Четвертый арбитражный апелляционный суд
улица Ленина, 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Чита Дело № А58-5276/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2025 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей И.В. Леонтьева, О.А. Марковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Ю. Кривоноговой, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания – 14» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 апреля 2025 года по делу № А58-5276/2024 по исковому заявлению Администрации муниципального района «Усть-Алданский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания – 14» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
при участии в судебном заседании:
от истца: не было;
от ответчика: не было;
от третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора
Прокуратуры Республики Саха (Якутия): не было;
Администрации сельского поселения «Мюрюнский наслег» Усть-Алданского улуса (район) (ИНН <***> ОГРН <***>): не было;
общества с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН: <***>; ОГРН <***>): не было,
установил:
Истец, Администрация муниципального района «Усть-Алданский улус (район)» Республики Саха (Якутия), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания – 14» (ООО «СК-14») об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Решением суда первой инстанции требования истца удовлетворены полностью.
Суд указал изъять у общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания – 14» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства: железобетонные сваи в количестве 95 единиц, площадью застройки 1 141,78 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 14:29:100002:1371 по адресу: Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, <...> путем продажи с публичных торгов.
Суд определил начальную продажную цену объекта незавершенного строительства в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Свайное поле объекта «МКЖУ на 48 квартир в <...>» с. Борогонцы, Усть-Алданский улус РС (Я)», произведенный обществом с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга «Интеллект» № 17388 от 05.07.2024, в размере 11 234 823,09 руб.
Принимая указанное решение, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 239.1 ГК РФ, исходил из доказанности обстоятельств позволяющих удовлетворить заявленные требования.
Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать истцу в удовлетворении требований.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Из апелляционной жалобы следует, что суд не учел положения Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009.
Суд не учел, что разрешение на строительство было выдано 01.04.2024, а обращение за ним было 15.03.2023.
Разрешение было выдано на срок 1,5 месяца, при том, что строительство 24 квартирного дома в условиях крайнего севера составляет 24 месяца согласно п. 5.4.3 СП 4813330.2019.
Проект строительства предусматривал срок строительства 36 месяцев.
Суд ошибочно применил п. 10 ст. 39.6 Земельного кодекса. Ответчик не использовал свое право на однократное продление договора аренды.
Суд не проверил соблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора.
Суд не принял во внимание отсутствие обоснования начальной цены объекта.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представленным ходатайством истец просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Представленным отзывом на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 27.05.2025.
Информация об отложении судебного разбирательства, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 24.06.2025.
Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).
В соответствии с положением ст. 260 АПК РФ, с учетом позиции изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.04.2024 N 14-П, ч. 5 и 6 ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, а также вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что Земельный участок с кадастровым номером 14:29:1000002:1371, расположенный по адресу Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, <...> принадлежит на праве собственности АМР «Усть-Алданский улус (район)».
16.05.2016 между Администрацией «Мюрюнский наслег» и ООО «Севрагростоймонтаж» заключен договор аренды земельного участка № 14, в целях среднеэтажной жилой застройки, сроком с 16.05.2016 по 16.05.2021 (т. 1, л.д. 27-31).
22.01.2018 выдано Администрацией «Мюрюнский наслег» разрешение на строительство № RU14590317-8-2018 сроком до 30.11.2020 (т. 1, л.д. 32-33).
30.04.2021 между ООО «Севрагростоймонтаж» и ООО «СК-14» (до переименования – ООО «Крестьянское фермерское хозяйство «Мерлин») заключен договор купли-продажи свайного поля № 01 от 30.04.2021, по условиям которой ООО «Севрагростоймонтаж» передало за 105 263,16 руб. в собственность ООО «СК-14» свайное поле в количестве 95 штук, расположенное на спорном земельном участке.
ООО «СК-14» платежным поручением от 16.03.2021 № 1 произведено перечисление 593 534,31 руб. АМР «Усть-Алданский улус (район)» в счет оплаты по переуступке права аренды за земельный участок от 05.02.2021 за ООО «Севрагростоймонтаж».
12.05.2021 между МКУ «УМИ» МР «Усть-Алданский улус (район)») и ООО «Севрагростоймонтаж» заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № 338/1 от 12.05.2021.
В соответствие с договором № 338/1 от 12.05.2021 вышеуказанный земельный участок был предоставлен с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка; на котором расположено свайное поле из железобетонных свай; сроком с 17.05.2021 по 16.05.2024 (т. 1, л.д. 12-16)
12.05.2021 ООО «Севрагростоймонтаж» и ООО «СК-14», с согласия арендодателя, заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.05.2021 № 338/1-1, в соответствие с которым ООО «Севрагростоймонтаж» обязался передать ООО «СК-14» права и обязанности по договору договор № 338/1 от 12.05.2021 (т. 1, л.д. 18-22).
Из указанного следует, что с 12.05.2021 ООО «СК-14», с согласия арендодателя по договору аренды земельного участка от 12.05.2021 № 338/1-1, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 14:29:10002:1371 сроком до 16.05.2024, с целью малоэтажной многоквартирной застройки, а также собственником объекта незавершенного строительства расположенном на данном земельном участке.
Статьей 239.1 ГК РФ установлено следующее.
Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (ч. 1).
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (ч. 2).
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (ч. 3).
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (ч. 4).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (ч. 6).
В соответствие со сложившейся практикой применения положений ст. 239.1 ГК РФ, в случае, если после прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченный орган не реализовал свое право на изъятие расположенного на этом земельной участке объекта незавершенного строительства, лицо являвшееся арендатором по указанному договору, вправе претендовать на предоставление ему такого земельного участка без проведения торгов. Данное право может быть реализовано неоднократно.
(Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу №А33-31761/2021, Определения ВС РФ №19-КАД21-17-К5 от 19.01.2022, №308-ЭС22-3699 от 05.07.2022).
Как следует их материалов дела, на дату обращения истца с иском 12.06.2024 договор аренды прекратил свое действие 17.05.2024, доказательств, что ответчик обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с целью малоэтажной многоквартирной застройки, в суд не представлено.
Действительно, при применении в отношении арендатора положений ст. 239.1 ГК РФ следует учитывать положения ч. 3 данной статьи, которая устанавливает, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Из материалов дела следует (электронный документ представлен 12.07.2025), что по факту заключения договора аренды, ООО «Строительная компания — 14», совершил следующие действия (т. 1, л. 114):
1. Заключен договор на проведение инженерных изысканий от 04.11.2021 с ООО «Сахакриоцентр»;
2. Подписано постановление администрации МР «Усть-Алданский улус (район)» об утверждении градостроительного плана земельного участка с общей площадью земельного участка 1488 м2 от 11.02.2022г. № 51;
3. Заключен договор технического присоединения к электрическим сетям с ПАО «Якутскэнерго» № 2022В0017 от 06.04.2022;
4. Предоставлен в аренду смежный земельный участок с общей площадью 1569 м2, в соответствии с договором аренды земельного участка № 306 от 21.09.2022г. по кадастровому номеру 14:29:100002:1879;
5. Два участка с общей площадью 3057,31 м2 объединены в Градостроительном плане земельного участка от 15.12.2022г. №RU 14530000-02;
6. Управлением архитектуры и градостроительства при Главе Республики Саха (Якутия) 02.02.2023 утверждено задание на проектирование;
7. Заключен договор на техническое обследование свайного фундамента с ООО «Сахагеопроект» № 13/23 от 30.03.2023г.;
8. Получен технический отчет обследования существующего свайного поля ООО «Сахагеопроект» №13/23-03 от 26.09.2023;
9. Администрацией МР «Усть-Алданский улус (район)» Были предоставлены утвержденные квадратные метры на 48 квартир (приложение к письму б/н от 08.06.2022г);
10. По предложению администрации МР «Усть-Алданский улус (район)» фасад здания было изменено от первоначально - мокрой штукатурки на металлические кассеты - внесены изменения в проект;
11. 04.08.202 были получены согласование архитектурно-градостроительного облика Управление архитектуры и градостроительства при Главе Республики Саха (Якутия).
12. август 2023 получен проект Многоквартирного жилого дома в селе Борогонцы, Усть-Алданского улуса № 254/2023;
13. Проект был передан на рассмотрение в ГАУ «Управление Госэкспертизу РС(Я)»;
14. 11.11.2023г. по замечаниям Госэкспертизы РС(Я) были изменены ТУ на канализацию;
15. 13.03.2024 получено положительное заключение Госэкспертизы РС(Я);
По факту получения положительного заключения Госэкспертизы РС(Я) 14.03.2024 ответчик направил заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию МР «Усть-Алданский улус (район)» (исх № 16 от 14.03.2024).
Письмом №16 от 14.03.2024 ответчик направил в адрес Администрации положительное заключение Госэкспертизы Республики Саха (Якутия) на 13 листах и просьбу выдать разрешение на строительство объекта «МКЖД на 48 квартир в <...>.
Ответ на указанное обращение не получен, услуга не была оказана.
26.03.2024 письмом №20 общество просило рассмотреть письмо №16 от 13.03.2024 и повторно просило выдать разрешение на строительство.
Письмом №1 от 04.04.2024 общество обратилось к прокурору Республики Саха (Якутия) с жалобой на Администрацию, которая не рассмотрела в установленный срок заявления общества о выдаче разрешения на строительство.
Как указывает общество, 10.04.2024 на электронную почту поступило разрешение на строительство от 01.04.2024 со сроком действия до 16.05.2024, что не опровергается истцом.
Письмом от 13.05.2024 Прокуратура уведомила общество о том, что ей установлено в действиях Администрации нарушение сроков рассмотрения заявлений на выдачу разрешений на строительство и вынесено представление об устранении нарушений законодательства.
Письмом №01 от 24.04.2024 общество обратилось в Прокуратуру Республики Саха (Якутия) с жалобой на действия Администрации, которая выдала разрешение на строительство жилого дома сроком на 1,5 месяца по дату окончания договора аренды земельного участка.
Письмом от 07.06.2024 прокуратура, в ответ на жалобу общества от 24.04.2024, уведомило, что в связи с нарушением Администрацией требований ст. 51 Градостроительного Кодекса, в связи выдачей разрешения на строительство со сроком не соответствующим проекту организации строительства вынесено представление об устранении нарушений федерального законодательства.
14.06.2024 истец по делу обратился с требованиями в порядке ст. 239.1 ГК РФ к ответчику.
Одновременно письмом №01 от 15.04.2024 общество обратилось в Администрацию с просьбой продлить договор аренды для окончания строительства.
Ответа на данное обращение общество не получило.
Между тем, как следует из отзыва Администрация (т. 1, л. 130), в ответ на указанное обращение, обществом получено уведомление об отчуждении земельного участка, в связи с невыполнением условий договора аренды, по завершению незавершенного строительством объекта.
Оценивая поведение сторон правоотношений в соответствии со ст. 10 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что действия истца носят недобросовестной характер, что привело к нарушению обществом срока строительства.
Между тем, в силу ч. 19 ст. 51 Градостроительного Кодекса разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Как следует из проектной документации ответчика, что не оспаривается истцом, срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства составляет - май 2025 года.
Следовательно, истец в нарушение положений ч. 19 ст. 51 Градостроительного Кодекса выдал ответчику ненадлежащее разрешение на строительство, тем самым воспрепятствовал ответчику в реализации обязанностей предусмотренных договором аренды земельного участка.
Кроме того, из указанной выше хронологии взаимоотношений сторон следует, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления, которые несвоевременно отвечали на обращения общества, тем самым препятствовали в реализации обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежит отмене в порядке п. 1, 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ как принятое при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судебные расходы отнести на истца.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».
По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от «09» апреля 2025 года по делу № А58-5276/2024 отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований отказать.
Взыскать с Администрации муниципального района «Усть-Алданский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания – 14» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы в размере 30 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий судья Е.В. Желтоухов
Судьи И.В. Леонтьев
О.А. Маркова