АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-12988/2024

11 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску краевого государственного автономного учреждения «Центр спортивной подготовки Приморского края» (ИНН <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Император» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, возложении обязанности освободить нежилое помещение,

третьи лица: Министерство имущественных земельных отношений Приморского края, Главное управление МЧС России по Приморскому краю,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 03.10.2024, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 01.10.2024, удостоверение адвоката;

от МИЗО ПК, ГУ МЧС России по ПК: не явились, извещены,

установил :

Краевое государственное автономное учреждение «Центр спортивной подготовки Приморского края» (далее – истец, КГАУ «ЦСП ПК») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Император» (далее – ответчик, ООО «Император»), в котором просило:

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения №82/06 от 01.10.2006, заключенный между КГАУ «ЦСП ПК» и ООО «Император»;

- обязать ООО «Император» освободить занимаемое им нежилое помещение, являющееся собственностью Приморского края, расположенное по адресу: <...> на цокольном этаже п.п. 1-53, 56-64, площадью 784,2 кв.м.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных земельных отношений Приморского края (далее – МИЗО Приморского края), Главное управление МЧС России по Приморскому краю (далее – ГУ МЧС России по Приморскому краю).

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте проведения судебного разбирательства, в заседание суда не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела по существу по имеющимся в материалах дела доказательствам.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, которые в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения лиц, участвующих в деле, относительно предмета спора, приобщены к материалам дела поступившие от ответчика дополнительные документы.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.10.2006 между КГАУ «ЦСП ПК» (арендодатель) и ООО «Император» (арендатор) заключен договор №82/06 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения собственностью Приморского края (далее – спорный договор), по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения №1 от 19.05.2011) арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение имущество, расположенное по адресу: <...>, цокольный этаж п.п. 1-53, 56-64, площадью 784,2 кв.м. Цель использования арендованного имущества – творческий центр для детей и взрослых.

Согласно пункту 2.2.4.договора арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого объекта.

Дополнительным соглашением №01/2012 от 15.03.2012 срок действия договора продлен до 30.06.2030.

15.06.2023 ГУ МЧС России по Приморскому краю в отношении КГАУ «ЦСП ПК» вынесено предписание об устранении нарушений обязательных требований пожарной безопасности.

Пунктом 39 данного предписания установлено нарушение пункта 8 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479 (далее – Правила №1479), а именно: допущено использование цокольного этажа для организации детского досуга (детские развивающие центры, развлекательные центры, залы для проведения торжественных мероприятий и праздников, спортивных мероприятий), если это не предусмотрено проектной документацией. Помещения ООО «Император» фактически используются для детского досуга.

Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.01.2024 по делу №2а-707/2024 отказано в удовлетворении административного иска КГАУ «ЦСП ПК» к ГУ МЧС России по Приморскому краю, заинтересованные лица ООО «Император», Территориальное управление Росимушества по Приморскому краю, о признании недействительными пунктов 20, 30, 39, 59, 51 предписания об устранении нарушений обязательных требований пожарной безопасности ГУ МЧС России по Приморскому краю об устранении нарушений обязательных требований пожарной безопасности, вынесенного отделом надзорной деятельности профилактической работы Главного управления МЧС России по Приморскому краю от 16.06.2023.

25.04.2024 истец направил ответчику письмо от 24.04.2024 №355, в котором, ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что в целях устранения нарушений противопожарных требований подпункта «б» пункта 16 Правил №1479, в целях соблюдения положений пункта 2.2.4. Договора и приведении его в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, либо его расторжения, просил:

1) прекратить использование арендованного помещения для творческого центра для детей, в том числе, для организации детского досуга (детские развивающие центры, развлекательные центры, залы для проведения торжественных мероприятий и праздников, спортивных мероприятий); в 30-дневный срок со дня получения претензии просил принять решение о возможности изменения цели использования недвижимого имущества и подписания дополнительного соглашения в части внесения изменения в договор аренды относительно цели использования, соответствующей требованиям законодательства Российской Федерации;

2) в случае отказа от исполнения, указанных выше требований, просил подписать Соглашение о расторжении договора аренды в 30-дневный срок со дня получения претензии, освободить занимаемое помещения и передать помещение по акту приема-передачи имущества в течение 10-десяти рабочих дней с момента подписания Соглашения о расторжении договора аренды.

Неисполнение указанных требований послужило основанием для обращения КГАУ «ЦСП ПК» в суд с настоящим иском.

В своем отзыве на иск ответчик сослался на то, что решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.01.2024 по делу №2а-707/2024 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора. Утверждает, что арендуемые помещения не располагаются на цокольном этаже, при этом Ленинским районным судом г. Владивостока указанный вопрос не исследовался. Полагает, что пункт 8 Правил №1479 не применим к спорным отношениям, так как не имеет обратной силы.

Третье лицо – МИЗО Приморского края в своем отзыве на иск сочло исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Третье лицо – ГУ МЧС России по Приморскому краю отзыв на иск в материалы дела не представило.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды нежилых помещений.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тем основаниям, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Так, пунктом 2.2.4 спорного договора на арендатора возложена обязанность соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого объекта.

Пунктом 8 Правил №1479 установлен запрет на использование подвальных и цокольных этажей для организации детского досуга (детские развивающие центры, развлекательные центры, залы для проведения торжественных мероприятий и праздников, спортивных мероприятий), если это не предусмотрено проектной документацией.

В ходе выездной проверки ГУ МЧС России по Приморскому краю было установлено использование спорных помещений ООО «Император» в нарушение указанного запрета противопожарных норм, а именно: для детского досуга, о чем вынесено предписание об устранении нарушений обязательных требований пожарной безопасности (пункт 39).

Законность данного требования подтверждена вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.01.2024 по делу №2а-707/2024. Так, в указанном решении отмечено, что законом установлен полный запрет на ведение образовательной деятельности для детей в подвальных помещениях. При проведении контрольного (надзорного) мероприятия (выездной проверки) контролируемым лицом не предоставлена проектная документация на объект защиты, в связи с чем сделан вывод о неправомерности использования помещений цокольного этажа для организации детского досуга.

Довод ответчика о том, что арендуемые помещения не располагаются на цокольном этаже, подлежит отклонению как противоречащий условиям спорного договора, а также содержанию предписания от 15.06.2023, решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.01.2024 по делу №2а-707/2024. При этом суд учитывает, что ООО «Император» было привлечено к участию в деле №2а-707/2024 в качестве заинтересованного лица, однако какой-либо правовой позиции в рамках данного дела суду не представило

Ссылки общества на техническое заключение ООО «Грифон» не принимаются судом, поскольку выводы эксперта сделаны исключительно на основании проведенных замеров высоты уровня пола без учета проектной и строительно-технической документации спорных помещений, в связи с чем не могут быть признаны в качестве достоверных.

Тот факт, что пункт 8 Правил №1479 не имеет обратной силы, не исключает его нарушение ответчиком на момент обращения истца с требованием о расторжении договора.

О нарушении арендатором правил пожарной безопасности свидетельствует также факт произошедшего 18.07.2023 в арендованном помещении пожара, что следует из представленного в материалы дела постановления №77 от 28.07.2023 об отказе в возбуждении уголовного дела. В частности, в указанном постановлении установлено, что система автоматической пожарной сигнализации на момент пожара была отключена и не сработала.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением пункта 2.2.4 договора, а именно: в нарушение правил пожарной безопасности, требований контрольных органов, что является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Материалами дела подтверждается, что 25.04.2024 истец направил ответчику письмо от 24.04.2024 №355 с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, на которое общество письмом от 20.06.2024 ответило отказом.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах требования истца о расторжении спорного договора аренды признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Учитывая удовлетворение требований о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорных помещений, в связи с чем требования об освобождении обществом таких помещений также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

расторгнуть договор аренды нежилого помещения №82/06 от 01.10.2006 заключенный между краевым государственным автономным учреждением "Центр спортивной подготовки Приморского края" и обществом с ограниченной ответственностью «Император».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Император» освободить занимаемое им нежилое помещение, являющееся собственностью Приморского края, расположенное по адресу <...> на цокольном этаже п.п. 1-53, 56-64, площадью 784,2 кв.в.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Император» в пользу краевого государственного автономного учреждения "Центр спортивной подготовки Приморского края" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.