АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

13 марта 2025 года г. Архангельск Дело № А05-11844/2024

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, <...>)

к общественной организации - окружной организации "Всероссийского общества инвалидов" Октябрьского округа г.Архангельска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163045, <...>)

об освобождении нежилых помещений, при участии в заседании представителей: от истца: ФИО1, по доверенности от 13.08.2024, от ответчика: ФИО2, по доверенности от 01.10.2024.

установил:

администрация городского округа "Город Архангельск" (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к общественной организации - окружной организации "Всероссийского общества инвалидов" Октябрьского округа г.Архангельска (далее - ответчик, Общество), в котором просит обязать ответчика в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда освободить и возвратить по передаточному акту муниципальное имущество – нежилые помещения площадью 46,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, 5-9 на поэтажном плане.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился. В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика настаивал на доводах, изложенных в отзыве и дополнениях к нему.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд установил следующее.

21.09.2004 между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) заключен договор аренды № 1094, действующий в редакции дополнительных соглашений от 09.12.2014, от 01.11.2018, от 15.01.2018.

Согласно пункту 1.1. договора, ответчику во временное владение и пользование за плату предоставлено муниципальное имущество - нежилые помещения общей площадью 46,3 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...> ( № 1, 2, 5-9 согласно поэтажному плану помещений - Приложение № 1 к договору) для использования под бытовое обслуживание и размещение организации.

Срок договора определен на 11 месяцев с момента его заключения, согласно пункту 1.3. договора.

В соответствии с пунктом 1.5. договора, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться помещениями, и ни одна из сторон не заявила об отказе от настоящего договора, последний считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае возобновления договора на неопределенный срок арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив арендатора за один месяц до момента прекращения договора.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2004, скорректированному актом от 15.01.2018.

Истец письмом от 03.05.2024 № 18-47/8365 заявил об отказе от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанным письмом истец также предложил ответчику освободить арендованные помещения и вернуть их по акту приема-передачи.

Письмом направлено ответчику по адресу: <...>, отправлением Почты России, не получено адресатом и возвращено отправителю за истечением срока хранения, что следует из отметки на оболочке письма.

Поскольку ответчик арендованные помещения не возвратил, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Возражая относительно иска, ответчик сослался на то, что является социально-значимой организацией и предпринимает все возможные меры для сохранения арендных отношений: накопленная ранее задолженность погашается в соответствии с согласованным с Администрацией графиком; задолженность по новым платежам погашена в ходе рассмотрения дела; устранены все нарушения в части перепланировки и переоборудования помещений. Кроме того, Администрация предложила Организации подписать новый договор аренды в отношении тех же помещений. С учетом изложенного ответчик полагает, что у Администрации не имеется оснований для требования об освобождении помещений, поскольку все нарушения условий договора № 1094 устранены, при этом предложение арендодателя о заключении нового договора аренды свидетельствует о действительном намерении истца продолжить отношения с ответчиком по предоставлению помещений в пользование последнего.

Оценив обстоятельства дела, заявленные требования и возражения ответчика, суд соглашается с доводами последнего о том, что в данном случае оснований для удовлетворения иска не имеется.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 610 того же кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со

стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку по окончании срока действия договора № 1094 принятые в аренду помещения арендатором не возвращены, возражений арендодателя относительно указанного обстоятельства не имелось, договор аренды возобновится на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу абзаца второго части 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрен срок отказа арендодателя от договора аренды при его продлении на неопределенный срок - за один месяц до момента прекращения договора.

На основании указанных норм закона и договора истец отказался от договора аренды уведомлением от 03.05.2024.

Уведомление направлено по адресу ответчика, указанному в договоре аренды – <...>.

В соответствии с отчетом об отслеживании отправления, сформированного на официальном сайте Почты России, заказное письмо с почтовым идентификатором 80093196164874, которым направлено уведомление, возвращено отправителю за истечением срока хранения.

Доказательств наличия у истца на момент направления уведомления сведений об ином адресе Организации в материалах дела не имеется.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц с 13.09.2005 адресом ответчика является – <...>.

Подпунктом "д" пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" установлено, что в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, в частности, содержатся сведения о месте жительства в Российской Федерации (указывается адрес - наименование субъекта Российской Федерации, района, города, иного населенного пункта, улицы, номера дома, квартиры, - по которому индивидуальный предприниматель зарегистрирован по месту жительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке (далее - адрес места жительства)).

Из материалов дела не следует, что ответчик извещал истца о новом адресе, договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя направлять уведомление об отказе от договора по какому-то иному адресу арендатора, нежели указанному в договоре.

Исходя из изложенного, учитывая, что уведомление об отказе от договора направлено по надлежащему адресу, и в соответствии с отчетом Почты России могло быть получено ответчиком, суд пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом от него арендодателя.

Вместе с тем из пояснений представителей Администрации в судебных заседаниях следует, что причиной отказа от договора аренды явились неоднократные нарушения

условий договора со стороны Организации: перепланировка помещений без согласования с арендодателем, задолженность по арендным платежам, неисполнение обязанности по заключению договора в теплоснабжающей организацией в целях внесения платы за тепловую энергию самим арендатором непосредственно теплоснабжающей организации; длительная просрочка в возмещении Администрации расходов на оплату тепловой энергии по помещению и по уплате государственной пошлины, возникших в связи с обращением теплоснабжающей организации с исками к Администрации о взыскании платы за тепловую энергию.

Ответчик также обращался в Администрацию с заявлениями о разъяснении причин отказа от договора аренды.

В письменных ответах от 24.12.2024 и от 17.01.2025 Администрация пояснила, что в период действия договора аренды № 1094 Организацией неоднократно нарушались условия договора в части принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование помещениями, а также самостоятельного заключения договора на обслуживание помещений с обслуживающей организацией и потребление коммунальных услуг их поставщиками. Кроме того, Организацией в нарушение пункта 2.2.2 договора без письменного разрешения арендодателя была выполнена перепланировка (переоборудование) помещений. В связи с чем, Администрация города в одностороннем порядке отказалась от договора и обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к общественной организации о возложении обязанности освободить арендованные помещения. Учитывая предпринятые Организацией меры по исполнению требований Администрации города, направленные на сохранение права пользования помещением, определением Арбитражного суда от 07.10.2022 по делу № А05-3588/2022 исковое заявление Администрации было оставлено без рассмотрения. Принимая во внимание, что с момента принятия вышеуказанного судебного решения Организацией не были выполнены требования арендодателя по заключению договора с ПАО "ТГК-2" на поставку тепловой энергии, не возмещены в полном объеме, расходы связанные с исполнением Администрацией городского округа "Город Архангельск" судебных решений о взыскании в пользу ПАО "ТГК-2" задолженности за

поставленную на Помещения тепловую анергию, а также не представлены проект перепланировки, акт выполненных работ и технический план помещений на электронном носителе в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Администрация города письмом от 03.05.2024 вынуждена была повторно отказаться от договора.

Таким образом, из материалов дела следует, что основанием для Администрации для отказа от договора аренды явилось неисполнение (ненадлежащее исполнение) арендатором обязательств по договору.

В ходе судебного разбирательства Администрация неоднократно проводила проверку использования переданных в аренду помещений, по результатам которых составлены акты.

Согласно акту от 18.11.2024 выявлено следующих нарушений условий договора аренды: в помещениях № 7-9 оборудован дополнительный дверной проем; в помещении № 8 установлена раковина; имеется задолженность по арендной плате в сумме 7334 руб. 44 коп. и пени в сумме 337 руб. 52 коп.; имеется задолженность по оплате тепловой энергии в размере 22 012 руб. 63 коп. и по возмещению расходов Администрации на уплату государственной пошлины в сумме 605 руб. 51 коп.

В акте от 10.01.2025 также отражено наличие дополнительного дверного проема и раковины и указано на наличие задолженности по оплате тепловой энергии в размере 13 019 руб. 03 коп. и по возмещению расходов Администрации на уплату государственной пошлины в сумме 605 руб. 51 коп.

В соответствии с актом от 26.02.2025 планировка помещения соответствует плану расположения помещений на этаже согласно кадастровому паспорту от 24.08.2025 и сведениям о характеристикам объекта недвижимости, отраженным в ЕГРН; задолженность по оплате тепловой энергии составляет 3012 руб. 63 коп. и по возмещению расходов Администрации на уплату государственной пошлины - 605 руб. 51 коп.

В судебном заседании Организацией представлены чеки ПАО Сбербанк по операциям от 10.03.2025 согласно которым Организацией внесены денежные средства в суммах 3012 руб. 63 коп. и 605 руб. 51 коп. по реквизитам УФК по Архангельской области и НАО (Департамент муниципального имущества).

Истец факт внесения ответчиком указанных платежей не опроверг.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что нарушения условий договора аренды, послужившие основанием для направления арендатору заявления об отказе от договора, устранены.

Кроме того, следует отметить, что в целях заключения договора с теплоснабжающей организацией ответчик направил в адрес ПАО "ТГК-2" соответствующую заявку, в ответ на которую ПАО "ТГК-2" сообщило, что для заключения договора необходимо представить справку Администрации с подтверждением действия договора аренды помещений на сегодняшний день.

Соответственно, отсутствие действующего договора аренды препятствует Организации заключить договор теплоснабжения, в связи с чем указанное нарушение не может быть устранено на период судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Требования Администрации об освобождении помещений в связи с односторонним отказом от договора по своим последствиям аналогичны последствиям расторжения договора аренды в порядке статьи 619 ГК РФ, поскольку расторжение договора, так же как и отказ от него, в силу положений статьи 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора возвратить объект аренды.

С учетом изложенного суд, руководствуясь частью 2 статьи 6 ГК РФ и исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости, находит возможным применить к отношениям сторон вышеизложенную позицию, согласно которой требование о расторжении договора аренды (а равно об освобождении помещений) не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку нарушения обязательств по договору аренды ответчиком устранены, а также учитывая, что возврат помещений из аренды как крайняя мера может быть применен к недобросовестному контрагенту только в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, принимая во внимание обязанность Администрации как органа местного самоуправления оказывать поддержку социально значимым организациям и отсутствие доказательств того, что сохранение договорных отношений с ответчиком становится нецелесообразным и невыгодным для Администрации, суд приходит к выводу о том, что избранная истцом мера ответственности несоразмерна степени существенности допущенных Организацией нарушений и балансу интересов сторон.

На основании изложенного суд в удовлетворении иска отказывает.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Б. Филипьева