АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Ф06-10615/2024
г. Казань Дело № А72-15765/2023
25 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей: Галиуллина Э.Р., Нагимуллина И.Р.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,
при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителей:
– муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» – ФИО1 (доверенность от 11.03.2024),
– муниципального учреждения «Администрация муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области – ФИО2 (доверенность от 24.10.2024),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия «Жилсервис»
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024
по делу № А72-15765/2023
по исковому заявлению муниципального учреждения «Администрация муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному унитарному предприятию «Жилсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3, к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), о признании договора купли-продажи недействительным, о применении последствий недействительности сделки;
третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), прокуратура Ульяновской области,
УСТАНОВИЛ:
муниципальное учреждение «Администрация муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области (далее – администрация) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Жилсервис» (далее – МУП «Жилсервис») в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18.12.2023 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Определением от 16.01.2024 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее – ИП ФИО4), исключив его из числа третьих лиц по настоящему делу.
Определением от 10.04.2024 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил признать договор купли-продажи от 02.06.2023 № 2 недействительным и применить последствия недействительности сделки.
Впоследствии, истец уточнил исковые требования в части применения последствий недействительности сделки и просил обязать ИП ФИО4 возвратить в конкурсную массу должника – МУП «Жилсервис» здание бани, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 73:19:120102:186, в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда.
Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024, ходатайство МУП «Жилсервис» о фальсификации отклонено; исковые требования удовлетворены; признан недействительным договор купли-продажи от 02.06.2023 № 2, заключенный между МУП «Жилсервис» и ИП ФИО4 в отношении здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 73:19:120102:186; применены последствия недействительности сделки: на ИП ФИО4 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу должника МУП «Жилсервис» здание, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 73:19:120102:186 в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда; восстановлено право требования ИП ФИО4 к МУП «Жилсервис» в сумме 3 059 630 руб. 00 коп.; государственная пошлина распределена.
В кассационной жалобе МУП «Жилсервис» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт которым в удовлетворении исковых требований отказать. Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, признав сделку недействительной по основанию, не заявленному истцом; истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку торги по продаже имущества должника недействительными не признаны; материалами дела не доказан факта отнесения спорного объекта к социально значимым; судом был неверно применен принцип эстоппеля; вывод суда первой инстанции о возможности восстановления здания бани не соответствующим материалам дела и фактическим обстоятельствам. Также заявитель отмечает, что судом неправильно применены нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), не учтена специфика реализации в процедуре банкротства имущества муниципального предприятия, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2025 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы МУП «Жилсервис» отложено на 20.02.2025 на 14 часов 15 минут.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное образование «Город Новоульяновск» с 22.12.2008 являлось собственником здания бани, общей площадью 887,3 кв. м, 1960 года постройки по адресу: <...> (кадастровый номер 73:19:120102:186).
Согласно выписке из ЕГРН с 26.09.2017 здание бани, общей площадью 887,3 кв. м, 1960 г. п. по адресу: <...>. (кадастровый номер 73:19:120102:186) зарегистрировано за МУП «Жилсервис» на праве хозяйственного ведения.
Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 73:19:120102:124, площадью 1006 кв. м, местоположение: <...>.
Данный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Новоульяновск», право собственности на который зарегистрировано 24.04.2009, номер регистрации 73-73-01/138/2009-106.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.05.2013 по делу № А72-5546/2012 МУП «Жилсервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Конкурсным управляющим ФИО5 была проведена оценка имущества МУП «Жилсервис». Отчет от 24.12.2018 №192/12-2018(4090) по определению рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества получил положительное заключение в МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области, о чем было опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ (сообщение № 3651316 от 08.04.2019).
Согласно отчету от 24.12.2018 № 192/12-2018 (4090) рыночная стоимость бани составила 5 474 000 руб. 00 коп.
Учитывая, что торги и повторные торги по продаже имущества должника были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок, конкурсный управляющий ФИО5 08.04.2021 обратился в муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «город Новоульяновск» (далее – Комитет) с актом приема-передачи имущества, не реализованного на повторных торгах (в том числе здания бани, расположенного по адресу <...>).
Конкурсный управляющий МУП «Жилсервис» 11.02.2022 в рамках дела № А72-5546/2012 обратился с заявлением об устранении разногласия, возникшего между конкурсным управляющим МУП «Жилсервис» ФИО5 и администрацией, Комитетом, просил обязать администрацию в лице Комитета принять социально-значимые объекты, а именно: здание бани, расположенной по адресу: <...>; здание химчистки, расположенной по адресу: <...>; рынок, общей площадью 500 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Новоульяновск.
Согласно информации администрации (№73-ИОМСУ-23.01/4259 исх. от 28.11.2023) Комитет был намерен принять данное имущество после проведения инвентаризации по определению работоспособного состояния бани.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.02.2023 по делу № А72-5546/2012 судом был принят отказ конкурсного управляющего МУП «Жилсервис» ФИО3 от заявления о разрешении разногласий, производство по его рассмотрению судом прекращено.
В 2022 году Прокурор Ульяновского района Ульяновской области в интересах неопределенного круга лиц обратился в Ульяновский районный суд Ульяновской области к администрации о возложении обязанности в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу создать условия для обеспечения надлежащего бытового обслуживания населения в части предоставления услуг бани путем обеспечения необходимого количества помывочных мест на территории МО «Город Новоульяновск», мотивировав свои требования тем, что в ходе проверки, проведенной на основании обращения сенатора Российской Федерации ФИО6 в интересах ФИО7 по вопросу закрытия бань на территории МО «Город Новоульяновск», прокуратурой Ульяновского района Ульяновской области было установлено нарушение требований законодательства об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, поскольку выявлено, что на территории названного городского округа условия для бытового обслуживания населения путем организации предоставления услуг общественной бани надлежащего качества не созданы, единственная общественная баня, расположенная по адресу: <...> не функционирует, находится в неудовлетворительном состоянии.
На запрос Прокуратуры администрация представила сведения, согласно которым подтвердило, что посредством прямых обращений через социальные сети поступают многочисленные вопросы граждан относительно работы общественной бани на территории МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области по адресу: <...>. Несмотря на это, должностными лицами администрации меры, направленные на устранение вышеуказанного нарушения не принимаются.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ульяновского районного суда Ульяновской области от 02.06.2022 по делу № 2-2-314/22, которым исковые требования прокурора Ульяновского района Ульяновской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации удовлетворены. Суд возложил на администрацию обязанность создать условия для обеспечения надлежащего бытового обслуживания населения в части предоставления услуг бани путем обеспечения необходимого количества помывочных мест на территории муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Конкурсным управляющим МУП «Жилсервис» ФИО3 17.03.2023 проведен осмотр имущества, не реализованного на торгах и не переданного собственнику имущества, с приглашением на осмотр кредиторов должника. При осмотре установлено, что баня не функционирует, здание находится в неудовлетворительном состоянии, все оборудование демонтировано, помывочный инвентарь отсутствует, система отопления и освещения не функционирует. Часть здания используется неустановленными лицами под кафе-шашлычную.
Конкурсным управляющим МУП «Жилсервис» ФИО3 04.04.2023 проведено собрание кредиторов по вопросу утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, ранее не реализованного на первых и повторных торгах. Собрание было признано состоявшимся, утверждено положение о реализации имущества в форме публичного предложения, утверждена начальная цена имущества.
Конкурсный управляющий МУП «Жилсервис» ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи от 02.06.2023 № 2, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: здание, назначение - нежилое (здание бани), 2-этажный, кадастровый номер 73:19:120102:186, площадью 887,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, год постройки - 1960. Общая стоимость имущества согласно пункту 2.1 договора составляет 3 059 630 руб. 00 коп. Здание передано покупателю акту приема-передачи от 04.07.2023.
Переход права собственности на данное имущество к покупателю зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 10.07.2023 за № 73:19:120102:186-73/049/2023-20.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, администрация указала, что здание бани является социально значимым объектом, предназначено для удовлетворения нужд населения в водоснабжении для гигиенических целей, относится к системе жизнеобеспечения населения, не используется по своему назначению с 2021 года. Статус спорного объекта здания бани как социально значимого объекта, по мнению истца, подтверждается также постановлением администрации МО «Город Новоульяновск» от 05.06.2013 № 426-П.
Поскольку невозможность реализации имущества должника, являющегося социально значимым, влечет необходимость его передачи в муниципальную собственность вне зависимости от наличия или отсутствия каких-либо возражений со стороны муниципалитета, принимая во внимание целевое назначение спорного имущества, администрация обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи от 02.06.2023 № 2 недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком. При этом иск должен быть направлен на восстановление нарушенных прав и (или) установленных законом интересов заявителя.
Порядок продажи социально значимых объектов установлен пунктом 4 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
В отношении социально значимых объектов законодатель предусмотрел специальный порядок их реализации. Этот порядок обеспечивает надлежащий баланс между интересами конкурсных кредиторов, претендующих на удовлетворение требований за счет должника, и публичным интересом в сохранении целевого назначения данных объектов.
Согласно пункту 4 статьи 132 Закона о банкротстве (в редакции Федеральных законов от 30.12.2008 № 296-ФЗ, от 28.07.2012 № 144-ФЗ) социально значимые объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Закона.
Социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пункте 4 статьи 132 Закона о банкротстве, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы (пункт 5 статьи 132 Закона о банкротстве).
Федеральным законом от 29.12.2014 № 482-ФЗ пункт 4 статьи 132 Закона о банкротстве был дополнен пунктом 4.1, согласно которому в случае, если социально значимые объекты, объекты культурного наследия или объекты коммунальной инфраструктуры не были проданы в порядке, установленном пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве, дальнейший порядок их продажи устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе посредством проведения новых торгов, посредством публичного предложения в порядке, установленном статьей 139 Закона о банкротстве, или приглашения делать оферты в течение тридцати дней с даты опубликования соответствующего сообщения.
Федеральный закон от 29.12.2014 № 482-ФЗ вступил в силу с 29.01.2015.
При этом в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2014 № 482-ФЗ к делам о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу данного Федерального закона, до момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства или мирового соглашения) и введенной до дня вступления в силу Федерального закона, применяются положения Закона о банкротстве без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2014 № 482-ФЗ.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что непроданный на первых и повторных торгах социально значимый объект, подлежал передаче в собственность муниципального образования и, соответственно, дальнейшая продажа социально значимого имущества должника произведена конкурсным управляющим неправомерно в нарушение положений Закона о банкротстве.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
По правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Учитывая изложенное, суда пришли к правомерному выводу, что спорный договор купли-продажи от 02.06.2023 № 2 заключен с нарушением действующего законодательства и является недействительным.
Довод МУП «Жилсервис» о том, что спорный объект не является социально значимым объектом, несостоятелен.
В соответствии с пунктом 6 статьи 129 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ) под социально значимыми объектами понимаются объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, необходимых для жизнеобеспечения граждан.
Делая вывод, что спорный объект является с социально значимым суд принял во внимание вступившее в законную силу решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 02.06.2022 по делу № 2-2-314/22, в рамках которого было установлено, что спорное здание бани, расположенное по адресу: <...> действительно находится в неудовлетворительном состоянии, вместе с тем является единственной общественной баней в МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области. Посредством прямых обращений через социальные сети в Администрацию поступают вопросы относительно работы общественной бани на территории МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области.
Кроме того, в материалы настоящего дела также были представлены многочисленные обращения граждан по вопросу закрытия бани на территории МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области, что свидетельствует об его актуальности и общественной значимости.
Доказательств наличия в г. Новоульяновск организаций или лиц, оказывающих банные услуги, которыми могут пользоваться жители данного населенного пункта, суду не представлено.
Статус спорного объекта здания бани как социально значимого объекта также подтверждается постановлением администрации от 05.06.2013 № 426-П «О признании объекта в муниципальном образовании «Город Новоульяновск» Ульяновской области социально значимым».
Заявление МУП «Жилсервис» о фальсификации данного доказательства проверено судом первой инстанции и отклонено.
Также в рамках дела № А72-5546/2012 конкурсный управляющий МУП «Жилсервис» проводил торги по реализации спорного здания бани, расположенное по адресу: <...>, именно как социально значимого объекта.
Обращаясь в Комитет с актом приема-передачи имущества, конкурсный управляющий также указывал здание бани, расположенное по адресу: <...>, как социально значимый объект.
Обращаясь с заявлением в суд об устранении разногласия, возникшего между конкурсным управляющим МУП «Жилсервис» и администрацией, Комитетом; конкурсный управляющий просил принять администрацию в лице Комитета социально-значимые объекты, в том числе здание бани, расположенной по адресу: <...>.
Таким образом, из совокупности установленных обстоятельств по делу, суд пришел к правомерному выводу, что здание бани является социально значимым объектом, том числе, в силу своего прямого целевого назначения, поскольку предназначено для удовлетворения нужд населения в водоснабжении для гигиенических целей, относится к системе жизнеобеспечения населения.
Доводы МУП «Жилсервис» о том, что спорное имущество утратило свою социальную значимость, не могут быть приняты во внимание, поскольку утрата такого статуса не может быть основана на субъективной оценке заявителя.
Ответчик при этом ссылается на заключение ООО «Инфо-Центр Аудит» № 372/03П-2023.
Из материалов дела следует, что допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля ФИО8 – специалист ООО «Инфо-Центр Аудит», подтвердила возможность восстановления здания бани с учетом указанных ею финансовых затрат.
Относительно довода заявителя кассационной жалобы о неверном применении судом первой инстанции принципа эстоппеля, судебная коллегия, поддерживая выводы суда первой инстанции, отмечает, что судом была дана оценка противоречивому процессуальному поведению МУП «Жилсервис», от имени которого действовал конкурсный управляющий.
Гражданское законодательство основывается на презюмируемой разумности действий участников гражданских правоотношений (статья 10 ГК РФ).
Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам, и тем самым вносит конкретность в правоотношения.
Учитывая, что спорное имущество МУП «Жилсервис» отвечает признакам социально значимого, не реализовано в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно подлежит передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования.
Необходимость в передаче имущества в муниципальную собственность возникает у МУП «Жилсервис» в силу обязательной нормы закона о передаче имущества без дополнительных условий, а также в связи с тем, что на такое имущество после торгов не нашлось покупателя.
Согласно пояснениям истца, при условии передачи здания бани, расположенной по адресу: <...>, в муниципальную собственность, он намерен провести ремонтные работы капитального характера спорного объекта.
Доказательств невозможности восстановления спорного объекта для оказания банных услуг населению суду не представлено.
Также судами принято во внимание, что согласно информации администрации (№73-ИОМСУ-23.01/4259 исх. От 28.11.2023) Комитет намерен принять данное имущество после проведения инвентаризации по определению работоспособного состояния бани.
Доказательства отказа администрации в лице Комитета от социально значимых объектов, в том числе здания бани, расположенной по адресу: <...>, в материалы дела не представлены.
Доводы ответчика о неверном избранном истцом способе защиты права, основанные на том, что договор купли-продажи здания бани, заключенный между МУП «Жилсервис» и ФИО4, не может быть признан недействительным в отрыве от оспаривания положения о реализации и результатов проведенных торгов, а с заявлением о признании недействительным протокола собрания кредиторов, утвердившего положение о реализации имущества, а также о признании недействительными результатов торгов по продаже здания бани, истец в суд не обращался, отклоняются, поскольку сделка может быть признана недействительной по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ независимо от оспаривания торгов.
Ссылка МУП «Жилсервис» на проверку законности действий конкурсного управляющего ФИО3 по реализации здания в рамках дела об административном правонарушении №00627323, возбужденного Управлением Россрестра по Ульяновской области, которое было прекращено в связи с отсутствием события административного правонарушения, предусмотренного частью 3.1 статьи 13.13 КоАП РФ, не может быть принята во внимание, поскольку постановление по делу об административном правонарушении не имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора в силу положений статьи 69 АПК РФ.
МУП «Жилсервис» также ссылается на неправильное применение судом первой инстанции к спорным отношениям норм ЗК РФ.
Суд кассационной инстанции, считает необходимым отметить следующее.
Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Исходя из изложенного, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
Учитывая, что суд первой инстанции признавая сделку продажи спорного объекта недействительной, прежде всего исходил из того, что здание бани является социально значимым объектом, предназначено для удовлетворения нужд населения в водоснабжении для гигиенических целей, относится к системе жизнеобеспечения населения, принял во внимание, что объект не был продан в ходе проведения торгов, соответственно, подлежал передаче муниципальному образованию независимо от наличия или отсутствия каких-либо возражений со стороны муниципалитета. Судом правомерно учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением по делу № 2-2-314/22, а так же многочисленные обращения граждан по вопросу закрытия бани на территории МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области, что свидетельствует об актуальности и общественной значимости спорного объекта.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, по доводам, приведенным в кассационной жалобе, у суда округа не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются позицией ответчика по данному спору, приводились им при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, получили мотивированную оценку. Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебных актов.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.
Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.
Поскольку при подаче кассационной жалобы МУП «Жилсервис» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с заявителя кассационной жалобы в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024 по делу № А72-15765/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 50 000 рублей. Поручить Арбитражному суду Ульяновской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Карпова
Судьи Э.Р. Галиуллин
И.Р. Нагимуллин