Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

13 октября 2025 года Дело № А56-36755/2025

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Гор» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.11.2002, ИНН: <***>)

о взыскании,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 01.10.2025,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гор» о взыскании 1 578 105 рублей 14 копеек неосновательного обогащения за период с 04.08.2023 по 04.02.2025, 242 552 рублей 18 копеек процентов, начисленных по состоянию на 04.02.2025, процентов, начиная с 05.02.2025 по дату фактического исполнения основного обязательства в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела истец уточнял исковые требования, просил взыскать с ответчика 519 261 рубль 69 копеек неосновательного обогащения за период с 04.08.2023 по 04.02.2025, 131 570 рублей 64 копейки процентов, начисленных по состоянию на 04.02.2025, проценты, начиная с 05.02.2025 по дату фактического исполнения основного обязательства в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Судом изменение предмета иска принято в предварительном судебном заседании от 13.08.2025.

В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечил ответчик, надлежащим образом извещенный истец не явился.

Ответчик поддерживал доводы представленных отзывов, полагал иск не подлежащим удовлетворению, также полагал действующим договор аренды, указал на некорректность расчета в части применения неправильного Кн. От истца ранее поступали возражения на отзыв ответчика.

В отсутствие возражений сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Реди» (арендатор) был заключен договор от 19.11.2003 № 00/ЗК-03141(15) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 1 667 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Малый пр. П.С. (восточнее пересечения Малого пр. П.С. и ул. Рыбацкой). Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгового центра и ресторана быстрого питания. По результатам выполнения инвестиционного проекта на участке возведено здание по адресу Санкт-Петербург, Малый пр. П.С., д. 37, стр. 1 с кадастровым номером 78:07:0003101:3315 общей площадью 8428,7 кв.м.

Общество с ограниченной ответственностью «Гор» является собственником помещений 23-Н с кадастровым номером 78:07:0003101:3323 площадью 272,4 кв.м., 7-Н с кадастровым номером 78:07:0003101:3327 площадью 277,7 кв.м. и 14-Н с кадастровым номером 78:07:0003101:3354 площадью 277,6 кв.м., о чем 13.04.2023 внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Исходя из принципа платности использования земель в Российской Федерации, Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга полагает, что общество с ограниченной ответственностью «Гор» использует часть земельного участка на котором расположено здание, пропорционально площади помещений 23-Н, 14-Н и 7-Н от общей площади здания, в отсутствие правого основания, в связи с чем собственнику помещений была направлена претензия с требованием об оплате неосновательного обогащения от 07.02.2025, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения с иском в суд.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что в тех случаях, когда имеет место фактическое пользование земельным участком, правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 65 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1105 ГК РФ).

В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит установление фактов приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных денежных средств, а также размер неосновательного обогащения.

Истец в исковом заявлении, а также в возражениях на отзыв ответчика утверждает, что правовые основания для пользования частью участка под зданием, в котором расположены принадлежащие обществу помещения у стороны отсутствуют, договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Гор» не заключался.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Как следует из представленных выписок Единого государственного реестра недвижимости, ответчик стал собственником помещений 23-Н, 14-Н и 7-Н на основании соглашения о разделе и порядке пользования объектом недвижимости от 24.03.2023, регистрация права собственности произведена 13.04.2023.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности к ответчику перешло право пользования земельным участком под зданием, пропорционально площади занимаемых помещений в здании, что составляет 280,6 кв.м.

Истец утверждает, что договор аренды на инвестиционных условиях прекратил свое действие в связи с ликвидацией общества с ограниченной ответственностью «Реди» 04.08.2023, что также следует из содержания статьи 419 ГК РФ.

Вместе с тем, множественность лиц на стороне арендатора возникла в момент регистрации права собственности ответчика на помещения 23-Н, 14-Н и 7-Н, в связи с чем на ответчика с 13.04.2023 распространяются условия договора аренды на инвестиционных условиях от 19.11.2003 № 00/ЗК-03141(15), ликвидация одного из лиц на стороне арендатора не прекращает обязательства из договора для лица, продолжающего свою деятельность, т.е. для ответчика.

Как следует из пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, равно как и заблуждение относительно квалификации спорных правоотношений.

Рассчитывая неосновательное обогащение истец применил Закон Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, утвердившим Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы.

Пунктами 2.7 и 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок и коэффициентов предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн-18.0, предполагающего использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендатором применяется при предоставлении землепользователем ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.

Полагая, что ответчик использовал земельный участок без договора и ведомость инвентаризации участка по функциональному использованию территорий в спорный период не составляясь, истец не усмотрел основания для расчета платы с применением понижающих коэффициентов и иных кодов функционального использования кроме кода Кн-18.0.

Вместе с тем, позиция истца относительно отсутствия у него договорных отношений с ответчиком была судом опровергнута, суд признал договор от 19.11.2003 № 00/ЗК-03141(15) между истцом и ответчиком действующим.

Из пункта 1.2 указанного договора, первоначально заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Реди», участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгового центра и ресторана быстрого питания и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта, приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным.

Инвестиционный проект осуществлен с получением разрешения на ввод объект (торгового центра и ресторана быстрого питания) в эксплуатацию от 30.11.2021 № 78-13-29-2021.

Из приложения № 7 к указанному договора следует, код функционального использования территории с 15.11.2005 и до момента прекращения действия договора определяется как Кн-3.1, может быть пересчитана на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.

Такая ведомость была изготовлена ГУП «ГУИОН» на основании обращения общества с ограниченной ответственностью «Реди» от 08.04.2022 № С30-0000225Г-22/1, размер квартальной арендной платы составил 857 361 рубль 02 копейки. Также ответчиком представлены договоры аренды от 01.06.2023, от 30.04.2024 с ООО «Стержень» и ООО «Спартекс СПб», по условиям которых помещения предоставляются в торговых целях и для общественного питания, что соответствует сведениям содержащимся в ведомости инвентаризации.

Таким образом, рассчитывая размер арендной платы за пользование земельным участком под зданием истец должен был руководствоваться ведомостью инвентаризации, согласно которой квартальная плата составляет 857 361 рубль 02 копейки.

Также из представленных ответчиком доказательств следует, что собственники помещений в здании по адресу Санкт-Петербург, Малый пр. П.С., д. 37, стр. 1 ООО «Бон Жорно», ООО «Осирис», ООО «Брок», ООО «Гор», ООО «Сет» и ООО «Трианон» заключили агентские договоры от 23.03.2023 с обществом с ограниченной ответственностью «Реди» и от 24.03.2023 с обществом с ограниченной ответственностью «Европа», по условиям которых ООО «Реди» и ООО «Европа» было поручено исполнять обязанность по оплате аренды земельных участков (пункт 5 приложения № 1 к договорам).

Оплата за спорный период произведена ООО «Реди» платежными поручениями от 11.02.2022 № 100 (1 квартал 2022 года) на 44 765 рублей 14 копеек, от 26.06.2023 № 398 (3 квартал 2023 года) на 524 130 рублей 03 копейки, от 02.06.2023 № 356 на 300 000 рублей (за 3 квартал 2023 года); ООО «Европа» платежными поручениями от 03.10.2023 № 205 (за 4 квартал 2023 года) на 857 361 рубль 02 копейки, от 28.12.2023 № 353 (за 1 квартал 2024 года) на 857 361 рубль 02 копейки, от 09.04.2024 № 146 (за 2 квартал 2024 года) на 857 361 рубль 02 копейки, от 02.07.2024 № 288 (за 3 квартал 2024 года) на 857 361 рубль 02 копейки, от 01.10.2024 № 459 (за 4 квартал 2024 года) на 857 361 рубль 02 копейки, от 09.01.2024 № 1(за 1 квартал 2025 года) на 857 361 рубль 02 копейки.

Из статьи 313 ГК РФ следует, что кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Назначения платежей содержали указание на период оплаты, а также на договор от 19.11.2003 № 00/ЗК-03141(15).

Уточняя размер задолженности истец указывает, что не учитывает в качестве надлежащего исполнения обязательства платежи, произведенные по указанному договору ООО «Реди» в сумме 519 560 рублей 24 копейки. Указанные денежные средства являются переплатой, не подлежат зачету в счет исполнения обязательства из неосновательного обогащения в пользу третьего лица.

Вместе с тем, такая позиция истца основана на том условии, что договор прекратил свое действие с ликвидацией ООО «Реди», в связи с чем уплаченные ранее денежные средства подлежали возврату плательщику.

При этом, как установлено в ходе рассмотрения настоящего спора, ООО «Реди» осуществляя оплаты действовало в качестве агента собственников помещений на основании заключенного с собственниками договора. Статьей 315 ГК РФ предусмотрено, что должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Таким образом, поскольку договор от 19.11.2003 № 00/ЗК-03141(15) сохранил свою силу после ликвидации ООО «Реди», внесенные платежи на 519 560 рублей 24 копейки подлежали отнесению в счет арендной платы по этому договору. Суд отмечает, что истец в письме от 27.06.2025 № 05-15-63866/25-0-0 сообщал ответчику о зачете платежей ООО «Реди» в счет исполнения обязанности по арендной плате по договору от 19.11.2003 № 00/ЗК-03141(15).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по арендной плате по указанному договору, поскольку материалы дела содержат доказательства внесения платы в размере, определенном условиями договора.

Проценты с ответчика по правилам статьи 395 ГК РФ взысканию не подлежат, поскольку договором от 19.11.2003 № 00/ЗК-03141(15) в разделе 9 за просрочку внесения платы предусмотрены пени. Из статьи 395 ГК РФ следует, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с изложенным, суд в удовлетворении иска отказывает.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Потыкалова К.Р.