АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Омск
14 мая 2025 года
№ дела
А46-17752/2024
Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 14 мая 2025 года.
Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации «Компания «Агростройкомплект» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
об обязании вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № ДГУ/1202728-К-13 путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения,
при участии в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Ситемы безопасности и контроля» (ИНН <***> ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «База комплектации строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
в судебном заседании до и после перерыва приняли участие:
от истца – ФИО1 по доверенности от 04.06.2024 сроком действия на 1 год, по служебному удостоверению, по диплому,
от ответчика – ФИО2 по доверенности от 07.09.2021 сроком действия на 5 лет, по паспорту, по диплому,
от общества с ограниченной ответственностью «База комплектации строительства» – ФИО2 по доверенности от 12.04.2023 сроком действия на 5 лет,
от общества с ограниченной ответственностью «Системы безопасности и контроля» – ФИО2 по доверенности от 07.03.2024 сроком действия на 1 год, по паспорту, по диплому,
УСТАНОВИЛ:
департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации «Компания «Агростройкомплект» (далее – ООО «Компания «Агростройкомплект», ответчик, общество) об обязании вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № ДГУ/1202728-К-13 путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения.
К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Ситемы безопасности и контроля» (далее – ООО «Ситемы безопасности и контроля»), общество с ограниченной ответственностью «База комплектации строительства» (далее – ООО «База комплектации строительства»).
Истец в судебном заседании требования подержал в полном объеме.
Ответчик, третьи лица возражали относительно удовлетворения заявленных требований.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.
В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска.
Основными задачами департамента являются, в том числе осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.
Реализуя свои функции, департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.
Договор аренды земельного участка № ДГУ/12-2728-К-13, зарегистрирован 31.07.2012, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3229.
Как указал истец, на участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:140102:3304, 55:36:140102:3400, 55:36:140102:3477, 55:36:140102:3473 принадлежащие на праве собственности ООО «УПТК «Компания «АСК».
В связи с чем, департаментом составлено соглашение о вступлении указанного лица в договор аренды № ДГУ/12-2728-К-13 земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3229.
12.07.2024 письмом Ис-ДИО/10702 в адрес ООО «УПТК «Компания «АСК» направлено соглашение к договору аренды.
До настоящего времени соглашение не возращено в департамент.
Отсутствие действий ответчика по вступлению в договор послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и 3 юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Правоотношения в связи с заключением договора аренды земельного участка подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.
Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В частности, согласно пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 статьи 39.20 правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Указанные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.
В силу статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:3229 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:140102:3304, 55:36:140102:3400, 55:36:140102:3477, 55:36:140102:3473 принадлежащие на праве собственности ООО «УПТК «Компания «АСК», указанное подтверждается выписками из ЕГРН.
С учетом установленных обстоятельств и содержания вышеуказанных правовых норм суд установил, что заключение договора (вступление в договор) является для ответчика, как собственника объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемом земельном участке, обязательным.
В адрес арендодателя в установленном законом порядке за оформлением земельноправовых отношений ООО «УПТК «Компания «АСК» не обращалось (доказательств обратного в материалы дела не представлено), что явилось основанием для направления департаментом ответчику письма с приложением копией договора и копией проекта соглашения к договору аренды № ДГУ/12-2728-К-13. Поскольку в тридцатидневный срок проект соглашения ответчиком подписан не был, обращение департамента оставлено без ответа, требование истца заявлено обоснованно.
Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3229 составляет 101103 кв.м., тогда как площадь зданий ООО «УПТК «Компания «АСК» 4152,6 кв.м. Департамент обязывает ООО «УПТК «Компания «АСК» принять в аренду земельный участок площадью 44366 кв.м. В заявлении от 04.09.2024 на формирование земельных участков под зданием были сформированы следующие земельные участки:
- 55:36:140102:3473 площадь 1382,4 кв.м
- 55:36:140102:3477 площадь 489 кв.м
- 55:36:140102:3400 площадь 2281 кв.м
- 55:36:140102:3304 площадь 1382, 4 кв.м
Общая площадь запрашиваемых земельных участков составляет 5534,8 кв.м под зданиями ООО «УПТК «Компания «АСК».
По мнению ответчика, для эксплуатации принадлежащих ему зданий необходим земельный участок в меньшем размере, чем указал истец в договоре.
Аренда земельного участка большей площади (в размере, указанном в договоре аренды) необоснованно возлагает на общество дополнительные расходы по арендной плате.
В силу статей 432, 607 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ определение предмета аренды земли отнесено законодательством к существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
В соответствии с пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Государственный кадастровый учет, то есть внесение в ЕГРН сведений о земельном участке, подтверждает его существование как объекта недвижимости с характеристиками, которые позволяют считать его индивидуально-определенной вещью (часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
При этом необходимо учитывать то, что кадастровый учет части объекта недвижимости допускается только в случае государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого данная часть образована (пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).
То обстоятельство, что в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3229 сторонами не оспаривается. Возражения ответчика по существу касаются лишь площади земельного участка, при этом ответчик исходит из возможности включения в договор аренды условия о предоставлении ему площади в меньшем размере, необходимом для использования объекта недвижимого имущества, расположенного в границах спорного земельного участка.
Между тем, земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3229 сформирован, поставлен на кадастровый учет 09.02.2012, имеет площадь 101103 кв.м. и именно в данной площади он и являлся предметом аренды по договору № ДГУ/12-2728-К-13.
Согласно пункту 3 представленного соглашения, размер обязательства арендатора по договору соразмерен доле в праве собственности на здания, расположенные на указанном земельном участке.
Общая доля ООО «УПТК «Компания «АСК» составляет 44366/101103, расчет арендной платы произведен с учетом установленной доли.
Учитывая, что иных данных о постановке на кадастровый учет частей спорного земельного участка не имеется, доказательств иного размера площади земельного участка, являющегося предметом договора аренды, либо иного размера принадлежащих ему на праве собственности зданий, ответчик не представил, с учетом того, что участок является сформированным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для принятия указанных доводов ответчика.
Кроме того, предметом спора в настоящем случае является установление фактов, свидетельствующих о наличии у ответчика обязанности по вступлению в арендные правоотношения, вопрос о границах уже сформированного и предоставляемого в аренду земельного участка предметом исследования не является.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Учитывая, что Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина в размере 50 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации «Компания агростройкомплект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № ДГУ/12-2728-К-13 путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения, следующего содержания:
«СОГЛАШЕНИЕ к договору аренды земельного участка № ДГУ/12-2728-К-13, зарегистрированному 31.07.2012
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее — департамент) в лице первого заместителя директора департамента ФИО3, действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, и приказа директора департамента от 07.05.2019 № 34 «О распределении обязанностей между руководителями в департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации «Компания «Агростройкомплект» (далее — ООО «УНТК «Компания «АСК») в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации заключили соглашение о нижеследующем:
1. В названии договора аренды земельного участка № ДГУ/12-2728-К-13, зарегистрированного 31.07.2012 (далее — Договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3229 (далее — Участок) слова: «находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, под капитальный объект недвижимого имущества» заменить словами: «земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения с множественностью лиц на стороне арендатора».
2. В связи с переходом права собственности на здания с кадастровыми номерами 55:36:140102:3473 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 04.12.2018 № 55:36:140102:3473-55/092/2018-2), 55:36:140102:3477 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 04.12.2018 № 55:36:140102:3477-55/092/2018-2), 55:36:140102:3400 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 29.11.2018 № 55:36:140102:3400-55/092/2018-2), 55:36:140102:3304 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 22.03.2019 № 55:36:140102:3304-55/092-2019-2 ООО «УПТК «Компания «АСК» вступает в Договор с момента подписания соглашения.
3. Размер обязательства Арендатора по Договору соразмерен доле в праве собственности на здания с кадастровыми номерами 55:36:140102:3473, 55:36:140102:3477, 55:36:140102:3400, 55:36:140102:3304, 55:36:140102:3324, 55:36:140102:3352, 55:36:140102:3474, 55:36:140102:3399, которые расположены в границах Участка, и определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему Договору (приложение), и составляет 83807,12 руб. в месяц.
4. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам: Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений
Администрации города Омска)
ИНН/КПП <***>/550301001
Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск
БИК 015209001
Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета)
Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета)
КОД ОКТМО 52701000
Код бюджетной классификации 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы)
Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени)
5. В платежных документах на оплату Арендатор обязан указывать уникальный идентификатор платежа (УИН), информация о котором размещена в личном кабинете плательщика на портале государственных услуг Российской Федерации или может быть предоставлена бухгалтерией Арендодателя.
6. Арендатор уведомлен о том, что арендная плата ежегодно изменяется Арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, в соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 02.10.2015 № 275-п».
Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
7. В отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.
8. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента подписания.
9. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.
Юридические адреса сторон:
Арендодатель:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска
ИНН: <***>
Адрес: 644024, <...>
Телефон: <***>
Арендатор:
ООО «УПТК» Компания «АСК»
ИНН <***>, ОГРН <***>, КПП 550701001
Адрес: 644015, <...>, кабинет 207
Приложение к соглашению
к договору аренды № ДГУ/12-2728-К-13,
зарегистрированному 31.07.2012
Расчет арендной платы
Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее — Постановление № 419-п):
Размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:
Ап = Кс х Кф х И, где
Ап — размер годовой арендной платы в руб.; Кс — кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3229, площадью 101103 кв.м составляет 73103535,18 руб.
Кф — экономически обоснованный коэффициент: 3 % (п.9 Приложения к Порядку);
И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2024-1,045.
Годовой размер арендной платы составляет: 1 005 685,43 руб. Ежемесячный размер арендной платы составляет: 83 807,12 руб.»
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации «Компания «Агростройкомплект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Судья Е.В. Кулаева