АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А43-40454/2024

Нижний Новгород

31 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2025.

Полный текст решения изготовлен 31.03.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-890)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием представителя

от истца: ФИО1 (доверенность от 26.02.2024)

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств веб-конференции дело по иску индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

(ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>)

к администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании права собственности,

установил:

индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области (далее – Администрация) о признании за истцом права собственности на нежилое здание коровника площадью 1262 квадратных метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, городской округ <...> восточнее п. Ломовка, участок 1.

Исковое требование основано на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что при отсутствии разрешения о вводе объекта в эксплуатацию у истца отсутствует возможность государственной регистрации права на объект недвижимости.

Суд удовлетворил ходатайство истца об участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, в письменном отзыве на иск возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку в результате выполненного строительства спорный объект недвижимости не соответствует в полном объеме выданному разрешению на строительство и проектной документации.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Администрации по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципального имущества администрации Арзамасского района Нижегородской области (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка от 12.09.2011 № 41-Ар.з.-30357 и от 22.04.2022 № 41-Ар.з.-30675.

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора аренды от 12.09.2011 № 41-Ар.з.-30357, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 30 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п.Ломовка. Участок находится примерно в 280 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, Арзамасский район. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровый номер 52:41:0703001:34. Участок предоставляется для строительства молочной фермы на 100 голов сроком 49 лет с 09.09.2011.

Как следует из выписки из ЕГРН от 08.08.2023 № КУВИ-001/2023-180426826, на праве аренды истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером 52:41:0703001:172 площадью 28791 +/- 59 кв.м. на основании договора аренды от 12.09.2011 № 41-Ар.з.-30357 и дополнительного соглашения к нему.

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора аренды от 22.04.2022 № 41-Ар.з.-30675, арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 52:41:0703001:222 общей площадью 9752 кв.м., расположенный по адресу: 607227, Нижегородская область, Арзамасский р-н, восточнее п.Ломовка. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Участок предоставляется сроком на 49 лет с 22.04.2022.

21.03.2021 Администрация Арзамасского муниципального района выдала истцу градостроительный план № РФ-52-4-02-2-09-2021-А811 земельного участка с кадастровым номером 52:41:0703001:172 на строительство одноэтажного нежилого здания общей площадью 1363,2 кв.м.

Администрация Арзамасского муниципального района 31.05.2021 выдала главе КФХ ФИО2 разрешение на строительство №52-502328-1-2022 коровника на 140 голов КРС беспривязного содержания, на земельном участке с кадастровым номером 52:41:0703001:172.

Строительство здания велось по проекту, который получил положительное заключение негосударственной экспертизы АО «Кубанский центр сертификации и экспертизы «Кубань-Тест». Негосударственная экспертиза проекта проводилась по причине необходимости установления для коровника санитарно защитной зоны в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Санитарно-защитная зона для коровника была установлена, что подтверждается санитарно-эпидемиологическим заключением Управления федеральной службы по надзору в сфере зашиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области от 15.07.2021 №52.НЦ.04.000.Т.000737.07.21.

В 2022 году спорное здание коровника было возведено. После окончания строительства кадастровым инженером ФИО3 подготовлен технический план для ввода здания в эксплуатацию. По результатам кадастровых работ определено, что площадь здания составляет 1262 кв.м. Так же выяснилось, что возведенное здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 52:41:0703001:172, на территории которого было выдано разрешение на строительство. Здание частично выходит на земельный участок с кадастровым номером 52:41:0703001:222, который так же находиться в аренде у истца.

Глава КФХ ФИО2 16.01.2024 обратилась в Администрацию г.о.г. Арзамаса с заявлением о вводе в эксплуатацию спорного нежилого здания.

Администрация Арзамасского района Нижегородской области письмом от 19.01.2024 № Исх-149-28347/24 отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, по причине отсутствия заключения органа государственного строительного надзора о соответствии объекта требованиям проектной документации.

Как указывает истец, спорный объект в настоящее время приведен в соответствие с установленными требованиями, не нарушает прав и интересов других лиц, находится в границах арендуемых земельных участков, его сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Ввиду невозможности регистрации права собственности на объект недвижимости при отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Основания возникновения права собственности установлены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 №595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалы дела представлено заключение № 52-2-1-3-034683-2022, выполненное АО «Кубанский центр сертификации и экспертизы «Кубань-Тест», согласно которому проектная документация для объекта капитального строительства "Проект строительства Животноводческого помещения Коровник на 140 голов КРС беспривязного содержания" соответствует регламентам инженерных изысканий, заданию на проектирование, требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, а также результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов.

Управлением федеральной службы по надзору в сфере зашиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от 15.07.2021 №52.НЦ.04.000.Т.000737.07.21 о соответствии Проекта санитарно-эпидемиологической зоны для КФХ ФИО2 государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

В соответствии с письмом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области от 13.05.2024 № 52-01-15/09-695-2024 санитарно-эпидемиологическое заключение на спорное здание не выдается.

В соответствии с техническим заключением, выполненным ООО «Артехпроект» 18.11.2023 в отношении спорного объекта, установлено:

- выполненные строительные работы удовлетворяют требованиям строительных норм и правил СП 106.13330.2012 «Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и сооружения»;

- признаков деформативности, которые могут привести к нарушению работоспособности несущих конструкций, и в целом надежности здания, не обнаружено;

- техническое состояние основных конструкций: обладают достаточной прочностью, несущей способностью и устойчивостью, имеют работоспособное состояние;

- соблюдены противопожарные нормы СП 1.13330.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СП 4.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требование к объемно-планировочным и конструктивным решениям», санитарно-гигиенические, экологические нормы и правила.

Суд направлял запросы в Главное управление МЧС России по Нижегородской области о соответствии указанного объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности.

Главное управление МЧС России по Нижегородской области письмом от 13.03.2025 № ИВ-165-2128 сообщило, что с учетом устранения ранее выявленных нарушений, не возражает против оформления в собственность здания коровника, общей площадью 1262 кв.м., расположенного по адресу: <...> м восточнее п.Ломовка, уч.1, и дальнейшей его эксплуатации по назначению.

Притязаний третьих лиц на спорный объект в процессе рассмотрения дела не заявлено.

Земельные участки с кадастровыми номерами 52:41:0703001:222, 52:41:0703001:172 принадлежат главе КФХ ФИО2 на праве аренды, которое возникло из договоров аренды земельного участка от 12.09.2011 № 41-Ар.з.-30357 и от 22.04.2022 № 41-Ар.з.-30675, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Таким образом, представленными в дело документами установлено, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и может эксплуатироваться без ограничений.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает требование истца о признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание коровника площадью 1262 квадратных метра, местоположение: Нижегородская область, городской округ <...> восточнее п. Ломовка, участок 1, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>) право собственности на здание коровника площадью 1262 квадратных метра, местоположение: Нижегородская область, городской округ <...> восточнее п. Ломовка, участок 1.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова