АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

28 февраля 2025 года Дело № А53-22208/24

Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2025 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Иванищевым А.В.,

при участии директора истца ФИО1 (лично, паспорт), председателя ответчика ФИО2 (лично, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-22208/24

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Надёжная» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Ростовскому областному отделению общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, пени,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Надёжная» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Ростовскому областному отделению общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» с исковым заявлением о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги с 01.11.2021 по 01.03.2024 включительно в сумме 330 225,69 рублей, пени за период с 11.12.2021 по 29.03.2024 в сумме 82 198,94 рублей.

Истец в судебном заседании изложил правовую позицию по делу, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании изложил правовую позицию по делу, возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «УК Надёжная» является управляющей организацией многоквартирного дома № 215, расположенного по адресу: <...> (далее МКД), на основании решения общего собрания собственников помещений МКД, результаты которого закреплены в протоколе общего собрания собственников помещений № 1 от 20.06.2019г. и приказа Государственной жилищной инспекции Ростовской области №1331-Л от 20.08.2019г.

Ответчик является собственником нежилых помещений в литере А2: комнат в подвале N 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27х, комнат на первом этаже N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 23а, 23б, комнат на 2-м этаже N 6, 7, 8 - 8а, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 14а, 14б, 15 общей площадью 458 кв. м, расположенных в МКД по адресу: <...>, литер АА1А2, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права N 502698 серия 61-АЗ.

В силу положения статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Как указывает истец, в период с 01.11.2021 по 01.03.2024 ответчик оплату за жилищно-коммунальные услуги не производил, в связи, с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 330225 рублей 69 копеек, а также начислены пени за период с 11.12.2021 по 29.03.2024 в размере 82198 рублей 94 копейки.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате имеющейся задолженности, которая оставления без удовлетворения.

В силу положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также ЖК РФ) собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 N 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в МКД не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствие письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общедомового имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности").

Состав принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности общего имущества в МКД определен в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее также Правила №491).

В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно пункту 3.21 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 N 543-СТ) многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Пунктами 3 и 4 Правил N 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (далее также ЕГРН), являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2013 N 502698 серия 61-АЗ ответчик является собственником нежилых помещений в литере А2: комнат в подвале N 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27х, комнат на первом этаже N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 23а, 23б, комнат на 2-м этаже N 6, 7, 8 - 8а, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 14а, 14б, 15, общей площадью 458 кв.м., литер АА1А2, то есть помещения ответчика не зарегистрированы как самостоятельное здание.

Из названного свидетельства следует, что нежилые помещения ответчика, расположенные в литере А2, находятся в здании АА1А2, что указывает на принадлежность литера А2 к литерам А и А1.

Как видно из материалов дела, на основании договора пользования нежилыми помещениями, находящимися в собственности Российской Федерации от 18.12.1998 N 1292/98, в пользовании Общероссийской общественной организации "Союз кинематографистов Российской Федерации" находятся встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в литере А (спорный МКД) и литере А1 (основная пристройка к МКД, именуемая "Дом кино"), общей площадью 997,6 кв. м.

В материалы дела представлены копии рабочей документации (рабочий проект) на строительство пристройки к Дому кино от 1986 года, имеющей отметку "к производству работ 5.XII.88 г.".

Согласно разделу 2.4 рабочей документации "Архитектурно-строительная часть" проектируемая пристройка к Дому кино имеет изолированный вход и соединяется с существующим зданием Дома кино через малый и большой залы, вестибюль. На 1-ом этаже размещаются артистические, комнаты отдыха, комната руководителей секции, комната хранения оборудования эстрады. На 2-ом этаже размещается комната оргсекретаря, библиотека, комната работы секций, президиума, приема делегаций.

Из архитектурно-планировочного задания от 22.03.1985 N 2882/п на составление проекта "реконструкция и расширение здания Ростовского-на-Дону отделения Союза кинематографистов (РОСК) СССР" следует, что помещения РОСК СССР расположены во встроенно-пристроенной части 16-ти этажного жилого дома по ул. Пушкинской, N 215. Внутренняя отделка помещений, встроенных в жилой дом, решена аналогично отделке пристроенных помещений. При проектировании пристроенной части необходимо увязать решение и отделку фасадов с существующей пристроенной частью РОСК. Внутреннюю отделку проектируемых новых и реконструируемых помещений принять в соответствии с их назначением, исходя из материалов, применяемых в существующих помещениях. Проектирование поручить авторам проекта помещений РОСК (раздел II, пункты 1, 2; раздел III, пункты 1, 7, 8).

Пунктами 5, 16 задания на проектирование (реконструкция / расширение) здания Ростовского-на-Дону отделения Союза кинематографистов СССР по ул. Пушкинской, д. 215 в г. Ростов-на-Дону предусмотрены основные требования к архитектурно-планировочному решению здания в увязке с решениями существующего здания РОСК; блокировка с существующим зданием Ростовского-на-Дону отделения Союза кинематографистов и 16-ти этажным жилым домом.

Согласно заключению городской санитарно-эпидемиологической станции от 23.09.1984 разрешается производство проектно-изыскательских работ по строительству 2-х этажной пристройки к Дому кино, в которой проектируется разместить: библиотеку, кабинет методистов, кабинет консультантов, бар-буфет на 20 человек и другие служебные помещения. Пристройка пристраивается к северной стороне западного торца Дома кино и к 16-ти этажному дому.

Согласно письму производственного управления водопроводно-канализационного хозяйства "Водоканал" от 03.04.1985 N 3/7 водоснабжение и канализование проектируемой пристройки к существующему зданию Дома кино необходимо осуществить от существующих внутренних сетей водопровода и канализации существующего здания Дома кино.

Таким образом, из представленных в дело доказательств следует, что принадлежащие ответчику нежилые помещения в литере А2 общей площадью 458 кв. м возведены в результате реконструкции (расширения) существующей пристройки литер А1 к МКД литер А.

При этом нежилые помещения в литере А2 изначально проектировались и возводились как продолжение основной пристройки литер А1 к МКД, именуемой "Дом кино", имели общее назначение с основной пристройкой литер А1; помещения спорной пристройки в литере А2 являются служебными по отношению к помещениям пристройки литер А1; проектом предусмотрена одинаковая внутренняя отделка помещений в литерах А2 и А1; пристройки литер А2 и А1 выполнены в едином архитектурном стиле и имеют одинаковую отделку фасадов; помещения в литерах А2 и А1 сообщаются между собой через малый и большой залы, вестибюль, то есть из зрительных залов, расположенных в пристройке литер А1 имеются выходы в пристройку литер А2.

Нежилые помещения, занимаемые Общероссийской общественной организацией "Союз кинематографистов Российской Федерации" на основании договора от 18.12.1998 N 1292/98, являются встроенно-пристроенными и расположены как в литере А (МКД), так и в литере А1 (основная пристройка к МКД, именуемая "Дом кино"). При этом в помещениях, расположенных во встроенной части МКД имеются общие с МКД коммуникации: стояки отопления. Литер А и основная пристройка Литер А1 к МКД возведены одновременно, а позднее пристройка литер А1 расширена путем возведения пристройки литер А2.

Следовательно, помещения пристройки литер А2 сообщаются с помещениями основной пристройки литер А1 (Дом кино), которые, в свою очередь, сообщаются со встроенными помещениями, находящимися в МКД (литер А), и имеют единое назначение.

Согласно имеющемуся в деле техническому паспорту на МКД по состоянию на 14.11.2005 в состав единого комплекса входят жилой дом литер А, пристройка литер А1 и пристройка литер А2, которым присвоен одинаковый адрес: <...>.

Согласно представленному ответчиком техническому паспорту в отношении Литера А2 по состоянию на 30.11.2009 указанный объект описан как пристройка к нежилому дому и является составной частью объекта здание литеры АА1А2.

В рамках дела №А53-3578/22 установлено, что литеры А1А2 находятся на одном земельном участке с кадастровым номером 61:44:04 04 39:0013, арендованном ответчиком на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.07.2004 №25825 (т.6 л.д.40-48). Как установлено выше, пристройка литер А1 имеет встроенную часть помещений в многоквартирный дом. Следовательно, указанный земельный участок не обслуживает полностью помещения ответчика литеры А1А2 ввиду объективной невозможности разделения помещений литера А1. В данном случае, возможна реестровая ошибка при постановке на учет данного земельного участка, поскольку пересечение границ здания и границ земельного участка, на которых расположены здание, строение, сооружение, является препятствием для оформления в установленном законодательством порядке земельно-правовых отношений (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации). При размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках (сформированных под помещениями в таком здании) нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно акту об установлении границы обслуживания и ответственности за состояние тепловых сетей от 03.01.2001 тепловые сети истца и ответчика до теплового пункта являются совместными, затем проходят по общей подземной галерее, которая расположена на земельном участке многоквартирного дома, тепловые сети ответчика проходят через помещения истца.

Учитывая установленные обстоятельства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что пристройка литера А2 является единым зданием с многоквартирным домом литера А.

Согласно пункту 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги.

На основании пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению общего имущества.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Расчет задолженности за содержание и ремонт общего имущества, в том числе, коммунальных расходов на содержание общедомового имущества судом проверен и признан обоснованным, соответствующим требованиям статей 155-158 ЖК РФ, установленным тарифам и площадям помещений в спорном здании.

В порядке части 14 статьи 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан арифметически и методологически верным.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 330225 рублей 69 копеек задолженности за жилищно-коммунальные услуги за период с 01.11.2021 по 01.03.2024, пени в размере 82198 рублей 94 копейки подлежат удовлетворению в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Ростовского областного отделения общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Надёжная» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 330225 рублей 69 копеек задолженности, 82198 рублей 94 копейки пени, 11248 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Надёжная» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 155 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению №267 от 16.04.2024.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Жигало Н.А.