аренды в порядке и на условиях, предусмотренных Приложением № 4 к Договору, является существенным условием Договора (п. 1.5 Договора).

В соответствии с п. 1.7 Договора продавец не позднее, чем до 31.10.2024 (включительно) выполняет работы по реконструкции/капитальному ремонту/перепланировке Объекта, направленные на обособление части Объекта, передаваемого в аренду Покупателем согласно п. 1.4 Договора и обозначенного в Приложении № 2 к Договору. Покупатель настоящим выражает свое согласие на выполнение работ по обособлению части Объекта. При этом указанная в п. 4.1 Договора стоимость имущества изменению не подлежит. В случае изменения технических характеристик Объекта/части Объекта после проведенной реконструкции/капитального ремонта/перепланировки продавцу потребуется изготовление нового технического плана и изменение в государственном кадастре недвижимости сведений об Объекте. При этом в случае необходимости изготовления технического плана Объекта продавец выполняет его своими илами и за свой счет.

По условиям п. 5.1.1 Договора стороны не позднее 31.10.2024 (включительно) при условии окончания продавцом работ по реконструкции/капитальному ремонту/перепланировке, предусмотренных п. 1.7 Договора, и при условии поступления на счет продавца в полном объеме денежных средств в оплату стоимости Имущества (в соответствии с п. 4.3 Договора) обязались совместно представить документы в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к покупателю по Договору. В течение трех рабочих дней со дня подписания акта приема-передачи, указанного в п. 3.1 Договора, стороны обязуются совместно представить документы в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, для регистрации Договора аренды.

Согласно п. 3.1 Договора продавец не позднее пяти рабочих дней с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на Имущество передает покупателю имущество по акту приема-передачи, составленному по форме Приложения № 1 к Договору. О готовности передать Имущество продавец уведомляет покупателя посредством направления уведомления на электронную почту awk2004@mail.ru.

Как указал истец в исковом заявлении, ответчиком нарушены сроки выполнения работ по реконструкции/капитальному ремонту/перепланировке объекта, фактически работы не окончены в установленные Договором сроки, что подтверждается актом осмотра

от 31.03.2025, составленным с участием представителей ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» и ПАО Сбербанк (от подписи акта представители ПАО Сбербанк отказались в присутствии комиссии покупателя). В связи с этим ответчик также нарушил сроки передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи истцу и сроки подачи документов для осуществления государственной регистрации перехода права, установленные пунктами 3.1 и 5.1.1 Договора, уклонялся от передачи имущества и, соответственно, от государственной регистрации перехода права на покупателя.

В соответствии с п. 6.4 Договора, в случае нарушения по вине продавца срока передачи Имущества, установленного в пункте 3.1 Договора, продавец уплачивает покупателю, по требованию последнего, неустойку в размере 0,1% от стоимости Имущества, указанной в п. 4.1 Договора, за каждый день просрочки, но не более 10% от этой стоимости.

В случае уклонения от обязанностей, предусмотренных п. 5.1.1 Договора, сторона, нарушившая договор, обязана оплатить другой стороне неустойку в размере 0,1%, включая НДС (если применимо), от стоимости Имущества, указанной в п. 4.1 Договора, за каждый день просрочки (п. 6.6 Договора).

Досудебной претензией, отправленной ответчику 29.01.2025, истец потребовал у ответчика оплатить неустойку в размере 3 397 510,44 руб. за период с 01.11.2024 по 29.01.2025 включительно (90 дней просрочки х (3 397 510,44 руб. x 0,1%)); указал на нарушение ответчиком обязанности по передаче объекта покупателю и государственной регистрации перехода права; указал, что такое нарушение является существенным нарушением условий заключенного договора.

Ответчик оставил названную претензию без ответа и удовлетворения. Доказательства обратного суду не представлены.

ПАО Сбербанк письмом от 11.03.2025 № СРБ-37-исх/188 уведомило ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» о готовности передать объекты недвижимого имущества по Договору 14.03.2025 в 12:00.

Как указал истец в исковом заявлении, передача объектов не состоялась по причине невыполнения ответчиком строительных работ по обособлению части здания, передаваемой в аренду.

Письмом от 25.03.2025 ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» запросило у ответчика подтверждение возможности приемки недвижимого имущества по Договору и начать процедуру провести процедуру приема-передачи Имущества 31.03.2025 в 10:30.

По результатам осмотра имущества, подлежащего передаче, составлен акт осмотра от 31.03.2025 с участием комиссии покупателя и продавца, выявлено невыполнение работ по обособлению части здания, нарушение требований безопасности к проведению строительных работ, обнаружены недостатки качества здания.

16 июня 2025 стороны подписали акт приема-передачи имущества по Договору с замечаниями со стороны истца и с пометкой, что фактическое состояние недвижимого имущества отражено в акте осмотра от 31.03.2025.

Право собственности истца на Земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 03.06.2025 (регистрационная запись № 50:17:0021316:12-50/141/2025-2), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.06.2025.

Право собственности истца на Объект зарегистрировано в ЕГРН 06.06.2025 (регистрационная запись № 50:17:0000000:65600-50/141/2025-2), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.06.2025.

ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР», полагая, что в рассматриваемом случае со стороны ответчика усматриваюся нарушения условий п. 5.1.1 Договора (в части сроков передачи Имущества по акту приема-передачи покупателю), что влечет начисление неустойки в соответствии с п. 6.6 договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве на исковое заявление, заслушав представителя истца, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) установлено, что лишь заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из содержания названных норм права следует, что истец при обращении с иском должен доказать нарушение его прав и законных интересов, а избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 18.01.2024 между сторонами заключен Договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять:

- нежилое здание с кадастровым номером 50:17:0000000:65600, расположенное по адресу: <...> (далее – Объект) со следующими характеристиками: 3-этажное, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 2 822,1 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:17:0021316:12, общей площадью 3 073 кв.м, расположенный по адресу относительно ориентира: <...> (далее – Земельный участок).

Также 18.01.2024 стороны (в соответствии с п.п. 1.4, 1.5 Договора) заключили договор долгосрочной аренды недвижимого имущества № 50004833778 (далее – Договор аренды), в соответствии с которым покупатель (арендодатель по договору) обязуется передать Банку во временное владение и пользование часть Объекта площадью 1214,1 кв.м. План арендуемого помещения определен экспликации в Приложении № 2 к Договору.

Обязанность истца по оплате стоимости имущества по Договору (п.п. 4.2, 4.3 Договора) была исполнена в установленные Договором сроки и в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

Как указал ответчик в отзыве на исковое заявление, 06.06.2024 между Банком и ООО «Спектр» (далее – Подрядчик) заключен Договор подряда на проектирование, реконструкцию объекта № 50004921109 (далее – Договор подряда), в соответствии с которым Подрядчик обязуется по заданию Банка в установленный срок выполнить собственными и/или привлеченными силами и средствами, с использованием своих материалов, мебели и оборудования, а также с использованием материалов и оборудования Банка, проектные работы, необходимые для производства строительно-монтажных работ, строительно-монтажные работы, в соответствии с условиями Договора подряда, имеющимися исходными данными и Заданием на проектирование.

По условиям Договора подряда общий срок проведения работ – не более 110 календарных дней, но не позднее 30.09.2024; цель работ - обособление площадки кассово-инкассаторского центра Банка.

10 июня 2024 года между Банком и подрядчиком подписан акт приема-передачи строительной площадки по Договору подряда.

11 ноября 2024 года Банком в адрес общества направлено уведомлением» № Су-СРБ-58824- 24 о готовности передать Объект 15.11.2024 по акту приема-передачи.

29 ноября 2025 года обществом в адрес Банка была направлена досудебная претензия, в соответствии с которой он требует выплатить неустойку в размере 3 397 510 руб. (в соответствии с п. 6.6 Договора).

ПАО Сбербанк письмом от 11.03.2025 № СРБ-37-исх/188 уведомило ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» о готовности передать объекты недвижимого имущества по Договору 14.03.2025 в 12:00. Покупатель для подписания акта приема-передачи не явился, о чем Банком составлен акт о неявке от 14.03.2025.

Как указал истец в исковом заявлении, передача объектов в указанную дату не состоялась по причине невыполнения ответчиком строительных работ по обособлению части здания, передаваемой в аренду.

31 марта 2025 года Банком и подрядчиком подписан Акт о приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.

25 апреля 2025 года Банком в адрес истца направлено уведомление № СРБ-37-исх/332 о готовности передать Объект 28.04.2025 в 12:00. В указную дату покупатель для подписания акта приема-передачи не явился, о чем составлен акт о неявке от 28.04.2025.

28 апреля 2025 года покупателем в адрес Банка направлено уведомление о готовности явиться на подписание акта приема-передачи в период с 14.05.2025 по 16.05.2025 в 12:00.

13 мая 2025 года покупателем в Банк направлено уведомление, в которым он сообщил о необходимости до подписания сторонами акта приема-передачи осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Имущество.

03 июня 2025 года зарегистрирован переход права собственности общества на Земельный участок.

06 июня 2025 года зарегистрирован переход права собственности общества на Объект.

11 июня 2025 года Банком по адресу электронной почты, указанной в Договоре, направлено уведомление о готовности подписать акт приема-передачи имущества.

Истец полагает, что ответчиком нарушены сроки выполнения работ по реконструкции/капитальному ремонту/перепланировке объекта, фактически работы не окончены в установленные Договором сроки, что подтверждается актом осмотра

от 31.03.2025, составленным с участием представителей ООО «МАГИСТРАЛЬ ЦЕНТР» и ПАО Сбербанк. Как указал истец в исковом заявлении, от подписи акта представители ПАО Сбербанк отказались в присутствии комиссии покупателя. В связи с этим ответчик также нарушил сроки передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи истцу и сроки подачи документов для осуществления государственной регистрации перехода права, установленные пунктами 3.1 и 5.1.1 Договора, уклонялся от передачи имущества и, соответственно, от государственной регистрации перехода права на покупателя.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ определяет, что, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, положения статей 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

По смыслу пп. 3.1 и 5.1.1 Договора, а также п. 3.1 Договора аренды стороны согласовали следующее: первоначально стороны подают документы для государственной регистрации перехода права собственности, затем осуществляют передачу имущества с одновременным подписанием акта приема-передачи арендуемого помещения, после чего стороны подают документы для регистрации обременения в виде аренды.

Таким образом, в отсутствии зарегистрированного перехода титула, обязанность сторон по передаче/принятию имущества не возникла.

Истцом не представлены доказательства нарушения по вине ответчика срока передачи Имущества.

Как следует из п. 3.1 Договора продавец не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество передает Покупателю имущество по акту приема-передачи. О готовности передать имущество Продавец уведомляет Покупателя посредством направления уведомления на электронную почту, указанную в п. 3.1. Договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 6.4 Договора в случае нарушения по вине продавца срока передачи имущества, установленного в и. 3.1 Договора, продавец уплачивает покупателю, неустойку в размере 0,1% от стоимости имущества, указанной в п. 4.1 Договора за каждый день просрочки, но не более 10% от этой стоимости.

Таким образом, ответственность возникает только при условии виновного пропуска пятидневного срока.

Банком направлено на электронную почту истца уведомление от 11.06.2025 (т.е. в пределах пяти дней с даты государственной регистрации перехода права собственности) о готовности передать имущество и с предложением явиться для подписания акта приема-передачи 16.06.2025 по адресу: Москва, ул. Большая Андроньевская, д. 8.

Предложенная дата была принята контрагентом. Акт приема-передачи подписан сторонами в предложенную дату – 16.06.2025.

Следовательно, истцом не представлены доказательства нарушения по вине ответчика срока передачи объекта недвижимости.

Истцом также не представлены доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Как следует из п. 6.6 Договора, в случае уклонения от исполнения обязанностей, предусмотренных п. 5.1.1 Договора, сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 0,1% от стоимости имущества, указанной в п. 4.1 Договора.

Согласно п. 5.1.1 Договора купли-продажи недвижимости, стороны не позднее 31.10.2024 при условии окончания продавцом работ по реконструкции/капитальному ремонту/перепланировке, предусмотренных п. 1.7 Договора, и при условии поступления на счет продавца в полном объеме денежных средств в оплату стоимости имущества, обязуются совместно представить документы в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю по Договору.

Пунктом 1.7 Договора установлена обязанность Банка завершить работы по обособлению в срок до 31.10.2024.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, в силу буквального токования пп. 5.1.1 и 6.6 Договора обязанность сторон подать документы для государственное регистрации перехода права возникает только, если выполнены работы и произведена оплата за недвижимое имущество.

Более того, как следует из письма контрагента, впервые о необходимости подачи документов для регистрации перехода титула Банку сообщено только 13.05.2025.

Доказательства прямо выраженного отказа Банка от совместной подачи документов истец не представил.

Принимая во внимание, что факт уклонения Банка от регистрации перехода права собственности Истцом не доказан, основания для привлечения к ответственности по п. 6.6 Договора также отсутствуют.

Следовательно, истцом не представлены доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена ответственность Банка в виде неустойки за нарушение срока проведения работ.

В предмет доказывания по иску о взыскании неустойки входят: наличие договорных отношений между сторонами, наличие в договоре условия о неустойке, нарушение условий договора, являющееся основания для взыскания неустойки.

Как следует из п. 1.7 Договора продавец не позднее, чем до 31.10.2024 (включительно) выполняет работы по реконструкции/капитальному ремонту/перепланировке объекта, направленные на обособление части объекта, передаваемого в аренду покупателем согласно п. 1.4 Договора и Приложению № 2.

При этом разделом 6 Договора купли-продажи недвижимости не предусмотрена ответственность Банка в виде неустойки за нарушение срока проведения работ по обособлению (перепланировки) помещения.

Принимая во внимание, что обязанность Банка завершить работы в срок не обеспечена ответственностью на условиях Договора, следовательно, основания для возложения на Банк ответственности из заявленных требований отсутствует.

Более того, в силу п. 1.7 Договора покупатель дает свое согласие на проведение работ. При этом обязанность Банка согласовывать проектную документацию соглашениями сторон не предусмотрена. По итогам завершения перепланировки стороны каких-либо фиксирующие данный факт документы не подписывают.

Исходя из принципов состязательности и равноправия сторон (ст. 8 и 9 АПК РФ) лицо, участвующее в деле, должно подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые оно ссылается.

В качестве доказательства не завершения Банком перепланировки истец ссылается на акт осмотра от 31.03.2025, из которого следует, что цель осмотра - определение состояния здания для включения соответствующих сведений в акт приема-передачи.

Вместе с тем, названный акт осмотра не содержит выводов о несоответствии/незавершенности работ, а также рекомендаций/указаний какие работы необходимо совершить для завершения. Проектная документация экспертной организации не предоставлялась.

При этом работы, были завершены подрядчиком 31.03.2025, что подтверждается актом о приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.

Следовательно, Договором не предусмотрена обязанность ответчика согласовывать с истцом проектную документацию и результаты работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения.

В связи с изложенными обстоятельствами суд пришел к выводу, что истцом не доказано нарушение ответчиком сроков выполнения работ по реконструкции/капитальному ремонту/перепланировке объекта по Договору, а также сроков передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи истцу и сроки подачи документов для осуществления государственной регистрации перехода права, установленные пунктами 3.1 и 5.1.1 Договора, уклонение Банка от передачи имущества и, соответственно, от государственной регистрации перехода права на покупателя.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 АПК РФ и другие положения названного Кодекса, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья В.С. Желонкин