ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-48310/2025

г. Москва Дело № А40-204309/24

16 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В., судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакк С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫЙ УЗЕЛ "РАССКАЗОВКА" на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2025 по делу № А40-204309/24, принятое судьей Коршиковой Е.В. по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) к АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫЙ УЗЕЛ "РАССКАЗОВКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 06.10.2022 в размере 40 913 135,87 руб. по договору от 22.06.2018 № И-11-001634, пени за период с 01.07.2022 по 06.10.2022 в размере 955 342,07 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.12.2024; от ответчика: ФИО2 по доверенности от 31.01.2025;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу «Специализированный застройщик транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 06.10.2022 в размере 40913135,87 руб., неустойки за период с 01.07.2022 по 06.10.2022 в размере 955342,07 руб. по договору аренды земельного участка № И-11-001634 от 22.06.2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не находит оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом, 22.06.2018 между Департаментом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен Договор аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-11-001634 (далее – Договор аренды).

Предметом Договора является земельный участок с кадастровым номером 77:17:0100211:14393площадью 26 518 кв.м. имеющий адресный ориентир: Москва, п.Внуковское, д.Рассказовка, тер. ТПУ «Рассказовка», з/у 13/1Аи разрешенное использование: общественное управление (3.8) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); автомобильный транспорт (7.2) (земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов (1.2.11)); автомобильный транспорт (7.2) (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13)), предоставляемый в пользование на условиях аренды, с характеристиками, указанными в пункте 1.4 настоящего договора.

Передача участка по Договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

В соответствии с п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка установлен на 6 лет, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Согласно п. 5.5 Договора, арендатор обязуется ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и по требованию арендодателя представлять платежные документы об уплате арендной платы.

Размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в Приложении № 2 к настоящему Договору. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

Арендная плата устанавливается на срок до 6 (шести) лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию и не ранее чем до даты окончания срока строительства, предусмотренного проектом организации строительства, утвержденным в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы (п. 3.3 Договора).

По условиям п. 3.2 Договора арендная плата подлежит оплате арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с п. 3.4 Договора в случае принятия нормативного правового акта города Москвы или Арендодателя, устанавливающего иной, чем в Договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению Сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в Договор аренды. Основанием для его исполнения является письменное уведомление Арендодателя или размещение информации об изменении срока внесения платежа на официальном сайте арендодателя в сети интернет.

На основании соглашения сторон от 17.01.2023 Договор расторгнут с 07.10.2022.

Департамент указал, что ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 01.07.2022 по 06.10.2022 в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 40913135,85 руб.

Претензия от 27.12.2023 № 33-6-1305755/23-(0)-1, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в адрес Арбитражного суда города Москвы с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований заявителя, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Материалами дела подтверждается, что строительный объект «Многофункциональный торговый центр с помещениями администрации поселения Внуковское и конечной станцией ОРП. Этап № 1», расположенный по адресу: г.Москва, поселение Внуковское, д.Рассказовка, тер. ТПУ «Рассказовка», з/у 13/1А, строился за счет средств инвестора - АО «ТПУ «Рассказовка».

Согласно пункту 1.4 Договора, участок предоставляется для целей строительства Транспортной станции пересадочного узла «Рассказовка», в том числе: торгового центра, конечной залом ожидания, магазина сопутствующей торговли; административного помещения с судом, подземного пешеходного перехода, со следующими технико-экономическими показателями: основные виды разрешенного использования Участка:

размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения органов государственной власти, государственного пенсионного фонда, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность (3.8.1);

размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения органов управления политических партий, профессиональных и отраслевых творческих союзов и иных общественных объединений граждан по отраслевому или политическому признаку (3.8.2);

размещение объектов капитального строительства для дипломатических представительств иностранных государств и субъектов Российской Федерации, консульских учреждений в Российской Федерации (3.8.3);

размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (4.1.0);

размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5.0 ( № 31), 4.6.0 ( № 32), 4.8.0 ( № 36), 4.9.0. ( № 64);

размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра (4.2.0);

размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений; размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, а также обеспечивающих работу транспортных средств, размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения (7.2.1);

оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта, а также для размещения депо (устройства мест стоянок автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту) (7.2.2), предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 40 м, суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 38500 кв.м. максимальная плотность - 20 тыс. кв.м./га, и в соответствии с условиями настоящего Договора.

В обоснование возражений, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик указал, что им осуществлены работы по благоустройству территории, включающие в себя:

- Работы по устройству площадок из гранитных плит, - Благоустройство. Плиточное покрытие вокруг территории ТРЦ,

- Устройство покрытий территорий, - Эл. Подключение стелл, пилонов, павильонов, - Асфальтобетонное покрытие разворотной площадки ТРЦ, - Дорожная разметка, - Устройство стелл, павильонов, - Благоустройство. Укладка гранитных плит вокруг ТРЦ, - Монтаж бетонной плитки, - Бетонная плитка.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, не подлежат компенсации.

Между тем, доказательств, подтверждающих наличие каких-либо согласованных обязательств между истцом и ответчиком, не имеется.

Так, в Договоре отсутствуют положения, разрешающие ответчику производить неотделимые улучшения земельного участка.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно ч. 1.2 ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией, если иное не предусмотрено частью 1.4 статьи 48 настоящего Кодекса.

Так, разрешение на строительство включает обязательный раздел по благоустройству.

При этом суд первой инстанции установил, что работы по КС № 8, № 10, КСЭ № 7-12 выполнены в рамках проектной документации и не свидетельствуют о добровольном характере улучшений земельного участка.

Согласно СП 82.13330.2016 "Благоустройство территорий" (п. 4.1.1), застройщик обязан благоустроить участок для ввода объекта в эксплуатацию. Фактически указанные работы являются технологической необходимостью для ввода объекта в эксплуатацию, а не добровольными улучшениями.

Следовательно, произведенные арендатором затраты по «благоустройству земельного участка» (плитка, асфальтирование участка, дорожная разметка, укладка плит, подключение стелл и т.д.) были непосредственно связаны с его подготовкой к строительству комплекса (п. 1.4 Договора), то есть с выполнением условий использования участка в рамках заключенного между сторонами договора аренды.

Порядок определения арендной платы за публичные земельные участки не включает в себя компенсационные компоненты, связанные с расходами арендатора на создание объектов инфраструктуры.

В соответствии с преамбулой постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – постановление Правительства Москвы № 273-ПП)

основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Москвы № 273-ПП, изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.10.2012 осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 273-ПП) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

Приложение № 1 к постановлению Правительства Москвы № 273-ПП предусматривает формулу определения размера ежегодной арендной платы как применение ставки арендной платы (определенной в зависимости от вида деятельности арендатора) к кадастровой стоимости земельного участка).

При этом в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Как следует из материалов дела, между ответчиком и ГУП «Московский метрополитен» 17.03.2021 было заключено соглашение об установлении на безвозмездной основе сервитута в отношении частей земельного участка площадью 3 кв.м., 3 кв.м.. 10 кв.м., сроком на 2 года 11 месяцев 28 дней.

Также между ответчиком и АО «Мосводоканал» было заключено соглашение об установлении за плату сервитута в отношении части земельного участка, сроком до 31.03.2022.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

Статьей 39.24 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

По смыслу абз. 2 п. 5 ст. 23 ЗК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 39.48 ЗК РФ если осуществление сервитута привело к невозможности или существенному затруднению использования земельного участка, арендатор, землепользователь, землевладелец земельного участка,

находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать возмещения убытков, причиненных невозможностью исполнения договора аренды земельного участка.

Документального подтверждения фактов невозможности или существенного затруднения в пользовании земельным участком, ответчиком не представлено.

Так, на спорном земельном участке отсутствуют капитальные строения третьих лиц, а право ограниченного пользования земельным участком, предоставленное ГУП «Московский метрополитен» и АО «Мосводоканал» не препятствовало ответчику в пользовании земельным участком в силу прямого указания закона (абз. 2 п. 5 ст. 23 ЗК РФ).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о неправомерности расчета арендной платы исходя из площади, равной 26518 кв.м.

Поскольку договор аренды земельного участка, заключенный с застройщиком, не содержит в качестве основания для его прекращения завершение строительства (ввод в эксплуатацию), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжал действовать, в связи начисления арендной платы до 06.10.2022 произведено истцом правомерно.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ответчиком не представлено надлежащих и допустимых доказательств внесения арендной платы за спорный период в порядке и размере, которые предусмотрены условиями заключенного договора аренды.

В связи с этим, выводы суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в размере 40913135,87 руб. являются правомерными и основанными на нормах материального права.

Суд первой инстанции правильно применил положения ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, регулирующие надлежащее исполнение обязательств, недопустимость одностороннего отказа от их исполнения, а также арендные отношения, и правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности.

Вместе с тем, пунктом 8.2 Договора аренды за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

В связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендных платежей, истцом правомерно была исчислена неустойка, предусмотренная пунктом 8.2 Договора аренды, за период с 06.07.2022 по 06.10.2022 на общую сумму 955342,07 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Расчет неустойки, произведенный истцом, проверен судом первой инстанции и признан правильным, соответствующим условиям договора и периоду просрочки.

При этом судом установлено, что ответчиком не заявлялось ходатайства о применении положений статьи 333 ГК РФ и не представлено доводов, свидетельствующих о явной несоразмерности рассчитанной неустойки последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции о взыскании неустойки в заявленном размере законными и обоснованными, оснований для их пересмотра не усматривает.

Приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2025 по делу № А40-204309/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи: А.М. Елоев

Е.А. Мезрина