АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-36715/2022

07 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Пансионат "Золотой Огонек"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 27.08.2021), в отсутствие ответчика – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьего лица – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-36715/2022, установил следующее.

ООО «Пансионат "Золотой огонек"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями: возложить на департамент обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение от 18.01.2022 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 04.05.2016 № 4900010232, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в размере ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи в соответствии с решением городского собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" и составляет: кадастровая стоимость земельного участка 246 986 954 (двести сорок шесть миллионов девятьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 88 копеек. Налоговая ставка 1,2% (ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, кемпингов, домов отдыха, пансионатов, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них). 246 986 954 х 1,2% = 2 963 843 (два миллиона девятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот сорок три) рубля 46 копеек»; изложив пункт 3 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости» (уточненные требования, принятые судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация).

Решением суда от 03.02.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.04.2023, требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды земельного участка, изъятого из оборота и принадлежащего субъекту Российской Федерации, заключен без проведения торгов, поэтому арендная плата за его использование является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа № 7, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582; принцип № 7); арендная плата за земельный участок не может превышать размер земельного налога для такого земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратились департамент и администрация с кассационной жалобой, просят решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для внесения изменений в заключенный между департаментом и обществом договор аренды в части, касающейся арендной платы; отчет об оценке от 30.09.2021 № 03-11-99/21 соответствует требованиям закона, сведения, изложенные в нем, являются достоверными, у общества отсутствуют основания для требования об изменении арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи находится земельный участок площадью 8317 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1088, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание (запись государственной регистрации права от 17.03.2016).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1088 расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости: контрольно-пропускной пункт площадью 43.3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1110; (запись государственной регистрации права от 28.06.2018); котельная площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1111 (запись государственной регистрации права от 28.06.2018); нежилое здание площадью 540,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1074.

На основании постановления администрации города Сочи от 31.08.2015 № 2536 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 04.05.2016 № 4900010232 (далее – договор № 4900010232) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор – принять на условиях договора земельный участок площадью 8317 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1088, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 100/2, с видом разрешенного использования – «гостиничное обслуживание», в территориальной зоне «ЖК», категория земель – земли населенных пунктов (далее – спорный участок). Спорный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения, в водоохранной зоне Черного моря, в зоне оползневых процессов, в зоне высотного ограничения аэропорта Сочи (Адлер), в зоне шумового воздействия аэропорт Сочи (Адлер), в зоне охраны лечебно-оздоровительных объектов (санаторий «Южное Взморье», пансионат «Золотой огонек»), в границах территории особо ценного значения.

Письмом от 23.03.2022 № 3970/02.01-30 департамент направил обществу дополнительное соглашение от 18.01.2022 к договору № 4900010232, в силу которого размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора № 4900010232, определяется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 30.09.2021 № 03-11-99/21 и составляет 4 683 802 рубля.

Не согласившись с данной редакцией пункта 3.2 договора № 4900010232, общество направило департаменту протокол разногласий.

Департамент отказался от подписания дополнительного соглашения к договору № 4900010232 в редакции общества.

Не согласившись с предложенным департаментом порядком расчета арендной платы за спорный участок, общество обратилось в арбитражный суд.

При разрешении спора суды правильно исходили из того, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением № 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа № 7, в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения основного принципа № 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации); на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно нормам главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Суды установили, что договор № 4900010232 заключен без проведения торгов, спорный участок является ограниченным в обороте, не подлежит передаче в частную собственность; на спорном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества: контрольно-пропускной пункт площадью 43.3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1110; (запись государственной регистрации права от 28.06.2018); котельная площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1111 (запись государственной регистрации права от 28.06.2018); нежилое здание площадью 540,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402021:1074.

Поддержав позицию общества, суды верно исходили из того, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, соответственно, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор аренды содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, влечет необходимость удовлетворения иска с одновременной констатацией того, что испрашиваемые обществом изменения такому закону соответствуют.

Согласно пункту 2.9 решения городского собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, кемпингов, домов отдыха, пансионатов, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них установлена в размере 1,2% от кадастровой стоимости земельного участка

По состоянию на 18.01.2022 кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 246 986 954 рублей 88 копеек.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» кадастровая стоимость земельных участков определена по результатам проведения государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2022 году по состоянию на 01.01.2022.

Согласно сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 277 694 982 рублей 28 копеек и подлежит применению с 01.01.2023.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали обоснованным требование общества о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору № 4900010232 в редакции общества.

Доводы кассационной жалобы о том, что при заключении договора № 4900010232 общество согласилось с его существенными условиями, подлежат отклонению ввиду регулируемого характера арендной платы. Размер арендной платы не может устанавливаться отличным от предусмотренного законодательно способом. Ссылаясь на согласование условия договора о размере арендной платы, администрация и департамент не учли ее регулируемый характер, что требует определения размера арендных платежей в соответствии с условиями применимых нормативных правовых актов.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе администрации и департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-36715/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин