Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-33283/2022

06.07.2023г.

Резолютивная часть решения оглашена 29.06.2023г.

Решение в полном объеме изготовлено 06.07.2023г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Чурикова В.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новошитской К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Добрые соседи», г. Краснодар (ИНН <***>) к ООО «Любимый город. Дуэт», г. Краснодар (ИНН <***>), третье лицо: департамент архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар, г. Краснодар (ИНН <***>) об обязании в течение одного месяца после вступления в силу решения суда выполнить в рамках обеспечения гарантийных обязательств следующие работы по безвозмездному устранению дефектов, установленных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:9142: - Привести участок в соответствие с Проектной документацией Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка 10-14-К-ПЗУ и провести необходимое благоустройство с устройством парковочных мест (автостоянок для жителей), проездов, укладку асфальтобетонного покрытия, обустройство тротуаров, бордюрных ограждений; - Демонтировать забор, установленный на территории земельного участка на глубине 4 метров от его границы; - Установить забор по границе земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 17.11.2022 г., ФИО2 и.о. директора (паспорт),

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 21.03.2023 г. (выдана неуполномоченным лицом).

от третьих лиц: ФИО4 – доверенность от 27.12.2022 г.

установил:

ООО «Добрые соседи», г. Краснодар (ИНН <***>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Любимый город. Дуэт», г. Краснодар (ИНН <***>), третье лицо: департамент архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар, г. Краснодар (ИНН <***>) об обязании в течение одного месяца после вступления в силу решения суда выполнить в рамках обеспечения гарантийных обязательств следующие работы по безвозмездному устранению дефектов, установленных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:9142: - Привести участок в соответствие с Проектной документацией Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка 10-14-К-ПЗУ и провести необходимое благоустройство с устройством парковочных мест (автостоянок для жителей), проездов, укладку асфальтобетонного покрытия, обустройство тротуаров, бордюрных ограждений; - Демонтировать забор, установленный на территории земельного участка на глубине 4 метров от его границы; - Установить забор по границе земельного участка,

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, стороны в судебное заседание своих представителей направили.

Истец заявил ходатайство о проверке полномочий представителя ответчика, ввиду дисквалификации генерального директора в декабре 2022 года.

Суд не допустил к участию в деле в качестве представителя ответчика ФИО3, ввиду выдачи ей доверенности неуполномоченным лицом.

В материалы дела поступили запрошенные документы от департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар.

Истец и третье лицо ознакомились.

Для изучения материалов дела, суд объявил перерыв до 17-00 29.06.2023 г., после перерыва судебное заседание продолжилось.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования. Ходатайство судом удовлетворено.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Изучив и исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные суду доказательства, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что ответчик являлся застройщиком многоквартирных домов расположенных по адресу: <...> согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № RU 23306000-5558-в-2020 от 21.05.2021г. (Душистая 77 литер 4) и № RU 23306000-5068-в-2019 от 30.09.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:9142 (далее – Объект), на котором расположены вышеуказанные многоквартирные дома, с момента передачи первого жилого (нежилого) помещения в соответствии с положениями законодательства находится в общедолевой собственности владельцев недвижимости в указанных домах.

Согласно протоколу № 1 от 17.01.2020 г. и протоколу № 2 от 03.12.2021 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: <...> собственниками помещений выбран способ управления - управляющей организацией и принято решение о выборе в качестве управляющей компании общества с ограниченной ответственностью «Добрые соседи».

В результате обследования объектов Истцом установлены следующие существенные нарушения строительных норм и требований законодательства, подлежащие устранению в рамках гарантийных обязательств.

15.04.2022 г. истец направил ответчику досудебную претензию по выявленным в ходе эксплуатации недостатки и отсутствию благоустройства в соответствии с проектной документацией. Ответа на вышеуказанную претензию со стороны ответчика не последовало.

Поскольку в ответ на претензию ответчик не приступил к устранению недостатков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований Истец представляет копии проектной документации, акты осмотров, фотоматериалы, копии заявлений от собственников помещений по вопросу обеспечения пользования вышеуказанным земельным участком. Копию технического заключения №560/22/1-ТЗ от 23.12.2022г. произведенного ООО «Глобал эксперт» (ИНН <***>).

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из имеющегося в деле протоколов общего собрания собственников помещений № 1 от 17.01.2020 г. и протоколу № 2 от 03.12.2021 г. общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: <...> собственниками помещений выбран способ управления - управляющей организацией и принято решение о выборе в качестве управляющей компании общества с ограниченной ответственностью «Добрые соседи».

Истец, представляющий интересы собственников помещений в многоквартирном доме в силу договора управления вправе требовать от застройщика устранения выявленных недостатков. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

Материалами дела подтверждается, что застройщиком многоквартирных домов по адресу: <...> являлся ответчик.

В силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 ЖК РФ), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование. Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет). Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305- ЭС19-20516 (5).

На основании части 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Из материалов дела видно, что объект (многоквартирные дома по адресу: <...> введены в эксплуатацию согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № RU 23306000-5558-в-2020 от 21.05.2021г. (Душистая 77 литер 4) и № RU 23306000-5068-в-2019 от 30.09.2019г., недостатки в виде отсутствия надлежащего благоустройства обнаружены на момент приема многоквартирных домов в обслуживание Истцом в январе 2020 года и марте 2022 года, то есть в пределах гарантийного срока.

В своем отзыве ответчик указывает на то, что дом построен в соответствии с проектом и никаких нарушений ими не допущено, а истец не может определиться и конкретизировать требования.

Ответчиком намерено не были представлены актуальные проекты в адрес Истца, отсутствие проведения Ответчиком благоустройства подтверждается техническим заключением №560/22/1-ТЗ от 23.12.2022г., в котором четко указано на отсутствие необходимого благоустройства в соответствии с требованиями ПЗУ.

Ответчиком в заседание был приглашен свидетель ФИО5, в свою очередь Ответчик говорит о том, что техническое заключение №560/22/1-ТЗ от 23.12.2022г. противоречит проектной документации – данный факт не соответствует действительности, в ходе заседание было установлено, что актуальный проект ПЗУ был изготовлен в 2019 году, где указана конкретизация как должно быть установлено дорожное ограждение «бульварное», а также тип благоустройства в виде зеленой зоны (клумба), в свою очередь данные сведения у Истца и экспертной организации отсутствовали на момент изготовления технического заключения, в виду уклонения Ответчика от предоставления данных документов в адрес Истца и экспертной организации.

Однако, несмотря на изменения, произведенные в проекте, фактическое благоустройство на земельном участке независимо от его вида, по факту не соответствует ПЗУ изготовленному в 2019 году, что подтверждается фотоматериалами, сделанными в разные периоды времени, актами технического состояния, составленными на момент принятия многоквартирных домов в обслуживание Истца, техническим заключением №560/22/1-ТЗ от 23.12.2022г.

На момент ввода домов в эксплуатацию дорожное ограждение «Бульварное» строительной компанией было установлено по периметру всего земельного участка, на котором располагаются многоквартирные дома, а после частично демонтировано в 2020 году, данное ограждение изготавливалось строительной компанией за счет средств дольщиков и после ввода домов в эксплуатацию и передачи квартир собственникам, стало неотъемлемой частью общедомового имущества. Факт наличия дорожного ограждения «Бульварное» с северной стороны по границе земельного участка 23:43:0108020:9142 многоквартирных домов по адресу: <...> протяженностью на участке от ул. Ейское шоссе до ул. Целиноградская, на момент ввода многоквартирного дома расположенного по адресу: <...> (литер 3) в эксплуатацию по состоянию на 2020 год, подтверждается фотоматериалами и актами представленными Истцом.

Ответчиком документов, опровергающих доводы Истца в адрес суда не представлено.

В соответствии с разъяснением Министерства от 29.07.2019 № 28025-ОГ/04, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Сведения о характеристиках земельных участков в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержатся в кадастре недвижимости.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от природно-климатических условий расположения МКД включает в себя: уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества (подпункт «е»), содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «ж»).

Действующим федеральным законодательством установлен критерий для отнесения того или иного помещения (оборудования), находящегося в МКД, к общему имуществу собственников помещений в таком доме, а именно: функциональное назначение, предполагающее использование такого помещения (оборудования) для обслуживания более одного помещения в МКД.

Таким образом, обслуживание дворовой территории с элементами озеленения и благоустройства, и иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке, входит в работы по содержанию общего имущества в МКД.

На основании вышеизложенного, если на земельном участке, входящем в состав общего имущества, установлены элементы благоустройства в виде ограждения, то такие расходы за содержание придомовой территории оплачиваются за счёт собственников помещений в МКД и являются общедолевой собственностью.

В ходе рассмотрения дела ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возникновения дефектов в результате нормального износа, неправильной эксплуатации, или иных причин, исключающих вину застройщика, либо устранения указанного недостатка, следовательно, исковые требования являются законными, обоснованным и подлежащими удовлетворению.

Оценив по правилам Главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные суду доказательства, суд исходит из того, что истец в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказал обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований, что является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Любимый город. Дуэт», г. Краснодар (ИНН <***>) в течение одного месяца после вступления в силу решения Арбитражного суда Краснодарского края выполнить в рамках обеспечения гарантийных обязательств установить бульварное ограждение «Дорожное» (забор), с северной стороны по границе земельного участка 23:43:0108020:9142 многоквартирных домов по адресу: <...> протяженностью на участке от ул. Ейское шоссе до ул. Целиноградская.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Любимый город. Дуэт», г. Краснодар (ИНН <***>) в течение одного месяца после вступления в силу решения Арбитражного суда Краснодарского края выполнить в рамках обеспечения гарантийных обязательств произвести благоустройство придомовой территории на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:9142 с северной стороны (с торца) многоквартирных домов ул. Душистая 77 и Душистая 77 корпус 1, обустроить зеленую зону (клумбу) в соответствие с Проектной документацией Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка 10-14-К-ПЗУ.

Взыскать с ООО «Любимый город. Дуэт», г. Краснодар (ИНН <***>) в пользу ООО «Добрые соседи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья В.С. Чуриков