АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

05 сентября 2023 г. Дело № А53-44997/22

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волантреовй А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Щебторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа, обязании

при участии:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности от 02.02.2023,

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности от 18.07.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Щебторг» (далее –заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным выраженного в письме от 28.10.2022 г. № 61-ДШ-12/10277 отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов, обязании заинтересованного лица направить проект договора купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980.

Заявитель в судебном заседании требования поддержал, указав, что формирование

самостоятельного земельного участка под железнодорожным путем необщего пользования противоречит требованиям Земельного кодекса об образовании земельных участков.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал, полагая недоказанными основания для предоставления земельного участка в исходной площади.

В судебном заседании 29.08.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 29.08.2023 до 17 час. 00 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Судом установлены следующие обстоятельства, касающиеся существарассматриваемого спора.

21.10.2019 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель) и ООО «Щебторг» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 2053, согласно п. 1.1. которому арендодатель представляет, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600004:980, площадью 12055 кв.м, местоположение: Ростовская область, Красносулинский р-н, на территории СПК «Божковский», в 1000 м на северо-восток от х. Обухов-4 для целей строительства зданий и сооружений, технологически связанных с эксплуатацией линейных объектов ж/д транспорта; склады ж/д имущества.

На указанном земельном участке был построен ж/д путь необщего пользования для погрузки щебня, протяжённостью 2 754 м. в соответствии с разрешением на строительство от 22.11.2019 г., выданным Администрацией Красносулинского района Ростовской области.

По окончанию строительства 17.11.2021 Администрацией Красносулинского района Ростовской области было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, произведена государственная регистрация права собственности на линейный объект, что подтверждено Выпиской от 24.11.2021.

15.04.2022 ООО «Щебторг» обратилось с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980, общей площадью 12055 кв.м без проведения торгов в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 25.05.2022 г. № 61-ДШ-12/5100 ТУ Росимущества в Ростовской области указало на невозможность рассмотрения заявления о выкупе земельного участка, в виду отсутствия в представленном пакете документов соответствующего обоснования в необходимости использования всей площади земельного участка.

22.09.2022 ООО «Щебторг» повторно подало пакет документ на выкуп земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980, площадью 12055 кв.м.

При повторной подачи заявления среди иных документов было приложено Заключение ООО «Геокадастр». Расчет-обоснование площади земельного участка 61:18:0600004:980, используемого в целях эксплуатации Железнодорожных путей необщего пользования ООО «Щебторг».

Письмом от 28.10.2022 г. № 61-ДШ-12/10277 заявителю было отказано в предоставлении в собственность указанного земельного участка в заявленной площади по причине отсутствия обоснования площади земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980, используемого в целях эксплуатации железнодорожных путей необщего пользования ООО «Щебторг», подтвержденного документального обоснования необходимости использования всей площади земельного участка.

Полагая незаконным отказ управления, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит обязать заинтересованное лицо направить обществу проект договора купли-продажи.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РоссийскойФедерации один из основных принципов земельного законодательства – принципединства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласнокоторому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбеземельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерацииземельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются,частности, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельногоучастка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах,проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РоссийскойФедерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, накоторых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооруженийлибо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации еслииное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом,исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в арендуимеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений,расположенных на таких земельных участках.

Как предусмотрено подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодексаРоссийской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе впредоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований,предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. Вуказанном решении должны быть указаны все основания отказа. В числе таких основанийзначатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, неимеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов, и несоответствиеразрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным взаявлении (пункты 1, 14 статьи 39.16 Кодекса).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый дляэксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличиедоказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь.

Заявитель при обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется наземельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных иболее предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видовдеятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной,градостроительной и проектной документацией (постановление Президиума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14).

В соответствии с правовым подходом, сформированным в определении ВерховногоСуда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащегопредоставлению земельного участка подлежит определению исходя из егофункционального использования исключительно для эксплуатации расположенных нанем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектовкак имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретениеземельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и подобъектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себерегистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенныхусловиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса(постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10, определения Верховного Суда РоссийскойФедерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Основанием для отказа в предоставлении обществу земельного участка скадастровым номером 61:16:0600004:980 послужили выводы ТУ Росимущества по Ростовской области о том, что испрашиваемый земельный участок значительно превышает застроенную территорию; общество не обосновало необходимость использования всей площади земельного участка. Указанные доводы поддержаны представителем заинтересованного лица при рассмотрении дела.

В целях выяснения вопроса о соразмерности площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу железнодорожного пути необщего пользования, а также определения возможности фактического раздела земельного участка с целью выдела земельного участка, необходимого для такого использования в соответствии с его назначением назначена судебная экспертиза, по результатам которой составлено экспертное заключение.

Согласно экспертному заключению, подготовленному ООО «Первая независимая экспертная компания» от 26.06.2023, площадь земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980 имеет отклонения в большую сторону, однако земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600004:980 возможно использовать только в качестве неделимого земельного участка в уже сформированных его границах, раздел которого экономически не целесообразен и технически не возможен.

Из заключения следует, что железнодорожный путь не общего пользования с кадастровым номером 61:18:0600004:1235 пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980. В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600004:980 со всех сторон окружен границами земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:944, вид разрешенного использования: Размещение ж/д путей, принадлежащего на праве собственности ООО «Щебторг».

Единственный въезд на территорию спорного земельного участка с земель общего пользования возможен с северной стороны через земельный участок под кадастровым номером 61:18:060000:944, посредствам установления сервитута.

Особенности расположения сооружений на территории земельного участка с кадастровым номером, необходимость подъездных дорог для противопожарной техники, инженерных коммуникаций, обеспечивающих деятельность ж/д комплекса, расположение на нем сооружений и устройств, обеспечивающих маневровую и сортировочную работу в соответствии с объемом перевозок, ритмичную погрузку и выгрузку грузов, а также экономически рациональное использование ж/д подвижного состава и его сохранность, расположение и назначение смежных земельных участков, не позволяют осуществить проведение кадастровых работ, в том числе по межеванию, связанные с разделом на самостоятельные объекты землеустройства, вышеуказанного земельного участка, поскольку сооружения, расположенные на нем и сооружения расположенные на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600004:944 представляют собой единый ж/д комплекс.

Формирование земельного участка (земельных участков) для эксплуатации сторонних объектов капитального строительства приведет к образованию частей исходного земельного участка не удовлетворяющим требованиям п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ «образование земельного участка не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами», а также станет помехой в использовании имеющихся на земельном участке ж/д путей.

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600004:980 возможно использовать только в качестве неделимого земельного участка в уже сформированных границах, раздел которого экономически не целесообразен и технически не возможен.

Аналогичный вывод содержится и в заключении ООО «Геокадастр», представленным заявителем. Расчет-обоснование площади земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980, используемого в целях эксплуатации железнодорожных путей необщего пользования ООО «Щебторг», представленном обществом с повторным заявлением в ТУ Росимущество по Ростовской области 22.09.2022, согласно которого кадастровый инженер пришел к выводу о целесообразности и обоснованности использования земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980 в виде единого неделимого объекта, как наиболее соответствующего варианта ведения хозяйственной деятельности ООО «Щебторг» и сохранения его функционального назначения.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что формированиесамостоятельного земельного участка под железнодорожными путями необщего пользования противоречит требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку приведет к вклиниванию, вкрапливанию границ образованного земельного участка. Учитывая, что сооружения, расположенные на нем и сооружения, расположенные на смежном земельном участке под кадастровым номером 61:16:0600004:944 представляют собой единый железнодорожный комплекс, образуемый участок не будет иметь непосредственного доступа к землям общего пользования ни иначе как через территорию смежного земельного участка под кадастровым номером 61:18:0600004:944 формирование земельного участка (земельных участков) путем раздела исходного под кадастровым номером 61:18:0600004:980 будет является препятствием в использовании имеющихся на земельном участке ж/д путей.

Согласно положениям статьи 64 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основаниикоторых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иныеобстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами.Составленное экспертное заключение является ясным и полным, содержитпонятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, либо наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

Таким образом, суд признает заключение эксперта от 26.06.2023 г. № 21010/06-23 надлежащим доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям статей82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что обществу спорный земельный участок был предоставлен в аренду для целей строительства зданий и сооружений, технологически связанных с эксплуатацией линейных объектов ж/д транспорта; склады ж/д имущества; на арендованном земельном участке расположен построенный обществом и принадлежащий ему на праве собственности объект капитального строительства- ж/д путь необщего пользования для погрузки щебня, протяжённостью 2 754 м., поэтому в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ Общество обладает исключительным правом на приобретение данного земельного участка в собственность; заинтересованному лицу был представлен расчет-обоснование площади земельного участка с кадастровым номером: 61:18:0600004:980, выводы которого идентичны заключению эксперта № 21010/06-23 от 26.06.2023.

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретениеземельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет цельюобеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельныеучастки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены поуказанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий,сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации от 19.11.2013 N 8536/13).

Таким образом, земельный участок, находящийся в публичной собственности,может быть предоставлен в собственность без проведения торгов на основании пункта 1статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику существующегообъекта недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

Следовательно, отказ ТУ Росимущества по Ростовской области в предоставлении земельного участка в собственность без торгов по указанному основанию неправомерен.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий(бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, оботказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание напризнание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанностьсоответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лицсовершить определенные действия, принять решения или иным образом устранитьдопущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судомсрок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органагосударственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязываетсоответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенныйсрок заявителю. В данном случае способом исправления нарушения явится направлениезаявителям проекта договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером61:18:0600004:980. Суд признает достаточным для этого срок – 10 дней.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации на заинтересованное лицо возлагаются понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины, и расходы на проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выраженное в письме №от 28.10.2022 № 61-ДШ-12/10277.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «Щебторг» проект договора купли-продаже земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600004:980.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Щебторг» 3 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 100 000 руб. судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко