АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-70309/2023 29 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Лиил» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2024), в отсутствие истца – Федерального государственного бюджетного учреждения «Сочинский национальный парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лиил» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2025 по делу № А32-70309/2023 в части применения последствий недействительности (ничтожности) сделки, установил следующее.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Сочинский национальный парк» (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лиил» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 26.12.2005 № 6/15 земельного участка площадью 0,6 га, расположенного в Дагомысском участковом лесничестве, квартал 113 выдел 27 с кадастровым номером 23:49:0123019:1004 со сроком аренды 49 лет; указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 26.12.2005 № 23-23-46/002/2006-025 об обременении земельного участка договором аренды; взыскании 449 770 рублей 86 копеек задолженности по указанному договору с 1 квартала

2021 года по 3 квартал 2023 год; 2 077 808 рублей 44 копеек неустойки (пеней) и неустойки по день фактического исполнения обязательства, процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в размере 43 905 рублей 19 копеек и процентов по день фактического исполнения обязательства в соответствии с ключевой ставкой Банка России (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление).

Решением суда от 30.10.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.01.2025, ходатайство об увеличении размера исковых требований удовлетворено. В удовлетворении исковых требований отказано. Применены последствия недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 26.12.2005 № 6/15 и аннулирована (погашена) регистрационная запись от 02.03.2006 № 23-23-46/002/2006-025 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1004 договором аренды, подписанным между учреждением и обществом, распределены судебные расходы. При рассмотрении спора суд первой инстанции проверил действительность договора аренды земельного участка и установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду обществу. Судом первой инстанции установлено, что рамках дела № А32-19920/2010 управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу и учреждению о признании отсутствующим обременения права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 6 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Дагомысское лесничество, квартал 113 выдел 27, в виде аренды в пользу общества, зарегистрированного в ЕГРП 02.03.2006, номер записи 23-23-46/002/2006-025. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 по делу № А32-19920/2010 в иске отказано ввиду избрания управлением ненадлежащего способа судебной защиты, а также пропуска срока исковой давности. В мотивировочной части суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) заключенного договора аренды от 26.12.2005 № 6/15 ввиду отсутствия доказательств принятия уполномоченным органом распорядительного акта о передаче спорного земельного участка в аренду обществу. С учетом изложенного в рамках настоящего дела

суд первой инстанции посчитал установленным факт недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 26.12.2005 № 6/15 и указал, что расторгнут может быть только действительный договор, порождающий соответствующие его содержанию обязательства; при недействительности договора в силу его ничтожности расторжение неприменимо, на основании недействительной сделки не возникают права и обязанности ее сторон, которые могли бы быть прекращены в результате расторжения договора. Заявление о погашении записи в ЕГРН в отношении договора аренды земельного участка рассмотрено как самостоятельное требование. Учитывая, что имеющаяся в ЕГРН запись о праве аренды содержится в отсутствие правовых оснований, названное требование имеет своей целью актуализацию сведений ЕГРН. В этой связи суд первой инстанции применил последствия недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 26.12.2005 № 6/15 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи от 02.03.2006 № 23-23-46/002/2006-025 об обременении земельного участка заключенным договором. Апелляционный суд с учетом содержания определения суда первой инстанции от 01.07.2024 отклонил доводы общества о том, что суд не выносил на обсуждение сторон вопрос применения последствий недействительности (ничтожности) сделки. Cуд апелляционной инстанции учел, что согласно материалам дела земельный участок свободен от сооружений и инфраструктуры, зарос деревьями, травой, каких-либо признаков его использования не усматривается, хозяйственная деятельность не ведется. В этой связи апелляционным судом сделаны выводы о том, что запись о праве аренды содержится в ЕГРН в отсутствие правовых оснований, требование о ее погашении имеет своей целью актуализацию сведений реестра. Запись, внесенная в ЕГРН на основании ничтожной сделки, подлежит погашению в целях обеспечения принципа достоверности сведений реестра, закрепленного в части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты в части применения последствий недействительности (ничтожности) сделки. Жалоба мотивирована следующим. При рассмотрении спора суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и применил последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от 26.12.2005 № 6/15. Суд не выносил на обсуждение сторон вопрос применения последствий недействительности (ничтожности) сделки. Обществу не предоставлена возможность высказать позицию по данному вопросу, заявить возражения и представить соответствующие доказательства. Учреждение в период действия договора аренды не заявляло о его

ничтожности. Применение последствий недействительности (ничтожности) сделки путем погашения (аннулирования) регистрационной записи не допускается без оспаривания в судебном порядке сделки. Суд апелляционной инстанции не ознакомился с материалами дела и сделал ошибочный вывод о том, что земельный участок не эксплуатируется и существует задолженность по арендной плате. В период подачи рассматриваемого искового заявления задолженность отсутствовала. Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и не обжаловались учреждением в апелляционном порядке. Управление и учреждение своевременно в пределах срока исковой давности не воспользовались правом на оспаривание сделки и заявление требования о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды от 26.12.2005 № 6/15, что также установлено в рамках дела № А32-19920/2010.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые судебные акты в обжалуемой части.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2005 № 6/15, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:1004.

Земельный участок является объектом федеральной собственности, закрепленным на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением (государственная регистрация права произведена 02.03.2006, запись № 23-23-46/002/2006-025).

В соответствии с пунктом 6.6 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет арендодателя.

В пункте 4 протокола соглашения о договорной величине платы за пользование земельным участком к договору от 26.12.2005 № 6/15 отражен расчет арендной платы, размер которой составляет 33 570 рублей в квартал.

Дополнительным соглашением от 19.02.2021 к договору аренды размер арендной платы увеличен в размере НДС на 20% за 2019 год и последующие годы, итоговая годовая сумма составила 161 136 рублей.

Условиями договора от 26.12.2005 № 6/15 определен вид разрешенного использования земельного участка: «обустройство и эксплуатация пансионата коттеджного типа».

Согласно акту обследования территории земельного участка от 18.09.2023 на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, хозяйственная деятельность не ведется. Проект освоения лесов обществом по сведениям, предоставленным отделом земельно-имущественных отношений учреждения, отсутствует.

Полагая, что общество уклоняется от внесения арендной платы, не использует земельный участок по целевому назначению, учреждение обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В кассационной жалобе обжалуются решение и постановление в части аннулирования (погашения) регистрационной записи от 02.03.2006 № 23-23-46/002/2006-025 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1004 договором аренды, подписанным между учреждением и обществом.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда

при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45, пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

При рассмотрении спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды земельного участка (аналогичный правовой подход изложен в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) национальные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую и

эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и для регулируемого туризма. Земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами.

Согласно применимой редакции подпункта 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, установленных статьей 95 данного Кодекса). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи земельных участков в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса принадлежит их собственнику. От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 1 статьи 125 и пункт 3 статьи 214 Гражданского кодекса).

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (статьи 125 и 214 Гражданского кодекса, статья 18 Федерального конституционного закона от 06.11.2020 № 4-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»).

После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001) национальные парки утратили право на предоставление в аренду принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015).

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что на момент заключения договора аренды от 26.12.2005 № 6/15 действовал установленный нормами земельного законодательства запрет на распоряжение обладателями права постоянного (бессрочного) пользования предоставленными им ранее земельными участками. Уполномоченным органом федеральной власти не принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду обществу, следовательно, договор аренды от 26.12.2005 № 6/15 заключен учреждением в отсутствие соответствующих полномочий.

При таких обстоятельствах суды правильно квалифицировали совершенный учреждением и обществом договор аренды от 26.12.2005 № 6/15 в качестве недействительной (ничтожной) сделки. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, поэтому заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Выводы судов в указанной части соответствуют правилам статей 166, 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) и не противоречат обстоятельствам дела.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения

недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр. В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права ответчика, рассматривается как требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса) и на него не распространяется исковая давность (статья 208 Гражданского кодекса).

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. Общество не учитывает, что при передаче участка в аренду нарушен императивный запрет, установленный пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса (в применимой редакции). Требование о погашении записи в ЕГРН в отношении договора аренды земельного участка рассмотрено судом первой инстанции в рамках настоящего спора как самостоятельное требование. Суд выносил на обсуждение вопрос об учете при рассмотрении настоящего дела выводов, изложенных в решении суда от 18.05.2012 по делу № А32-19920/2010 (определение от 01.07.2024).

В данном случае суды правомерно квалифицировали требование истца о погашении в ЕГРН регистрационной записи об обременении договором аренды спорного земельного участка в качестве самостоятельного требования. На основании исследования материалов дела апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендатор не владеет участком (земельный участок свободен от сооружений и инфраструктуры, зарос деревьями, травой, каких-либо признаков его использования не усматривается, хозяйственная деятельность не ведется). С учетом изложенного к данному требованию исковая давность не применяется.

При этом, несмотря на установленный факт неиспользования земельного участка обществом по целевому назначению, суды обосновано не усмотрели оснований для удовлетворения требования учреждения о расторжении договора аренды от 26.12.2005

№ 6/15, поскольку такое требование может быть заявлено только в отношении действительной сделки. Недействительный (ничтожный) договор, не порождающий соответствующих прав и обязанностей сторон, не может быть расторгнут в судебном порядке. Одновременно подлежит отклонению ссылка общества на отказ в иске управления ввиду выбора неверного способа защиты и истечения срока исковой давности по делу № А32-19920/2010. По смыслу правовой нормы, отраженной в части 2 статьи 69 Кодекса, преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные в другом деле, а не правовые выводы. В рамках настоящего дела рассмотрено дело по иску учреждения. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 26.12.2005 № 6/15 и установленным фактом неиспользования земельного участка обществом суд первой инстанции правомерно предписал исключить из ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1004 договором аренды. Запись, внесенная в ЕГРН на основании ничтожной сделки, подлежит погашению в целях обеспечения принципа достоверности сведений реестра, закрепленного в части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, рассмотрены судами обеих инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают их выводы, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела.

Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

При таких обстоятельствах условия для отмены решения суда и апелляционного постановления отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2025 по делу № А32-70309/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова