АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, <...>

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс <***>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ

город Смоленск

15.05.2025 Дело № А62-9213/2024

Резолютивная часть решения оглашена 25.04.2025

Полный текст решения изготовлен 15.05. 2025

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варфоломеевой К.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) возложении обязанности передать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:249, площадью 11 783 м2, расположенный по адресу: г. Смоленск, в поселке Вишенки, по акту приема - передачи Администрации города Смоленска и привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования, а именно произвести работы по приведению земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа бетонных плит и вырубки деревьев, кустарников в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

при участии: от истца: ФИО1 - представитель по доверенности, от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности, от третьего лица: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Смоленска (далее также – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым требованием (в порядке уточнения, принятого судом), о возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ГРАЖДАНСТРОЙ" (далее – ответчик, Общество, ООО СЗ «Гражданстрой») передать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:249, площадью 11 783 м2, расположенный по адресу: г. Смоленск, в поселке Вишенки, по акту приема - передачи Администрации города Смоленска и привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования, а именно произвести работы по приведению земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа бетонных плит и вырубки деревьев, кустарников в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания»

был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 30.01.2008 № 366/з, площадью 11 783 м2, земельный участок, из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0000000:249, расположенного по адресу: г. Смоленск, в поселке Вишенки, с видом разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства, сроком на 3 года.

28.05.2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания», с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» - с другой, заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому, ООО «Смоленская Строительная Компания» передало ООО «Гражданстрой» права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 30.01.2008 № 366/з.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска определена Администрация города Смоленска.

К Администрации города Смоленска перешли права и обязанности Арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.01.2008 № 366/з.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, являющихся правообладателями земельных участков, своевременно приступить к их использованию.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.4.3 Договора Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

В ходе обследования Участка сотрудниками муниципального земельного контроля 02.04.2024, установлено, что на участке произрастает большое количество деревьев, кустарников и высокорослой травы. Земельный участок не огорожен. На части земельного участка расположены бетонные плиты, объект незавершенного строительства на Участке фактически отсутствует.

Таким образом, в течение 14 лет Участок не используется в целях его предоставления по договору - для малоэтажного строительства, действующего разрешения на строительство не имеется.

В соответствии с п. 4.4.9 договора при его прекращении арендатор обязан привести Участок в состояние не хуже первоначального и сдать по акту приема-передачи.

29.07.2024 Администрацией города Смоленска, на основании п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено в адрес Ответчика уведомление № 7/19/572-исх о расторжении вышеназванного договора по истечении тридцати дней с момента получения Ответчиком уведомления, в котором предложено привести участок в состояние пригодное для дальнейшего использования (не хуже первоначального) и сдать по акту приема – передачи (л.д. 22).

Согласно почтовой квитанции о вручении № 95900-3 уведомление получено ответчиком 02.08.2024.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 30.01.2008 № 366/з считается расторгнутым с 02.09.2024.

Однако, до настоящего времени ответчик не сдал по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:249, запись об аренде в ЕГРН не снята.

На основании изложенного Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признаны.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28.05.2008 между обществом с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания» и обществом с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» заключен договор уступки, в соответствии с условиями которого общество с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания» передало обществу с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 30.01.2008 № 366 в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:249 площадью 11 783 кв.м., расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, в пос. Вишенки (л.д. 7-17).

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:249 по истечении срока его действия возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 6.2 Договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 Договора.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом пунктом 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлена специальная норма досрочного прекращении аренды земельного участка по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо

жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Положения договора не содержат права на односторонний отказ арендодателя от договора.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды возобновленному на неопределенный сроке каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем из содержания уведомления Администрации о расторжении договора от 29.07.2024 не следует, что истец заявил односторонний отказ в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, в качестве основания направления уведомления указано только на нарушение, по мнению Администрации, ответчиком пункта 4.1.1 договора.

Таким образом, договор аренды считается действующим.

При рассмотрении дела судом не установлены существенные нарушения арендатором условий договора аренды.

В соответствии с положениями статей 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

При этом, под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка, под использованием земельного участка понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Суд принимает как обоснованные следующие доводы ответчика, подкрепленные приложенными документами и не опровергнутыми истцом.

В целях использования данного земельного участка согласно установленному виду разрешенного использования ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» было получено разрешение настроительство от 27.10.2008 № RU67302000-174 11-ти жилых домов коттеджного типа, а также 2-х блокированных жилых домов. В соответствии с полученным разрешением Общество приступило к строительству жилых домов коттеджного типа, однако по причине экономического кризиса 2008 года строительство данных объектов капитального строительства было приостановлено, Обществом в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - жилой дом коттеджного типа в стадии строительства площадью застройки 126,7 кв.м., что подтверждается записью ЕГРН № 67-67-01/121/2010-256 от 27.07.2010.

С учетом заинтересованности в осуществлении строительства объектов малоэтажного жилищного строительства ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» на спорном земельном участке для проектирования планируемых объектов Обществом в 2018 году были направлены запросы в рссурсоспабжающие организации и получены следующие Технические условия на подключение жилых домов к инженерным сетям:

- для подключения к электрическим сетям ООО «Горэлектро» от 07.06.2018 № 154-2018;

- на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным

газом АО «Газпром газораспределение Смоленск» от 08.02.2018 № 22-2-4/244;

на подключение к системам водоснабжения и водоотведения СМУП «ГОРВОДОКАНАЛ» от 05.03.2018 № 59;

- на присоединение системы ливневой канализации МБУ «Спецавто» от 01.02.2018 № 71.

В связи с ограничительными мерами, принятыми в связи с распространением коронавируса COV1D-19. и их последствиями деятельность по освоению земельного участка была приостановлена.

В 2023 году деятельность Общества по строительству на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:249 малоэтажных жилых домов была возобновлена, в связи с чем, Обществом проводятся соответствующие подготовительные мероприятия, предусмотренные действующим градостроительным и земельным законодательством РФ, направленные на получение исходных документов для получения в установленном порядке разрешения на строительство объектов.

Для осуществления корректировки ранее разработанной проектной документации Обществом в адрес ресурсоснабжающих организаций направлены запросы о выдаче технических условий.

На основании обращений ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» получены следующие документы:

- письмо СМУП «ГОРВОДОКАНАЛ» № 371-отв от 03.03.2023. содержащее сведения о возможных точках подключения объекта «Малоэтажное жилищное строительство», в частности, по водоспабжепию - водопроводная линия Д=225мм, проходящая по пр. Гагарина с максимальной мощностью в точке подключения 30м3 в сутки; по водоотведению - канализационная линия Д=500 мм, проходящая в районе земельного участка с максимальной мощностью в точке подключения 30 м3 в сутки.

Технические условия СМУП «ГОРВОДОКАНАЛ» подключения к централизованной системе холодного водоснабжения и к централизованной системе водоотведения от 08.02.2024 № 1В и № 1К;

- письмо АО «Газпром газораспределение Смоленск» о наличии технической возможности присоединения к существующей газораспределительной сети объекта малоэтажного строительства газопровода среднего давления, проложенного к котельной в нос. Вишенки от 05.02.2024 № 22-2-4/363;

- письмо ООО «Горэлектро» от 01.02.2024 № 33 о наличии технической возможности технологического присоединения энергопринимающих устройств малоэтажной жилой застройки;

- Технические условия МБУ «Спецавто» от 13.02.2024 № 260.

На основании обращения ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» в Администрации города Смоленска был получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:249 № РФ-67-2-02-0-00-2023-7820 от 10.03.2023.

Вместе с тем указанный градостроительный план не содержал указания на место допустимого размещения планируемых к строительству объектов, так как вид разрешенного использования земельного участка не соответствует видам разрешенного использования, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. утвержденным приказом Росреестра.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором и Правилами землепользования и застройки города Смоленска, утвержденными Постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм (далее -Правила землепользования и застройки). ООО СЗ «ГРАЖДАНСГРОЙ» обратилось в адрес заместителя Главы города Смоленска но строительству и архитектуре ФИО3 с письмом от 10.07.2024 № 03/182 об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:249 Классификатору и Правилам землепользования и

застройки, установив виды разрешенного использования «Для малоэтажного жилищного строительства» видам разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), Блокированная жилая застройка (код 2.2)».

Распоряжением Администрации города Смоленска от 23.10.2024 № 980-р/адм установлено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:249 соответствует виду разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка», и определенному классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

В связи с тем, что градостроительный план № РФ-67-2-02-0-00-2023-7820 от 10.03.2023 не содержал указания на место допустимого размещения планируемых к строительству объектов, Общество обратилось в Администрацию города Смоленска с заявлением о выдаче нового градостроительного плана, содержащего всю необходимую информацию. 21.11.2024 Заместителем Главы города Смоленска по строительству и архитектуре выдан градостроительный план земельного участка № РФ-67-2-02-0-00-2024-8815-0.

Кроме того, Общество обратилось в адрес Администрации города Смоленска с письмом от 21.06.2024 № 03/164, содержащим просьбу о принятии решения о подготовке проекта планировки территории, в границах которой находится спорный земельный участок, за счет ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ».

Согласно полученному ответу Администрации города Смоленска от 19.07.2024 № 8/14/1451-исх в рамках муниципального контракта разрабатывается проект планировки и проект межевания застроенных территорий в городе Смоленске в границах улицы Монастырщинской - по границе территориальной зоны ОЖ - по границе территориальной зоны Р1 - в границах территориальной зоны ОД в границы которых входит земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:249 (далее - проект планировки и межевания), который в настоящее время направлен на доработку разработчику проекта ООО «МФЦ «БИНОМ».

ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» были проведены переговоры с разработчиком проекта, в результате которых достигнута договоренность об учете интересов Общества при разработке проекта планировки территории. В соответствии с договором № 4611/2024 от 09.08.2024. заключенным между ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» и ООО «МФЦ «БИНОМ», проектная организация обязалась выполнить работы по включению информации о планируемом использовании земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:249 в проект планировки и межевания застроенных территорий в городе Смоленске в границах улицы Монастырщинской - по границе территориальной зоны ОЖ - но границе территориальной зоны Р1 - в границах территориальной зоны ОД.

Кроме того, ООО «Ремстройизыскания» на основании договора с ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» № 123/24 от 03.12.2024 осуществлены инженерно-геологические изыскания на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:249, необходимые для его использования в соответствии с видом разрешенного использования. По результатам проведенных инженерно-геологических изысканий подготовлен технический отчет.

В настоящее время на основании договора № 004-25-П на выполнение проектных работ от 20.01.2025 осуществляется проектирование блокированной жилой застройки на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:249.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о том, что ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» принимает все необходимые меры по последовательному освоению арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в том числе с учетом мероприятий по устранению объективных причин, препятствующих продолжению работ по освоению земельного участка.

По результатам рассмотрения поданных заявлений Администрацией города Смоленска выдала разрешение на строительство № 67-27-17-2025 от 11.04.2025.

На основании данного разрешения на строительство ООО СЗ «Гражданстрой» начаты подготовительные работы.

Проектом организации строительства № 004-25-ПОС, являющимся частью проектной документации, до начала производства работ по строительству блокированной жилой застройки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:249 в поселке Вишенки города Смоленска, предусмотрен демонтаж существующих сооружений и зданий в зоне застройки.

На основании договора подряда № 24/2025-7 от 11.04.2025, заключенного между ООО СЗ «Гражданстрой» и ООО «УМ», подрядчиком осуществлен снос располагавшегося на земельном участке объекта незавершенного строительства (фундамента), что подтверждается актом выполненных работ, актом обследования от 14.04.2025, подготовленным кадастровым инженером ФИО4, и приложеными фотографиями.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:27:0020922:168, демонтирован и снят с кадастрового учета 14.04.2025 (выписка из ЕГРН от 14.04.2025г. и выпиской из ЕГРН в отношении спорного земельного участка).

В настоящее время Обществом у производителя железобетонных конструкций заказаны фундаментные блоки, плиты перекрытия и другие строительные материалы, необходимые для производства строительно-монтажных работ.

На основании изложенного, при рассмотрении дела суд не установил обстоятельств, позволяющих удовлетворить исковое требование, в связи с отсутствием доказательств существенного нарушения условий договора со стороны арендатора.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении искового требования Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья А.М. Ерохин