ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-34950/2024
22 августа 2025 года 15АП-6045/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2025 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Штыренко М.Е.
судей Пименова С.В., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шурпенко А.С.
при участии:
от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края - представитель ФИО1 по доверенности от 05.06.2024,
от общества с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «ССК» - представитель ФИО2 по доверенности от 03.04.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2025 по делу № А32-34950/2024
по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «ССК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о приостановлении деятельности,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о приостановлении деятельности общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «ССК» (далее - ООО СЗ «СКК»), связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, а именно: «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Школьная, 1, 1 г. Краснодар. 1 этап, 2 этап», расположенных по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0145075:6746.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе Департамент просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные им требования.
ООО СЗ «СКК» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражало против её удовлетворения.
В заседании суда представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
В заседании суда представитель ООО СЗ «СКК» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменений.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025 в составе суда произведена замена судьи Ефимовой О.Ю. на судью Соловьеву М.В.
Дело рассматривается в порядке главы 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО СЗ «СКК» является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства.
30.05.2017 года Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар Обществу ОО СЗ «СКК» было выдано разрешение № RU 23306000-4877-р-2017 на строительство объекта капитального строительства - «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Школьная, 1 в г. Краснодаре» по адресу: г. Краснодар, пересечение улиц Школьная и Филатова (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0145075:6746), 1, 2 этап (л.д. 148-149 том 1).
В разделе 4 разрешения были указаны краткие проектные характеристики для строительства объекта капитального строительства, согласно которым объект капитального строительства состоит из 19-21-23-этажных жилых домов с 2-этажной подземной автостоянкой на 862 машиноместа (количество этажей - 21-23-25).
Данный раздел содержал технико-экономические показатели, в том числе была указана общая площадь здания (по внутреннему контуру наружных стен), которая всего составляла 137 080,07 кв.м.: 1 этап - 68 506,69 кв.м., 2 этап - 68 573,38 кв.м.
Приказом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар № 175 от 28.07.2017 были внесены изменения в раздел 4 вышеуказанного разрешения на строительство № RU 23306000-4877-р-2017 от 30.05.2017, а именно:
- в разделе 4 технико-экономические показатели вместо показателя - общая площадь здания (по внутреннему контуру наружных стен) - 137 080,07 кв.м.: 1 этап - 68 506,69 кв.м., 2 этап - 68 573,38 кв.м., считать верными следующие технико-экономические показатели:
- общая площадь здания (по внутреннему контуру наружных стен) всего - 137 080,07 кв.м.: 1 этап - 68 573,38 кв.м., 2 этап - 68 506,69 кв.м. (л.д. 150 том 1).
То есть, произошло изменение площади застройки на этапах строительства.
Изначально разрешение на строительство № RU 23306000-4877-р-2017 от 30.05.2017 было выдано на срок до 30.05.2022 года.
Приказом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар № 583 от 28.08.2024 срок действия разрешения № 23306000-4877-р-2017 был продлен до 30.12.2024 года (л.д. 169 том 1).
Приказом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар № 935 от 26.12.2024 срок действия разрешения № 23306000-4877-р-2017 был продлен до 28.02.2025 года (л.д. 180 том 1).
По данным проектной декларации в подразделе 19.7 «О количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машиноместо), с указанием, в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательны отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу» от 06.06.2024 № 23-001045 по 1 этапу строительства (блок-секция 8-6,4.1) было заключено:
- 43 договора долевого участия в отношении 2 402,28 м2 площади жилых помещений, 75,61 м2 площади нежилых помещений на сумму 603 840 000 рублей, заключенных путем размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах-эскроу;
- 294 договора долевого участия в отношении 21 199,9 м2 площади жилых помещений, 2 116,33 м2 площади нежилых помещений на сумму 508 798 000 рублей, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
Согласно подраздела 19.7 проектной декларации № 23-001045 в редакции от 06.06.2024 по 2 этапу строительства (блок-секция 1-5) заключено:
- 33 договора долевого участия в отношении 1 985,15 м2 площади жилых помещений, 268,88 м2 площади нежилых помещений на сумму обязательств 508 780 000 рублей, заключенных путем размещения денежных средств участников долевого строительства на счета эскроу;
- 330 договора долевого участия в отношении 19 171,43 м2 площади жилых помещений, 1 982,21 м2 площади нежилых помещений, 185,5 м2 площади машиномест на сумму 2 083 000 рубля, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений взноса в компенсационный фонд.
Согласно отчетности по 1 этапу строительства, дебиторская задолженность составила 83 521 000 рубль, по 2 этапу строительства - 172 928 000 рублей.
Застройщиком предоставлены копии дополнительных соглашений с входящими номерами от 28.03.2022 № 3626, от 12.04.2022 № 435 от 04.03.2022 г. № 5167, 15.06.2022 №6978, от 01.07.2022 №7637, от 08.08.2022 № 9129, от 05.09.2022 № 10230, от 05.10.2022 №11510, от 25.10.2022 №12304, от 13447 № 21.11.2022.
По результатам сверки Департаментом было установлено, что:
- по 1 этапу строительства ООО СЗ «СКК» было заключено 23 договора участия в долевом строительстве со сроком передачи объектов долевого строительства до 28.02.2022, 31.08.2022, а также дополнительные соглашения о переносе сроков передачи объектов до 30.09.2023 в отношении 266 договоров;
- по 2 этапу строительства ООО СЗ «СКК» было заключено 14 договоров участия в долевом строительстве со сроком передачи до 31.08.2022, дополнительные соглашения о переносе сроков передачи объектов до 30.09.2023 в отношении 309 договоров.
Информация о заключенных дополнительных соглашениях о переносе сроков в Департамент не поступала.
Информация о выдаче ООО СЗ «ССК» разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта в Департамент не поступала.
Учитывая изложенное, Департамент пришел к выводу о том, что ООО СЗ «ССК» задержало обязанность по передаче объекта долевого строительства в срок по первому и второму этапу более чем на шесть месяцев.
Вышеуказанное, по мнению Департамента, свидетельствует о грубом нарушении ООО СЗ «ССК» норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.
Данные обстоятельства, послужили основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением по настоящему делу.
При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Обстоятельства, при наличии которых застройщик вправе обратиться в суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установлены п. 15 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее - Закон № 214-ФЗ).
Одним из таких обстоятельств является неисполнение застройщиком требований участников долевого строительства по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей.
При этом пункт 1 части 7 статьи 23 Закона № 214-ФЗ не устанавливает безусловной обязанности арбитражного суда при наличии приведенных в п. 15 ст. 23 закона оснований принять решение о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости. Рассмотрение этого вопроса находится в пределах усмотрения суда.
Согласно правовым подходам, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях», постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации 30.07.2001 № 13-П, 21.11.2002 № 15-П, определениях 14.12.2000 № 244-О, 17.02.2000 № 16-О, 05.07.2001 № 130-О, приостановление деятельности субъекта предпринимательской деятельности представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц.
Такая принудительная мера, как приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, предусмотрена Законом № 214-ФЗ в целях обеспечения своевременного строительства МКД и защиты дольщиков, как слабой в сравнении с застройщиком стороны.
По настоящему делу судом установлено, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 23-43-30-2025 в эксплуатацию с 11.02.2025 был введен объект строительства «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Школьная, 1 в г. Краснодаре. Корректировка 3» (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0145075/6746)». Площадь - 137 174,7 м2 (л.д. 8-11 том 2).
То есть, в настоящее время объект капитального строительства сдан в эксплуатацию. А, следовательно, применение меры государственного принуждения в виде приостановления деятельности общества по привлечению денежных средств участников долевого строительства не достигнет цели ее применения. Привлечение денежных средств после сдачи объекта в эксплуатацию не регулируется Законом № 214-ФЗ, а, следовательно, к такой деятельности не может быть применена предупредительная мера, предусмотренная данным законом.
Она в данном случае не только является несоразмерной, но и не отвечает целям и задачам, определенным Законом № 214-ФЗ, обеспечивающим гарантии строительства помещений в многоквартирном доме.
Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются гражданским и законодательством об инвестиционной деятельности.
По этой причине привлечение денежных средств дольщиков в спорном многоквартирном доме после сдачи его в эксплуатацию будет не только нарушать Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но и выходить из сферы его регулирования.
Аналогичные выводы содержаться в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2025 по делу № А32-34951/2024.
Принимая во внимание все вышеизложенное, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований Департамента о приостановлении деятельности ООО СЗ «СКК», связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на объекте: «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Школьная, 1 в г. Краснодаре».
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушения и неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2025 по делу № А32-34950/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий судья М.Е. Штыренко
Судьи С.В. Пименов
М.В. Соловьева