АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-22836/2023
07 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 07 марта 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии от истца – прокуратуры Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (служебное удостоверение), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации-9» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 27.02.2024), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования Калининский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Авангард», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2024 по делу № А32-22836/2023, установил следующее.
Первый заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокуратура) обратился в арбитражный суд в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Калининский район к администрации муниципального образования Калининский район (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Управление механизации-9» (далее – общество) со следующими исковыми требованиями:
– признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 16.02.2022 № 1000005203 земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524 площадью 17 922 кв. м;
– применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524;
– указать, что решение является основанием для погашения (аннулирования) в ЕГРН регистрационной записи от 18.02.2022 № 23:10:0601001:524-23/360/2022-9 о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524.
Иск основан на положениях статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивирован следующим. Администрация предоставила в аренду обществу земельный участок площадью 17 922 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:524 под производственным зданием площадью 1 082,70 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:1191 с нарушением требования о соразмерности площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Несоразмерность представленного в аренду земельного участка площади расположенного на нем объекта подтверждается также тем, что после заключения сторонами договора от 16.02.2022 № 1000005203 общество получило разрешения на строительство и начало возводить на этом участке иные нежилые объекты.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Авангард» (далее – общество «Авангард»).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2024, в удовлетворении иска отказано.
Суды установили, что управлением градостроительства и благоустройства администрации 28.06.2021 обществу выдано разрешение на строительство производственного здания № 23-Ru23511000-008-2021, а 20.10.2021 – разрешение на ввод его в эксплуатацию № 23-Ru23511000-016-2021. Право собственности общества на объект недвижимости с кадастровым номером 23:10:0601001:1191 зарегистрировано в ЕГРН 23.11.2021. Обществу также выдано разрешение на строительство здания склада от 03.09.2021 № 23-Ru3511000-014-2021 на срок до 03.06.2022. Между администрацией и обществом заключен договор от 16.02.2022 № 1000005203 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524 площадью 17 922 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, ст. Старовеличковская, пл. Привокзальная, 6 В, который зарегистрирован в ЕГРН. Земельный участок предоставлен арендатору на 49 лет для эксплуатации расположенного на нем производственного здания площадью 1 082,70 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:1191. По результатам проведенного 14.04.2023 осмотра земельного участка установлено, что в его границах расположен объект капитального строительства – производственное здание с кадастровым номером 23:10:0601001:1191. Поверхность участка частично заросла травянистой растительностью, расположены навалы строительного и прочего мусора. Признаков осуществления производственной, строительной, промышленной и складской деятельности не установлено. Ссылаясь на то, что земельный участок предоставлен обществу в аренду площадью, явно несоразмерной площади объекта недвижимости, расположенного на таком участке и необходимого для эксплуатации нежилого здания, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 166 – 168 Гражданского кодекса, статей 1, 39.6, 39.20 Земельного кодекса, статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). При обращении в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка общество указало не только существующий объект, но и объекты, которые намеревалось построить, что свидетельствует о добросовестности потенциального арендатора и наличии у него реальной заинтересованности в предоставлении земельного участка большей площадью. С учетом начала возведения обществом на арендуемом земельном участке иных объектов после получения им разрешительной документации, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для признания обоснованными доводов прокуратуры о ничтожности заключенной ответчиками сделки. Независимо от момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, прокуратурой не опровергнуто их использование обществом как единым имущественным комплексом в производственной деятельности. Общество обращалось в администрацию, когда на земельном участке уже располагалось два объекта недвижимости и указывало о необходимости возведения иных (в том числе, противопожарного водоема). Также прокуратурой не представлен подробный расчет площади, которая, по его мнению, действительно необходима для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0601001:524. Кроме того, прокуратурой не доказано, что общество имеет возможность с учетом местоположения и конфигурации земельного участка получить его часть в аренду после раздела земельного участка. В заключении от 29.01.2024 эксперт ООО «Финэка» ФИО3 установил, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации находящихся на нем капитальных строений с кадастровыми номерами 23:10:0601001:1191 и 23:10:0601001:1213, а также строящихся на основании выданных разрешений на строительство капитальных объектов, а также пожарного водоема, равна площади земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524. Эксперт пришел к выводу о целесообразности сохранения площади земельного участка в размере 17 922 кв. м, так как данный участок имеет все признаки неделимости. Проектной документацией, находящейся в материалах дела, разработана планировочная организация земельного участка. Из проекта следует, что существующие объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:10:0601001:1191 и 23:10:0601001:1213, а также строящиеся на основании выданных разрешений на строительство капитальные объекты, планируется использовать неразрывно друг от друга. Использование пожарного водоема предполагается как для существующих объектов капитального строительства, так и для планируемых к строительству складов № 1 и № 2. Также, подъездная дорога пожарной техники, площадка для хранения стройматериалов, разворотная погрузочно-разгрузочная площадка, открытая стоянка для автомобилей и спецтехники, парковка в соответствии с проектной документацией используются для всех объектов капитального строительства, как существующих, так и планируемых к строительству. Разрабатывая возможные варианты раздела земельного участка для целей эксплуатации каждого в отдельности расположенных на нем, а также строящихся объектов, эксперт пришел к выводу о невозможности раздела данного участка на самостоятельные земельные участки. Земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524 является неделимым, поэтому определить конфигурацию и площадь участка, необходимую для эксплуатации здания с кадастровым номером 23:10:0601001:1191 с указанием его координат, не представляется возможным. Поскольку земельный участок является неделимым, излишняя часть отсутствует, указать координаты такой части земельного участка не представляется возможным. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил следующее. Целью подачи иска прокуратурой по правилам статьи 52 Кодекса является не только формальное признание сделки недействительной, но и соблюдение прав и законных интересов всех участников правоотношений, в том числе и добросовестного арендатора, который владеет на законных основаниях объектами недвижимости на предоставленном земельном участке. Однако удовлетворение иска с учетом заключения экспертизы по делу приведет к невозможности осуществлять хозяйственную деятельность обществом, поскольку земельный участок не может быть разделен с учетом его местоположения и конфигурации. Более того, на участке расположены объекты вспомогательного назначения, а именно, подъездная дорога пожарной техники, площадка для хранения стройматериалов, разворотная погрузочно-разгрузочная площадка, открытая стоянка для автомобилей и спецтехники, парковка. Внутренний двор производственной базы образован в соответствии со сложившейся застройкой при ее эксплуатации. При этом строения, сведения о которых не внесены в ЕГРН, являются вспомогательными и входят в состав единого производственного комплекса. Следовательно, уменьшение площади земельного участка нецелесообразно из-за имеющихся на земельном участке ограничений, а также сложной конфигурации земельного участка (восьмиугольник неправильной формы), которые при разделе не позволят использовать образованные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Уменьшение площади земельного участка приведет к невозможности использования существующего промышленного предприятия, в соответствии с требованиями действующих технических регламентов. Также общество не скрывало факт планирования строительства на земельном участке иных объектов при обращении в администрацию с заявлением о заключении договора аренды, в установленные разрешениями сроки осуществило строительство и эксплуатирует объекты как единый имущественный комплекс. Нарушений обязанностей арендатора либо обязанностей пользователя земельного участка не выявлено. Прокурором в рамках состязательности арбитражного процесса не обоснована цель подачи настоящего иска с учетом неминуемого нарушения прав как общества, так и третьих лиц в пользовании земельным участком. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Прокуратура обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована следующим. Отклоняя довод о порочности оспариваемой сделки (по основанию несоразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекту капитального строительства), судом первой инстанции сделан вывод о рациональном использовании обществом земельного участка, занятого единым недвижимым комплексом. С указанным выводом нельзя согласиться ввиду прямого противоречия требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса и положениям абзаца второго пункта 84 постановления от 23.06.2015 № 25. Законность оспариваемой прокуратурой арендной сделки подлежала проверке и оценке судами на соответствие требованиям закона в период ее заключения. Так, в составе документов, прилагаемых обществом к заявлению о предоставлении спорного участка, значились: свидетельство о постановке на налоговый учет; свидетельство о государственной регистрации; устав; ранее заключенный договор аренды от 20.02.2019 с дополнительным соглашением от 25.01.2021; выписка из ЕГРН в отношении производственного здания; приказ о выполнении обязанностей директора общества и решение о продлении его полномочий. Таким образом, на момент подачи в администрацию 10.01.2022 обществом заявления о предоставлении земельного участка площадью 17 922 кв. м последний испрашивался в долгосрочную аренду для обслуживания лишь одного объекта недвижимости – производственного здания площадью 1 082,70 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:1191. Таким образом, администрация предоставила в аренду обществу для эксплуатации нежилого здания земельный участок, явно несоразмерный площади такого здания. Квалифицируя возведенные в границах спорного земельного участка объекты недвижимости как единый недвижимый комплекс, суд первой инстанции не учел положения статьи 133.1 Гражданского кодекса, согласно которой характерным признаком такого сложного объекта является единая его регистрация в ЕГРН в целом как одну недвижимую вещь. Более того, в разделе № 4 разрешения на строительство производственного здания от 28.06.2021 № 23-Ru 23511000-008-2021 в графе «наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документации» стоит прочерк. Аналогичным образом указанные сведения отсутствуют в разрешении на строительство склада от 03.09.2021 № 23-Ru 23511000-014-2021. Согласно имеющемуся в материалах дела строительному генеральному плану, являющемуся неотъемлемой частью проектной документации на строительство производственного здания (кадастровый номер 23:10:0601001:1191), возведение иных объектов, в том числе являющихся частями имущественного комплекса, не предусматривалось. Ссылаясь на результаты проведенной по делу экспертизы, суды нарушили требования статьи 67 Кодекса об относимости доказательств. Поставленные перед экспертом вопросы и полученные на него ответы не согласуются с предметом настоящего спора, учитывая, что в предмет доказывания входил вопрос о соразмерности земельного участка площадью 17 922 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:524 расположенному на нем объекту капитального строительства площадью 1082,70 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:1191. При этом выводы о соразмерности земельного участка тем объектам (в том числе некапитальным), которые возведены обществом уже после заключения ответчиками оспариваемого договора, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела. Вывод эксперта о неделимости участка в условиях уже активной застройки также подлежал отклонению судами как не имеющий отношения к предмету доказывания. Очевидным и не требующим дополнительного доказывания представляется тот факт, что строительство иных (помимо существовавшего объекта с кадастровым номером 23:10:0601001:1191, для эксплуатации которого и предоставлялся спорный участок) трех капитальных объектов само по себе подтверждает предоставление обществу в аренду изначально излишней (несоразмерной) площади земельного участка для эксплуатации нежилого здания. Действия общества по получению 20.07.2023 и 11.08.2023 разрешений на строительство двух складов (площадью по 965,40 кв. м каждый) с очевидностью подтверждают довод прокуратуры о несоразмерности площади предоставленного ответчику в аренду земельного участка. Утверждая о нецелесообразности уменьшения площади спорного участка, суд прибег к использованию неправовой категории. Исходя из обратного, предложенный подход означает легализацию предоставления в обход конкурентных процедур земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса для их последующей застройки объектами производственного и иного назначения. Условием приобретения права аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих площадь испрашиваемого заявителем участка. Заинтересованное лицо при обращении в орган местного самоуправлении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятую зданием (строением, сооружением) и необходимую для его эксплуатации. Оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении части спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права муниципального образования Калининский район, поскольку орган местного самоуправления полномочия по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежаще. Общество вводит суд в заблуждение относительного того, что на момент предъявления иска (04.05.2023) на спорном земельном участке существовало два объекта недвижимости. Непосредственно из заявления о предоставлении земельного участка в аренду и приложенных к нему документов следует, что общество выразило волю на получение земельного участка для цели эксплуатации одного объекта недвижимости площадью 1 082,70 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:1191. В представленном обществом обосновании площади испрашиваемого земельного участка от 14.01.2022 № 1 указано, что на нем имеется лишь одно производственное здание. В целях искусственного обоснования большей площади обществом в расчет включены также запроектированные и предполагаемые к возведению объекты. Эксперт, делая в заключении вывод о неделимости арендуемого земельного участка, учитывал существующую (фактическую) его застройку объектами капитального строительства. Это следует из выкопировки из схемы планировочной организации земельного участка, являющейся составной частью проектной документации на объект «Строительство склада № 1 на территории земельного участка с видом разрешенного использования – производственная деятельность, строительная промышленность, склады, по адресу: Краснодарский край, Калининский район, пл. Привокзальная, 6 В» (страницы 20 и 21 заключения). Однако разрешение на строительство данного объекта получено обществом 20.07.2023, то есть уже после предъявления прокуратурой иска. Не соответствует действительности и довод общества о том, что при расчете площади подлежал включению пожарный водоем. Его строительство не предусмотрено разрешением от 20.07.2023 № 23-10-020-2023 (в качестве планируемого к строительству объекта указан только склад № 1 площадью застройки 976,30 кв. м). Более того, в задании на проектирование от 05.05.2023 (иск прокурором предъявлен 04.05.2023) общество само указало, что схема планировочной организации земельного участка должна выполняться с учетом существующей застройки, где наряду с открытыми стоянками и площадками указан пожарный водоем, что и явилось отправной точкой для разработки проектной документации с учетом пожеланий заказчика. В противном случае не исключено выполнение расчета пожарных рисков и проведение компенсирующих мероприятий.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить принятые по делу судебные акты без изменения. Доводы прокурора о том, что при исследовании экспертного заключения судами первой и апелляционной инстанций нарушены требования статьи 67 Кодекса об относимости доказательств, поскольку поставленные перед экспертом вопросы и полученные на них ответы не согласуются с предметом настоящего спора, необоснованны. Вопрос о назначении экспертизы неоднократно выносился судом первой инстанции на обсуждение, однако прокурором право на формулирование вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, не реализовано. Напротив, прокурор настаивал и до проведения экспертизы, и после поступления в материалы дела заключения от 29.01.2024, на том, что применение специальных познаний по настоящему делу не требуется. Кроме того, в ходе судебного заседания (21.05.2024, перерыв до 04.06.2024), эксперт ООО «Финэка» ФИО3 подтвердил выводы, изложенные в заключении от 20.01.2024. Эксперт пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524 является неделимым для целей осуществления его комплексного землепользования. Поэтому необходимо сохранить всю площадь участка как необходимую для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на участке с кадастровым номером 23:10:0601001:524. Прокурором не представлено рецензий (заключений, мнения специалистов) о том, что заключение от 29.01.2024 выполнено с существенными нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения такого вида исследований. Общество с отзывом от 15.06.2023 приобщало заключение № 10Ю/23-44, выполненное специализированной организацией ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», по обоснованию размера (площади) земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524. В нем специалистом произведен расчет коэффициента застройки участка (с учетом необходимого состава элементов инфраструктуры), согласно которому этот коэффициент составляет – 64,45 % (11 555 кв. м), что соответствует допустимому значению установленного минимального коэффициента застройки (35 %). Земельный участок используется обществом эффективно, площадь земельного участка является необходимой и достаточной для обслуживания существующего, строящегося и проектируемых объектов. На участке с меньшей площадью осуществить надлежащее использование объектов, указанных в таблице, не представляется возможным. С учетом указанного заключения, расчет прокуратуры, согласно которому площадь участка под объектом с кадастровым номером 23:10:0601001:1191 должна составлять 3 093 кв. м, является несостоятельным. При подаче иска прокуратура не приняла во внимание требования Земельного кодекса, документы территориального планирования, а также правила землепользования и застройки, действующие на территории Старовеличковского сельского поселения Калининского района. Истцом также ненадлежаще реализовывались процессуальные права в суде первой инстанции. Общество 15.06.2023 в судебном заседании просило суд об отложении судебного разбирательства для подготовки ходатайства о проведении по делу экспертизы и подготовки вопросов. Общество 17.08.2023 в судебном заседании просило суд назначить землеустроительную экспертизу. В судебном заседании 24.08.2023 общество приобщило гарантийные письма из судебно-экспертных учреждений, уточнило предложенные вопросы и сформулировало их. Суд несколько раз откладывал судебное заседание, предоставляя прокуратуре время и возможность для уточнения позиции по ходатайству о производстве экспертизы, однако истец свою позицию не представил. Напротив, прокуратура направила письменную позицию с возражениями относительно назначения по делу экспертизы. В этой связи прокуратура необоснованно выражает несогласие с вопросами, поставленными обществом перед экспертом. Является несостоятельным и довод истца о необходимости учета заключения Калининского муниципального унитарного предприятия «Градостроительство» вместо результатов проведенной по делу экспертизы. На момент, когда прокурор получал расчет площади, указанное предприятие находилось в стадии ликвидации, оно фактически деятельность уже не осуществляло. По данным Единого государственного реестра юридических лиц (запись от 23.07.2024 № 2242300919111) данное предприятие ликвидировано. Земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524 предоставлен обществу без проведения торгов как собственнику нежилых зданий и сооружений, расположенных на нем. Прокуратурой при обращении в суд указанные в письме от 14.01.2022 № 1 обстоятельства не учитывались, как и в период подготовки и подачи в арбитражный суд искового заявления. Прокуратурой не исследован вопрос о том, какая площадь требовалась для эксплуатации уже существующих на участке двух объектов, а также строящихся на нем объектов. С учетом действующих па территории Старовеличковского сельского поселения Калининского района Правил землепользования и застройки, минимальная площадь земельного участка для размещения объекта капитального строительства в целях изготовления вещей промышленным способом не может составлять менее 5 тыс. кв. м. Это прямо опровергает довод истца о том, что минимальная площадь участка под объектом с кадастровым номером 23:10:0601001:1191 должна составлять 3 093 кв. м. При расчете данной площади прокуратурой не учтены действующие градостроительные регламенты, согласно которым минимальная ширина земельного участка для размещения объекта капитального строительства в целях изготовления вещей промышленным способом должна составлять 50 м вдоль фронта улицы (проезда). При этом спорный участок по своей конфигурации и местоположению является неделимым (пункты 4 – 6 статьи 11.9 Земельного кодекса). Довод прокуратуры о том, что оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении части земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права муниципального образования Калининский район, поскольку орган местного самоуправления полномочия по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежащим образом, также несостоятелен. Предпринятые истцом меры не восстанавливают прав муниципального образования Калининский район на земельный участок. Признание договора аренды от 16.02.2022 № 1000005203 недействительным (ничтожным) и снятие участка с кадастрового учета, его последующее дробление на более мелкие участки, изменение конфигурации участка под зданием с кадастровым номером 23:10:0601001:1191, повлечет создание препятствий в осуществлении обществом и обществом «Авангард» предпринимательской деятельности. Не может быть принята и ссылка на решение от 28.12.2020 по делу № А32-14117/2020, в котором удовлетворен иск прокуратуры о признании договора аренды от 13.10.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:5075, заключенного администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО4, недействительной (ничтожной) сделкой. В настоящее время указанный земельный участок заброшен и не используется, вся его площадь покрыта непроходимой зарослью. В силу пунктов 8.3, 8.4, 8.6 приказа Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 07.12.2007 № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» прокурорам предписано: в полной мере использовать предоставленные законом полномочия для укрепления правовых основ российской государственности, обеспечения верховенства закона и единства законности; максимально использовать потенциал прокурорской системы, имеющиеся права и полномочия в целях защиты интересов государства, общества и участников экономической деятельности; оперативно реагировать на выявленные факты незаконного завладения собственностью. Однако требования прокуратуры направлены на разрушение сложившихся экономических отношений. Обращение истца в арбитражный суд необходимо расценивать не иначе как инструмент злоупотребления субъективным правом. Исходя из общего смысла и предназначения этого правового инструмента, такое обращение может быть признано обоснованным при наличии у прокуратуры достаточных причин полагать, что разрешение спора приведет к восстановлению и защите нарушенных прав и свобод, а также охраняемых законом публичных интересов, а равно приведет к положительному экономическому эффекту.
Суд округа не располагает сведениями о поступлении от администрации и общества «Авангард» отзывов на кассационную жалобу.
В судебном заседании представитель прокуратуры поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.
Администрация и общество «Авангард» явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей прокуратуры и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как следует из материалов дела и установлено судами, управлением градостроительства и благоустройства администрации 28.06.2021 обществу выдано разрешение на строительство производственного здания № 23-Ru23511000-008-2021, а 20.10.2021 – разрешение на ввод его в эксплуатацию № 23-Ru23511000-016-2021. Право собственности общества на построенный объект недвижимости с кадастровым номером 23:10:0601001:1191 зарегистрировано 23.11.2021 в ЕГРН. Обществу также выдано разрешение на строительство здания склада от 03.09.2021 № 23-Ru3511000-014-2021 на срок до 03.06.2022.
На основании заявления общества между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 16.02.2022 № 1000005203 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524 площадью 17 922 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, ст. Старовеличковская, пл. Привокзальная, 6 В, который зарегистрирован в ЕГРН. По условиям указанного договора земельный участок предоставлен арендатору на 49 лет для эксплуатации расположенного на нем производственного здания площадью 1 082,70 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:1191.
По результатам проведенного 14.04.2023 осмотра земельного участка установлено, что в его границах расположен объект капитального строительства – производственное здание с кадастровым номером 23:10:0601001:1191. Поверхность участка частично заросла травянистой растительностью, расположены навалы строительного и прочего мусора. Признаков осуществления производственной, строительной, промышленной и складской деятельности не установлено.
Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524 предоставлен обществу в аренду площадью, явно несоразмерной площади объекта недвижимости, расположенного на таком участке и необходимого для эксплуатации нежилого здания, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском.
На основании частей 1 и 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. В случаях, предусмотренных данным Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.
Согласно Закону Российской Федерации от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре) прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.
Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено следующее. В силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статей 52 Кодекса.
Положениями статьи 52 Кодекса прокурору предоставлено право на обращение в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, применении последствий их недействительности, а также об истребовании государственного из чужого незаконного владения.
Прокуратура полагает, что при заключении ответчиками договора от 16.02.2022 № 1000005203 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524 не соблюдены требования земельного законодательства, что повлекло нарушение прав публично-правового образования и интересов третьих (неопределенного круга) лиц. По мнению истца, администрация предоставила в аренду обществу земельный участок площадью 17 922 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:524 под производственным зданием площадью 1 082,70 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:1191 с нарушением требования о соразмерности площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Несоразмерность представленного в аренду земельного участка площади расположенного на нем объекта подтверждается также тем, что после заключения сторонами договора от 16.02.2022 № 1000005203 общество получило разрешения на строительство и начало возводить на этом участке иные (новые) нежилые объекты.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1 – 3 статьи 166 Гражданского кодекса).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).
В пунктах 74 и 75 постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статье 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).
При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).
Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи заявителем должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований прокуратуры. Сославшись на представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение эксперта от 29.01.2024, судебные инстанции признали законным заключенный ответчиками договор аренды от 16.02.2022 № 1000005203. Суды исходили из того, что на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0601001:524 располагаются правомерно возведенные объекты имущественного комплекса (существующие и строящиеся), для эксплуатации которых необходим весь спорный участок. При обращении в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка общество действовало добросовестно, поскольку указало на наличие не только существующих объектов, но и объектов, которые намеревалось возвести на этом участке. Это свидетельствует о реальной заинтересованности общества в предоставлении в аренду всего земельного участка. При этом на все объекты недвижимости (на уже существующие и на строящиеся) обществом в установленном порядке получены разрешения на строительство. Более того, на спорном участке расположены также объекты вспомогательного назначения, которые наряду с основными объектами капитального строительства входят в состав единого производственного комплекса. Также эксперт в заключении от 29.01.2024 пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524 имеет все признаки неделимости. Эксперт признал, что с учетом имеющихся и планируемых к возведению объектов недвижимости, необходимо сохранить всю площадь земельного участка (17 922 кв. м) для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0601001:524.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций о законности заключенного ответчиками договора аренды от 16.02.2022 № 1000005203 ввиду необходимости использования всего земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524 для размещения правомерно возведенных объектов имущественного комплекса (существующих и строящихся), не могут быть признаны судом округа обоснованными. Прокуратурой заявлен иск, мотивированный предоставлением администрацией в аренду обществу в феврале 202 года земельного участка площадью 17 922 кв. м под производственным зданием площадью 1 082,70 кв. м с нарушением требования о соразмерности площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Судами эти обстоятельства, заявленные прокуратурой, не исследовались и не оценивались, обжалуемые судебные акты не содержат каких-либо выводов относительно законности (либо незаконности) представления обществу всего земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524 для эксплуатации производственного здания с кадастровым номером 23:10:0601001:1191. При этом наличие в период заключения договора аренды в границах земельного участка фундамента иного объекта капитального строительства не имеет правового значения, поскольку основания предоставления публичных земель для эксплуатации здания (подпункт 9 пункта статьи 39.6 Земельного кодекса) и завершения строительства здания (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса) различны. Наличие второго (незавершенного) объекта может иметь значение в случае доказанности невозможности раздела спорного участка. Однако материалы дела не содержат надлежащих доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524 является неделимым, то есть таким, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым (измененным) земельным участкам. Экспертное заключение от 29.01.2024, на которое сослались суды, таким доказательством не является, поскольку эксперт сделал вывод о неделимости арендуемого обществом земельного участка на момент осмотра применительно к факту его застройки существующими (завершенными и не завершенными) объектами капитального строительства. Приглашенный в судебное заседание эксперт пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:524 является неделимым для целей осуществления его комплексного землепользования, поэтому целесообразно сохранить всю площадь участка как необходимую для эксплуатации зданий и сооружений, уже расположенных на участке с кадастровым номером 23:10:0601001:524. Однако эти здания и сооружения (за исключением производственного здания с кадастровым номером 23:10:0601001:1191) появились на земельном участке после заключения ответчиками договора аренды от 16.02.2022 № 1000005203, что установлено судами при разрешении спора и сторонами не оспаривалось. При этом требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены положениями статьи 11.9 Земельного кодекса, основания нарушения таких требований из материалов дела не следуют и судами не устанавливались. Суды сослались также на добросовестность общества и наличие у него реальной заинтересованности в предоставлении всего участка, указав, что при обращении в администрацию с заявлением потенциальный арендатор сообщил как о существующем объекте, так и об объектах, планируемых к возведению. Однако эти обстоятельства, как и последующее (после заключения договора аренды) возведение обществом на земельном участке помимо существующего, иных капитальных объектов, не могут влечь обоснованный вывод о действительности такого договора, законность которого проверяется судами на момент заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Специфика деятельности общества (промышленное производство) и то, что возведенные и строящиеся объекты используются в настоящее время обществом в хозяйственной деятельности, также не свидетельствуют о законности предоставления всего участка для указанной в договоре цели (эксплуатация нежилого здания с кадастровым номером 23:10:0601001:1191). Размещение на земельном участке объектов вспомогательного назначения (подъездной дороги пожарной техники, площадки для хранения материалов, разворотной погрузочно-разгрузочной площадки, открытой стоянки для спецтехники и т.п.) осуществлялось арендатором земельного участка уже после заключения договора от 16.02.2022 № 1000005203. Нецелесообразность уменьшения площади спорного участка, обусловленная невозможностью использования существующего в настоящее время промышленного производства в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, а также надлежащее исполнение обществом обязанностей арендатора, не означают, что договор аренды на момент его заключения ответчиками являлся действительной сделкой. При этом судами при разрешении спора не устанавливались обстоятельства, свидетельствующие о явном злоупотреблении прокуратурой правом при подаче иска (статьи 1, 10 Гражданского кодекса), каких-либо выводов об этом судебные акты не содержат, которые сослались на отсутствие (недоказанность прокуратурой) интереса в заявлении требований. Интерес прокуратуры в данном иске может заключаться и в последующем заявлении в публичных интересах в суд требования о сносе самовольных построек (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
Вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований прокуратуры не может быть признан судом округа законным, обоснованным и мотивированным, основанным на результатах надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств. В этой связи обжалуемые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, обстоятельства недействительности (либо действительности) заключенного ответчиками договора от 16.02.2022 № 1000005203 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:524. Исходя из подлежащих применению норм материального и процессуального права, из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного разрешения спора, рассмотреть по существу данный спор, приняв по нему законное и обоснованное решение.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что прокуратура освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2024 по делу № А32-22836/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е. Епифанов
Судьи
В.А. Авдякова
А.И. Мещерин