АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-1158/2025

г. Казань Дело № А72-1935/2024 24 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Хисамова А.Х., Хайруллиной Ф.В., при участии представителя:

истца – ФИО1 (доверенность от 25.05.2022),

в отсутствие: ответчика – извещен надлежащим образом, третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024

по делу № А72-1935/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП:<***>, ИНН:<***>) к администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании права собственности,

третье лицо, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к администрации города Ульяновска (далее – администрация), в котором просил признать право собственности на нежилые помещения: № 15 площадью 78,99 кв. м, помещение № 16 площадью 66,53 кв. м, в соответствии с техническим паспортом здания № 101 по ул. Робеспьера от 15.12.2022, в силу приобретательной давности.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.08.2024 исковые требования удовлетворены; за предпринимателем признано право собственности на помещение № 15, площадью 78,99 кв. м, помещение № 16, площадью 66,53 кв. м, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...>.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06.08.2024 отменено, принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в

информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества от 07.12.2004 № 14-440 Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ульяновской области (арендодатель) передало ФИО2 (арендатор) в аренду нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Робеспьера, д. 101, общей площадью 244,41 кв. м, для использования под магазин.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.08.2005 № 1211-р, решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 28.10.2005 и постановлением главы города Ульяновска от 12.07.2006 № 2623 объекты жилищно-коммунального хозяйства и жилые дома, состоящие на балансе Ульяновской КЭЧ, были переданы в муниципальную собственность г. Ульяновска по актам приема-передачи, утвержденным КУГИ г. Ульяновска от 02.10.2006.

Распоряжением от 20.11.2006 № 509-р «О внесении изменений в реестр федерального имущества по объектам недвижимости, находящимся в оперативном управлении Ульяновской квартирно-эксплуатационной части», из реестра федерального имущества исключены объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении Ульяновской квартирно-эксплуатационной части г. Ульяновска, среди которых и жилой дом на 68 квартир со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <...>.

Между КУИ г. Ульяновска и ИП ФИО2 заключен договор аренды от 14.12.2006 № 10142/6958 встроенного нежилого

помещения, площадью 244,41 кв. м, в жилом доме, находящемся по адресу: <...>, для использования под магазин «Колумбус».

На основании договора купли-продажи от 12.11.2010 № 306 предприниматель приобрел недвижимое имущество – помещение общей площадью 236,3 кв. м, расположенные по адресу: <...> (т.2, л.д. 1-3).

Право собственности истца на помещение зарегистрировано в установленном порядке (т.1, л.д. 12).

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что в период действия договора аренды с согласия арендодателя (балансодержателя) истцом была произведена перепланировка переданных по договору аренды помещений. Работы по перепланировке помещений включали в себя, в том числе, переоборудование входной группы, поименованной литерой а' в техническом паспорте, составленном по состоянию на 1994 год.

В соответствии с техническим паспортом 1992 года общая площадь нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Робеспьера, д. 101, принадлежащих ИП ФИО2, составляет 236,3 кв. м, однако, как указал истец, в состав этих нежилых помещений (лит. А') входили также лит. А, а', переданные истцу на праве аренды, а впоследствии по договору купли-продажи в собственность.

Данные литеры в соответствии с техническим паспортом 1994 года поименованы «тамбурами» (технический паспорт, составленный по состоянию на 29.12.1992, лист 12), являлись холодными пристройками, фактически выполнявшими обслуживающую функцию: лит. а является зоной разгрузки магазина, лит. а' - является организованной входной группой в нежилые помещения.

Истец указал, что после очередной технической инвентаризации вышеуказанных нежилых помещений в 2010-м году литеры А, а' были

включены в общую площадь дома, однако документы на данные помещения не были оформлены.

Как считал истец, данная ситуация сложилась в связи с тем, что ранее согласно пункту 3.37 Приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» площади тамбуров в общую площадь здания не включались.

Однако, впоследствии, требования при проведении инвентаризации были изменены и в соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ от 10.02.2017 № ОГ-Д23-1495 «Относительно некоторых особенностей определения площади жилого здания, помещения (тамбур, внутриквартирная лестница)», площадь тамбура, расположенного в пределах наружных стен здания, с учетом абзаца первого пункта 9 Требований № 90, включается в площадь жилого здания.

Истец, ссылаясь на открытое и добросовестное владение спорными помещениями с 2001 года, просил признать за ним право собственности на указанные помещения в порядке приобретательной давности.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.06.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО3, ФИО4 (АНО ОС «Ульяновскстройсертификация»).

Согласно заключению судебной экспертизы от 04.07.2024 № 023/24, изменения в несущей конструктивной схеме здания (пристрой к многоквартирному жилому дому) по адресу: <...>, по отношению к планировке по состоянию на 1994 год отсутствуют; выполнявшиеся на объекте строительные работы и организационно-технические мероприятия не являются реконструкцией объекта, а внесенные в период с 1994 года по 2024 год изменения в объект недвижимости угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Суд первой инстанции, на основе представленных в дело доказательств, пришел к выводу, что с момента получения нежилых помещений в аренду, а впоследствии и оформления на них права собственности, спорные помещения всегда использовались под размещение магазина. Площади помещений, входящих в пристрой, по сравнению с площадями, отраженными в техническом паспорте 1992 года, не менялись; признаками самовольной постройки нежилые помещения № 15, 16 по адресу: <...>, не обладают.

На основании изложенного, суд первой инстанции, констатировав открытое и добросовестное владение истцом спорными помещениями более 15 лет, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на данные помещения, пришел к выводу о признании за предпринимателем права собственности на указанные помещения в силу приобретательной давности.

Суд апелляционной инстанции, установив, что земельный участок для реконструкции объекта истцу не предоставлялся, реконструкция проведена без разрешения, в отсутствие доказательств соответствия самовольной реконструкции требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, отменил решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворения исковых требований о признании за истцом права собственности на спорные помещения в силу приобретательной давности.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

В качестве одного из способов защиты права указано признание права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из содержания статьи 234 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 15, 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), следует, что в предмет доказывания по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности входит

факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение срока, установленного действующим законодательством.

Добросовестность владения означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абзац третий пункта 15 Постановления № 10/22).

Исходя из системного толкования положений действующего законодательства и разъяснений, содержащихся в абзаце шестом пункта 15 Постановления № 10/22, следует, что статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Постановления № 10/22, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое

условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкцией объекта признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в здании магазина истцом была произведена реконструкция.

Согласно материалам дела, в аренду предпринимателю были переданы помещения, общей площадью 244,41 кв. м (в данную площадь включались помещения тамбуров).

После произведенной истцом реконструкции объекта общая площадь помещений здания с учетом площади спорных помещений № 15, площадью 78,99 кв. м, и 16, площадью 66,53 кв. м, составила 381,82 кв. м (236,3 + 78,99 + 66,53).

Таким образом, истцом без получения соответствующего разрешения осуществлена реконструкция спорного объекта, повлекшая увеличение его площади.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого

имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Довод кассационной жалобы о том, что поскольку в спорных помещениях была произведена перепланировка, а не реконструкция, в связи с чем не требовалось получения разрешений на строительство, судебной коллегией отклоняется.

При этом, изменение параметров объекта строительства (увеличение площади) указывает на произведенную реконструкцию объекта, а не на его перепланировку.

Ссылка предпринимателя на то, что разрешение на реконструкцию объекта не требовалось, является несостоятельной, поскольку в соответствии с действовавшим на момент реконструкции (2001г.) правовым регулированием строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Впоследствии, положениями ГрК РФ было закреплено, что получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (часть 2 статьи 48 ГрК РФ); разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного

плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (часть 2 статьи 51 ГР К РФ).

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку истца на согласование проведения перепланировки помещений, переданных в аренду по договору от 11.03.2001 № 14/ф-176, с начальником Ульяновской КЭЧ, на основании заявления истца от 14.03.2001 (т.1, л.д. 69), поскольку из данного письма не усматривается, какой вид и объем работ по перепланировке был разрешен истцу.

Также в материалы дела представлено письмо врио руководителя Территориального управления председателю правления ТСЖ «Град Симбирск» от 23.08.2006 № 3971 с указанием на самовольное возведение ФИО2 построек помещений под лит. А2 (переоборудовано из лит. а), А3,р,к2 без соответствующего разрешения. Общая площадь самовольно построенных помещений составила 146,42 кв. м (т.1, л.д. 70).

В обоснование своих доводов, предприниматель ссылается на отсутствие учета площади спорных помещений в общей площади переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества, указывая, что на момент заключения договора правила проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, в соответствии с которыми площади тамбуров (спорные помещения) в общую площадь здания не включались (приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37), а впоследствии требования при проведении инвентаризации были изменены и в соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ от 10.02.2017 № ОГ-Д23-1495 площадь тамбура, расположенного в пределах наружных стен здания, стали включаться в площадь здания.

Следует отметить, что согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом

Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей. Жилая площадь квартиры согласно пункту 3.35 Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры жилого здания в соответствии с положениями пункта 3.36 Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Формирование помещения в качестве объекта недвижимости представляет собой определение его физических границ и их фиксацию в технической документации. Сама по себе техническая документация, изготавливаемая органами технического учета, не является правоустанавливающей и не влияет на правовой статус сформированного объекта, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав на него, а лишь констатирует факт его наличия в определенных границах. Эта документация не содержит сведений о правообладателе сформированного

объекта и не устанавливает факта принадлежности сформированного объекта кому-либо.

По договору купли-продажи от 12.11.2010 № 306 предприниматель приобрел помещение общей площадью 236,3 кв. м.

Изменение правил технической инвентаризации после заключения договора купли-продажи не означает, что помещения, площадь которых ранее не была учтена в общей площади здания, не вошли в предмет договора, не является основанием для признания права собственности на них в силу приобретальной давности.

Отклоняя ссылку предпринимателя на судебную экспертизу, проведенную в рамках настоящего дела, суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции. Из заключения судебной экспертизы не следует, что экспертом исследовалась техническая документация на объект. Кроме того, выводы эксперта об отсутствии на объекте мероприятий по реконструкции противоречат представленным в дело доказательствам. В заключении отсутствуют выводы эксперта на предмет проверки соответствия объекта требованиям строительных, санитарных, противопожарных норм и правил.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными доказательствами по делу. Заключение эксперта не предрешает результат рассмотрения дела, а подлежит оценке наряду с иными доказательствами.

Судом апелляционной инстанции по материалам дела установлено, что спорный объект, является реконструированным, в результате чего было произведено значительное увеличение площади объекта, в отсутствие соответствующей разрешительной документации и на земельном участке, для этого не предназначенном.

Исследовав и оценив все предоставленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ,

установив, что земельный участок для реконструкции объекта истцу не предоставлялся, реконструкция проведена без разрешения, в отсутствие доказательств соответствия самовольной реконструкции требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, суд апелляционной инстанции, пришел к обоснованному выводу о том, что право собственности на спорное строение у истца не возникло и не может быть признано за ним в силу приобретательной давности.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

При этом вопреки позиции заявителя кассационной жалобы, судом дана надлежащая оценка всем представленным в материалы дела доказательствам.

Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебного акта.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований,

предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения постановления апелляционного суда.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по делу № А72-1935/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи А.Х. Хисамов

Ф.В. Хайруллина