АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-276/25

Екатеринбург

22 мая 2025 г.

Дело № А76-26976/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственная компания «ТЭК-Спецмаш» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 по делу № А76-26976/2023 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Обществом с ограниченной ответственностью Производственная компания "ТЭК-Спецмаш" (далее - общество ПК "ТЭК-Спецмаш") к кассационной жалобе приложен ответ Роскадастра по сообщению от 10.01.2025 № 250809830.

Указанный документ не может быть приобщен к делу, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций, в связи с чем подлежит возвращению заявителю жалобы.

Общество ПК "ТЭК-Спецмаш" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - заинтересованное лицо, Комитет), в котором просит:

1) признать незаконным отказ Комитета в предоставлении обществу ПК "ТЭК-Спецмаш" земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32, общей площадью 6 892 кв. м, расположенного по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул. Механическая, для реализации проекта по строительству цехов по производству импортозамещающей продукции, оформленный письмом от 02.08.2023 N 36563;

2) обязать Комитет в течение 14 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32, общей площадью 6 892 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Механическая, без проведения торгов, в трех экземплярах и его подписание, а также направить проект указанного договора для подписания в адрес общества ПК "ТЭК-Спецмаш".

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество Фабрика специальных столярных изделий "Краснодеревщик", конкурсный управляющий ФИО1, администрация города Челябинска (далее соответственно - общество "Краснодеревщик", конкурсный управляющий ФИО1, администрация).

Решением суда от 02.09.2024 (с учетом определения об исправлении описки от 01.10.2024) требования общества ПК "ТЭК-Спецмаш" удовлетворены. Кроме того, с Комитета в пользу общества ПК "ТЭК-Спецмаш" взыскано 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 решение суда отменено, в удовлетворении требований общества ПК "ТЭК-Спецмаш" отказано.

В кассационной жалобе и пояснении к ней общество ПК "ТЭК-Спецмаш" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в полном объеме, дело направить на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, указывая на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о том, что имеется действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32 со ссылкой на выписку из ЕГРН от 02.08.2023, поскольку раздел 4.1 не содержит сведений о зарегистрированных правах и обременениях, данные сведения указываются в разделе 2; в примечаниях выписки имеется запись об отсутствии сведений о правах и обременениях. Сведения, внесенные в раздел 4.1 являются технической ошибкой, которую удалось исправить после неоднократных обращений в Росреестр. Материалы дела содержат мнение Комитета по делу №А76-39004/2019, в котором указано, что действие всех шести договоров аренды земельных участков, ранее заключенных с обществом "Краснодеревщик" прекращено по инициативе арендодателя. Заявитель жалобы считает, что никакого спора о праве в данном случае нет. По его мнению, наличие на спорном земельном участке самовольно возведенных строений, на которые отсутствуют зарегистрированные права, согласно статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не являются основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Общество ПК "ТЭК-Спецмаш" полагает, что взыскание арендной платы с общества "Краснодеревщик" по решению Арбитражного суда Челябинской области подтверждает отсутствие договорных правоотношений, учитывая принудительный характер взыскания. Заявитель жалобы, ссылаясь на положения земельного законодательства, в частности на пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что срок действия договора аренды истек, пролонгации в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он не подлежит, является прекращенным в силу закона и спорный земельный участок может быть предоставлен другому лицу.

Как следует из материалов дела, общество ПК "ТЭК-Спецмаш" 20.07.2023 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 N 629 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32, общей площадью 6 892 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, р-он Калининский, ул. Механическая, для реализации проекта по строительству производственного цеха по производству импортозамещающей продукции (т. 1, л.д. 6).

Письмом от 02.08.2023 N 36563 Комитет отказал обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что участок предоставлен в пользование другому юридическому лицу (т. 1, л.д. 7).

Не согласившись с указанным решением Комитета об отказе в предоставлении вышеуказанной муниципальной услуги, полагая, что последним нарушаются права и законные интересы заявителя в экономической сфере деятельности, общество ПК "ТЭК-Спецмаш" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия основания для отказа в предоставлении земельного участка с учетом того, что действие договора аренды от 30.09.2003 № УЗ № 004-666-К-2003 прекращено, право аренды было исключено из конкурсной массы общества ФССИ "Краснодеревщик".

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, отказал в удовлетворении требований общества ПК "ТЭК-Спецмаш".

При этом апелляционная инстанция, принимая во внимание позицию Комитета о том, что договор аренды спорного земельного участка является действующим, а также факт взыскания задолженности по арендной плате с общества ФССИ "Краснодеревщик" в рамках дел N А76-957/2023 и N А76-18195/2024, в том числе за спорный период, учитывая, что судебные акты по указанным делам не были обжалованы обществом ФССИ "Краснодеревщик", доказательств фактического возврата земельного участка обществом ФССИ "Краснодеревщик" в адрес Комитета материалы дела не содержат, пришла к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды земельного участка не нашли подтверждения в материалах дела, фактически имеет место спор о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32, в том числе по вопросу действительности договора аренды, оформленного между Комитетом и обществом ФССИ "Краснодеревщик", который не может быть разрешен в рамках текущего дела, рассматриваемого в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, не являющегося стороной договора аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32 имеются ограничения (обременения) в пользу общества ФССИ "Краснодеревщик" в виде аренды (раздел 4.1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2023 N КУВИ-001/2023-176203141). В выписке из ЕГРН не содержится сведений об объектах капитального строительства, расположенных в пределах спорного земельного участка.

При этом в деле о банкротстве общества ФССИ "Краснодеревщик" заявителем приобретены объекты - незарегистрированные постройки, разрешительная и правоустанавливающая документация на которые отсутствует (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебных актов о признании прав собственности на объекты недвижимости, расположенные в пределах спорного земельного участка, как за обществом ФССИ "Краснодеревщик", так и за обществом ПК "ТЭК-Спецмаш", не представлено.

Материалы дела не содержат доказательств соответствующего расположения объектов.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, возник спор о праве аренды, который должен быть решен в порядке гражданского, а не административного судопроизводства, и избранный заявителем способ защиты нарушенного права нельзя признать надлежащим, поскольку он не обеспечивает защиту и восстановление нарушенных прав.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с нормами части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

В соответствии со статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны:

1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;

2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;

3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Общество ПК "ТЭК-Спецмаш" оспаривает законность отказа Комитета в предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32, общей площадью 6 892 кв. м, расположенного по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул. Механическая, для реализации проекта по строительству цехов по производству импортозамещающей продукции.

Отказ Комитетом мотивирован тем, что спорный земельный участок обременен правами аренды другого юридического лица - общества ФССИ "Краснодеревщик": договоры аренды земельного участка УЗ № 004666-К-2003 от 30.09.2003, УЗ № 004666-2К-2003 от 24.03.2005 (пункт 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции признал договоры аренды вышеуказанного земельного участка прекращенным, приняв во внимание пояснения сторон договоров, а также факт исключения права аренды из конкурсной массы общества ФССИ "Краснодеревщик".

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества ПК "ТЭК-Спецмаш", признал выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды земельного участка не нашедшими подтверждения в материалах дела, сославшись на позицию Комитета по настоящему делу, предъявление им двух исков к обществу ФССИ "Краснодеревщик" о взыскании задолженности по арендной плате, не обжаловании последним соответствующих решений, фактический невозврат обществом ФССИ "Краснодеревщик" Комитету спорного земельного участка, а также на наличие в ЕГРН непогашенной записи о праве аренды в отношении данного земельного участка. При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, спор о праве аренды, в том числе по вопросу действительности договора аренды, подлежит разрешению в рамках искового производства в ином деле, а также сослался на то, что обществом ПК "ТЭК-Спецмаш" избран ненадлежащий способ защиты права.

Суд округа не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации установило, что в 2022 и 2023 годах наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт "б" пункта 1 постановления Правительства РФ N 629).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является то обстоятельство, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

При проверке законности данного основания юридически значимым и подлежащим выяснению судом является вопрос о том, является ли договор аренды земельного участка действующим или прекращенным. Указанный вопрос должен быть решен судом именно в рамках данного дела в качестве судебной проверки законности основания отказа в предоставлении земельного участка, а не в каком - либо ином судебном деле.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 № 308-ЭС19-19368 по делу № А32-4231/2018,в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу№ А64-6041/2018, а также в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, в случае, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в арендудо указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возраженийсо стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоровне применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Тем самым, для разрешения вопроса о том, может ли договор аренды земельного участка считаться возобновленным на тех же условияхна неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), требуется проверить, имел ли арендатор право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Договор аренды УЗ № 004666-К-2003 от 30.09.2003 заключен между Комитетом (арендодатель) и обществом ФССИ «Краснодеревщик» (арендатор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 7119 кв.м., для проектирования и строительства временных некапитальных складских помещений и растворо-бетонного узла (п.1.1 договора). Договор заключен на срок: по 31.12.2003 (п. 1.3 договора)

Из материалов дела следует, что указанный договор пролонгировался дважды без изменения его условий от 18.02.2004, от 24.03.2005.

Между тем вопросы о том, как именно был заключен первоначальный договор аренды (без проведения торгов или с проведением таковых), имеет ли арендатор право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, судами обеих инстанций не были исследованы.

Установление указанных обстоятельств имеет значение для выяснения вопроса о том, возобновлен ли на неопределенный срок договор аренды земельного участка, заключенный Комитетом с обществом ФССИ «Краснодеревщик», в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации или он является прекращенным.

При этом ссылка суда апелляционной инстанции на два судебных акта: решения Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2023 по делу №А76-957/2023 и от 22.08.2024 по делу № А76-18195/2024, согласно которым с общества ФССИ «Краснодеревщик» в пользу Комитета была взыскана задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком, а также необжалование этих решений указанным обществом, не имеет определяющего значения для решения вопроса о прекращении договора в силу установленной законом обязанности арендатора оплачивать арендную плату за все время просрочки возврата арендодателю земельного участка по прекращенному договору аренды (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также отсутствие доказательств фактического возврата земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32 обществом ФССИ «Краснодеревщик» в адрес Комитета само по себе не свидетельствует о наличии у общества ФССИ «Краснодеревщик» законного права аренды земельного участка.

Относительно указания суда апелляционной инстанции на содержащееся в выписке из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-176203141 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:32 ограничения (обременения) в пользу общества ФССИ «Краснодеревщик» в виде аренды (раздел 4.1. выписки) следует отметить, что согласно информации, содержащейся в кассационной жалобе и не опровергнутой лицами, участвующими в деле, и материалами дела, сведения об обременении в виде аренды, внесенные в раздел 4.1. выписки, являются технической ошибкой и в настоящее время исключены из реестра регистрирующим органом. Однако в любом случае при решении вопроса о действии или прекращении договора аренды земельного участка следует руководствоваться, прежде всего, действующим законодательством и вышеуказанными разъяснениями высшей судебной инстанции по его применению.

Кроме того, суд округа считает необходимым отметить, что при применении процессуальных положений статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, осуществляя проверку законности действий (бездействия) государственных (муниципальных) органов, с учетом доводов заинтересованных лиц, материалов дела, суды не ограничены основаниями, которые могут быть указаны в оспариваемом акте соответствующего органа публично-правового образования.

Из материалов дела усматривается нахождение на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0608002:32 различных зданий и сооружений, причем границы земельного участка пересекают часть указанных объектов (акт осмотра земельного участка от 20.04.2023 и фотоматериалы к нему – л.д 39-44, акт обследования земельного участка и фотоматериалы к нему – л.д 104-109, схема расположения объектов капитального строительства на кадастровом плане территории – л.д. 110).

Между тем суды обеих инстанций не выяснили характер этих сооружений и их статус (движимое или недвижимое имущество, самовольная постройка или нет), а также их принадлежность каким-либо лицам.

Кроме того, суды не исследовали обстоятельства формирования данного земельного участка с учетом того, что его границы пересекают некоторые объекты, расположенные на данном земельном участке, не установили возможность формирования и предоставления в аренду такого земельного участка.

Невыяснение названных вопросов в случае предоставления спорного земельного участка в аренду может привести к правовой неопределенности, невозможности нормального использования объектов недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием, к возможным спорам.

Суд апелляционной инстанции, указывая на то, что в деле о банкротстве общества ФССИ «Краснодеревщик» (№ А76-39004/2019) заявителем приобретены объекты – незарегистрированные постройки (согласно Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО ФССИ "Краснодеревщик" - т. 1, л.д. 126-150; договор купли-продажи - т. 1, л.д. 151-155, акт приема-передачи - т. 1, л.д. 156-158) и на отсутствие легализации данных построек в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, достоверно не установил место расположения таких объектов.

В этой связи суду следует проверить, не являются ли действия заявителя обходом установленного законом порядка предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором расположены легально возведенные здания и сооружения (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, поскольку судами нарушены нормы процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, не установлены в полной мере, спор по существу не разрешен, обжалуемые судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, на основании установленного разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.09.2024 по делу

№ А76-26976/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи В.А. Купреенков

Л.А. Суспицина