Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

21 августа 2025 годаДело № А56-14778/2025

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карпенко А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.04.2011)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

о признании отказа незаконным, об обязании,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 06.08.2025

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа № 05-15-126088/24-0-3 от 28.12.2024 в предоставлении в собственность (выкупе) земельного участка, кадастровый номер 78:38:0022125:215, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 9, (севернее дома 13, литера А по 2-му Лесному переулку), о понуждении заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта, прилагаемого к заявлению.

В судебном заседании 06.08.2025 представитель заявителя поддержал заявленные требования. Представитель Комитета в судебное заседание не явился, извещен, в материалы дела представлен отзыв, в котором Комитет просит в удовлетворении требований отказать.

Также Комитетом заявлено ходатайство о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции. Определением суда в передаче дела по подсудности отказано.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и заслушав позицию представителя заявителя, суд установил следующее.

В аренде у заявителя находится земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022125:215, площадью 4000 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 9, (севернее дома 13, литера А по 2-му Лесному переулку) (далее – участок), на основании договора аренды земельного участка №22/ЗК-04399 от 27.02.2015 с учетом соглашения об уступке прав и обязанностей, дополнительных соглашений (далее – Договор аренды).

Срок договора аренды продлен до 06.10.2026 дополнительным соглашением № 3 от 16.06.2022 к Договору аренды.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора аренды Участок предоставляется для отдыха (организация детской площадки для собственных нужд). Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение целей использования не допускается.

Согласно пункту 1.3 Договора аренды Участок относится к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора: для оздоровительных целей. Изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия Арендодателя.

Заявитель обратился в Комитет с заявлением от 13.12.2024 № 05-15-126088/24-0-0 о предоставлении в собственность (выкупе) арендуемого Участка и подписании проекта договора купли-продажи.

Письмом от 28.12.2024 № 05-15-126088/24-0-3 Комитет отказал в предоставлении в собственность Участка. В обоснование отказа Комитет указал, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Участок расположен в территориальной зоне «ТР3-2» (зоне рекреационного назначения – объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, иных объектов для отдыха граждан с включением объектов инженерной инфраструктуры), градостроительный регламент которой не предусматривает использование территории для оздоровительных целей или для отдыха в качестве основных либо условно разрешенных видов использования.

Заявитель полагает, что в отношении Участка соблюдаются все условия для его выкупа, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – Постановление № 629) в редакции от 02.11.2024, действующей на дату обращения заявителя и отказа Комитета в выкупе.

Не согласившись с законностью вышеуказанного отказа, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулировано главой V.1 Земельного кодекса РФ. Статьей 39.14 Земельного кодекса РФ установлен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в 2022, 2023 и 2024 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности – Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

Согласно подпункту «а» пункта 1 Постановления № 629 допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, а также при наличии в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.

Из указанных норм права и применительно к испрашиваемому земельному участку следует, что продажа земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, допускается без проведения торгов при одновременном выполнении следующих условий:

- наличии действующего договора аренды;

- предназначения испрашиваемого земельного участка для отдыха (рекреации);

- отсутствии информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ;

- наличия в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.

Как следует из материалов дела, на момент подачи заявления заявитель являлся и в настоящее время является арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022125:215. Тем самым, в рассматриваемом случае у заявителя имеется действующий договор аренды.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора аренды Участок предоставляется для отдыха (организация детской площадки для собственных нужд). Вид разрешенного использования Участка определен в пункте 1.3 Договора аренды: «для оздоровительных целей».

Указанный вид разрешенного использования является действующим и по настоящее время, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Участок используется в соответствии с указанным видом, а именно на нем расположены детская и спортивная площадки, что не опровергнуто Комитетом. Указаний на нецелевое использование не содержит и письмо Комитета об отказе в выкупе.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Участок находится в границах зоны «ТР3-2» – зоны рекреационного назначения – объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, иных объектов для отдыха граждан с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Из наименования территориальной зоны следует ее назначение и возможность использования земельных участков в рекреационных целях и для отдыха. В перечень основных видов разрешенного использования территориальной зоны «ТР3-2» входят в том числе следующие виды: «Площадки для занятий спортом» (код 5.1.3), «Оборудованные площадки для занятий спортом» (код 5.1.4).

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» под отдыхом (рекреацией) понимается обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5, то есть в том числе следующие виды разрешенного использования: «Площадки для занятий спортом» (код 5.1.3), «Оборудованные площадки для занятий спортом» (код 5.1.4).

С учетом обустройства Участка детской и спортивной площадкой, такой Участок предназначен для отдыха (рекреации). Цели использования, указанные в заявлении о предоставлении в собственность, соответствуют виду разрешенного использования Участка. Испрашиваемый вид использования предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны «ТР3-2».

В соответствии со сведениями выписки из Единого государственного реестра недвижимости на Участок, информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации отсутствует. Доказательств обратного Комитетом не представлено.

Указание Комитетом на информацию, полученную в порядке межведомственного взаимодействия от Комитета по градостроительству и архитектуре, об отсутствии заключений о согласовании архитектурно-градостроительного облика, не свидетельствует о наличии таких нарушений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Земельного кодекса РФ государственный земельный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на это Правительством Российской Федерации. Согласно пункту 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2021 № 1081 «О федеральном государственном земельном контроле (надзоре)» государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, их территориальными органами.

Тем самым, Комитет по градостроительству и архитектуре в целом не уполномочен осуществлять земельный надзор. Кроме того, согласование архитектурно-градостроительного облика в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ предусмотрено в отношении объектов капитального строительства, к которым детские и спортивные площадки не относятся.

Таким образом, в отношении Участка имеются все необходимые условия для предоставления его в собственность на основании подпунктом «а» пункта 1 Постановления № 629, и Заявитель является лицом, имеющим право на его выкуп.

Ссылки Заинтересованного лица на то, что градостроительный регламент не предусматривает использование территории для оздоровительных целей или для отдыха в качестве основных либо условно разрешенных видов использования, отклоняются судом как не основанные на нормах действующего законодательства.

Установленный вид разрешенного использования Участка содержательно соответствует как назначению территориальной зоны, в которой он находится, так и предусмотренному градостроительным регламентом перечню основных видов использования.

Кроме того, как следует из сведений ЕГРН, Участок поставлен на кадастровый учет 18.02.2015, то есть до утверждения приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 классификатора видов разрешенного использования, а также правил землепользования и застройки в Санкт-Петербурге.

С учетом положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, пунктов 8 - 10 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, земельные участки, вид разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно пункту 11 статьи 34 Федерального закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

При этом в рассматриваемом случае несоответствие проявляется только в использовании конкретного наименования, в то время как содержательно и по своему целевому назначению установленный в отношении Участка вид разрешенного использования соответствует градостроительному регламенту.

Суммируя изложенное, отказ Комитета в предоставлении Участка в собственность заявителя не основан на нормах действующего законодательства и подлежит признанию незаконным.

В силу статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судебного усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу; при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права суд не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

По правилам главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. По смыслу норм действующего законодательства при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

В данном случае, рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права заявителя, суд, исходя из обстоятельств настоящего дела и предмета материального требования, в качестве надлежащего способа восстановления нарушенного права предпринимателя признает правомерным возложить на Комитет обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его предпринимателю для подписания (статья 39.17 ЗК РФ).

При этом содержание конкретных условий проекта указанного договора купли-продажи с учетом предмета заявленных предпринимателем требований не может входить в круг обстоятельств, подлежащих исследованию судом в настоящем споре, разрешаемом по правилам главы 24 АПК РФ.

Как следует из пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, разногласия, возникшие при заключении договора, относительно каких-либо условий этого договора могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ. Такой спор подлежит разрешению судом в общем порядке искового производства.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать незаконным оформленный письмом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 28.12.2024 № 05-15-126088/24-0-3 отказ в предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022125:215, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 9, (севернее дома 13, литера А по 2-му Лесному переулку);

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу подготовить, в том числе подписать, проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022125:215, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 9, (севернее дома 13, литера А по 2-му Лесному переулку), направить экземпляр проекта договора в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину в размере 25 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Потыкалова К.Р.