АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-21874/2023

Дата принятия решения – 30 ноября 2023 года

Дата объявления резолютивной части – 28 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хуснутдиновой А.Ф., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайруллиной Г.Ф.,

рассмотрев 22, 28 ноября 2023 года в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Триал», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условия договора купли–продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. Договора купли- продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 5 224 500 руб.»

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Триал» (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани» (далее по тексту - Комитет), которым просит определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: <...> (далее по тексту – спорное имущество, спорный объект недвижимости), изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 5 224 500 руб.».

Определением суда от 20 октября 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Билге», г. Казань.

Истец и ответчик, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей в суд 22.11.2023 не обеспечили.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей истца и ответчика.

Суд констатирует, что экспертным учреждением 20.11.2023 в суд представлено заключение эксперта № 30Э/10/23 от 17.11.2023 по результатам проведенных исследований.

21.11.2023 истец через сервис подачи документов «Мой Арбитр» направил в суд ходатайство об уточнении исковых требований, просит определить условия договора купли–продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 6 426 000 руб.».

В соответствии с ч.1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

С учетом изложенного суд принимает уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Судом представителю Комитета 22.11.2023 на ознакомление представлено заключение эксперта.

В судебном заседании 22.11.2023 судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09ч 30мин 28.11.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено 28.11.2023 в 09ч 30мин в том же составе суда, без участия представителей сторон в соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ.

Суд определил рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства, установленные по делу фактические обстоятельства и заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указал, что 19 апреля 2021 года между ООО «Триал» и МКУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 3/9-3208 на объект недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: <...>.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец 20.04.2023 обратился к ответчику с заявлением (вх. № 7968/КЗИО-ВХ от 26.04.2023) о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность спорного имущества.

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет письмом (исх. № 7203/КЗИО-ИСХ от 23.05.2023) сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ответчик письмом (исх. № 10095/КЗИО-ИСХ от 18.07.2023) сообщил, что на основании принятого решения, приказа председателя Комитета от 12.07.2023 № 1697/КЗИО-ПК о продаже в собственность ООО «Триал» спорного имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества на спорный объект недвижимости.

Истцом был получен проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, с указанием цены объекта, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от 05.07.2023 № ЮИКБ/Оц-23.

Согласно п. 2.1 договора, цена объекта составляет 11 770 000 рублей.

При этом копия отчета об оценке спорного имущества истцу Комитетом не была представлена.

Истец со своей стороны также для определения реальной стоимости спорного имущества, обратился в независимую оценочную компанию ООО «Фасад Столицы».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 05-04/2023 от 21.06.2023, составленным ООО «Фасад Столицы» по заданию истца на объект недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: <...>, стоимость спорного объекта недвижимости на дату подачи истцом заявления о преимущественном праве выкупа, составляет 5 224 500 рублей.

Истец направил в адрес ответчика письмо (исх. № б/н от 20.07.2023), в котором указал, что в связи с имеющимися разногласиями по выкупной стоимости спорного объекта недвижимости направляет протокол разногласий по содержанию п. 2.1 договора, устанавливающего цену выкупаемого имущества, предложив со своей стороны цену имущества в размере 5 224 500 рублей (в соответствии с отчетом от № 05-04/2023 от 21.06.2023, выполненным ООО «Фасад Столицы»).

Обращение истца ответчик оставил без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ответчик в письменном отзыве на иск требования истца не признал, указал, что в Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани (далее - Комитет) поступило обращение от 26.04.2023 № 7968/КЗИО-ВХ ООО «Триал» о реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кад. №16:50:070647:3508) общей площадью 148,30кв.м в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

ООО «Триал» направлен ответ № 7203/КЗИО-ИСХ от 23.05.2023 о том, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Техническая документация по объекту в рамках заключенного муниципального контракта была передана на оценку.

В соответствии с отчетом независимой оценки от 05.07.2023 № 10ИКБ/Оц-23 установлена продажная стоимость спорного объекта в сумме 11 770 000 рублей, принят приказ председателя Комитета от 12.07.2023 года № 1697/КЗИО-ПК о продаже в собственность ООО «Триал» нежилых помещений по ул. Х.Мавлютова, д. 48 (кад. № 16:50:070647:3508) общей площадью 148,30кв.м.

В адрес ООО «Триал» направлено предложение от 18.07.2023 № 10095/КЗИО-ИСХ с проектом договора купли-продажи об использовании преимущественного права выкупа арендуемых помещений согласно 159-ФЗ.

Однако ООО «Триал» направило в Комитет 24.07.2023 № 14890/КЗИО-ВХ протокол разногласий к проекту договора купли-продажи о несогласии со стоимостью выкупа указанных помещений и внесении изменений в проект договора купли-продажи, предложив цену спорного объекта в размере 5 224 500 рублей.

Комитетом в адрес ООО «Триал» направлен ответ (от 26.07.2023 № 10563/КЗИО-ИСХ) о том, что правовые основания на подписание договора купли-продажи в редакции, предложенной ООО «Триал» у Комитета отсутствуют.

Реализация преимущественного права ООО «Триал» была предложена 18.07.2023 в соответствии с ч.3 ст. 4 Закона № 159-ФЗ, однако ООО «Триал» не согласилось с ценой выкупаемого имущества и обратилось за урегулированием разногласий по цене в арбитражный суд, в результате чего согласно ч.4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ течение срока для заключения договора приостановлено до дня вступления в законную силу решения суда по делу от 14 августа 2023 года № А65-21874/2023.

Кроме того, отчет независимой оценки от 05.07.2023 № 10ИКБ/Оц-23 нежилых помещений по ул. Х.Мавлютова, д. 48 (кад. № 16:50:070647:3508) общей площадью 148,30кв.м направлен 19.09.2023 № 13069/КЗИО-ИСХ на экспертизу в НП «Союз оценщиков» Республики Татарстан.

С учетом изложенного ответчик полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч.2 ст. 9 АПК РФ.

Согласно п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 октября 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Билге», эксперту ФИО1.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Произвести оценку рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: <...>, на дату получения заявления преимущественного права приобретения имущества, в соответствии с положениями ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно на 20.04.2023 без учета НДС.?

Согласно заключению эксперта № 30Э/10/23 от 17.11.2023 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: <...> на дату 20.04.2023 составила 6 426 000 рублей.

В силу положений статей 65, 66 АПК РФ доказывание обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений, а также предоставление суду соответствующих доказательств является непосредственной обязанностью участвующих в деле лиц.

Пункт 2 ст. 66 АПК РФ предусматривает право, а не обязанность суда предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлены.

В силу положений ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арбитражный суд считает, что представленное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным, сторонами не указано наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, а из содержащихся доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

При изложенных обстоятельствах исковые требования (с учетом принятого судом уточнения требований) подлежат удовлетворению.

В силу главы 25.3 Налогового кодекса РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.

Исходя из положений п.1 ч.3 ст. 44 Налогового кодекса РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно ст. 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АК РФ.

В п.21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 (с изм. от 30.06.2015) "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, поскольку не взыскивается государственная пошлина, а распределяются судебные расходы, то если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (ч.1 ст. 110 АПК РФ).

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрено освобождение ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы.

В указанной связи, поскольку исковые требования являются обоснованными, госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, а также расходы по оплате судебной экспертизы, подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 49, 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

РЕШИЛ :

Ходатайство ООО «Триал» об уточнении исковых требований в части стоимости имущества в п.2.1. договора купли-продажи принять.

Иск удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. Договора купли- продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 6 426 000 (шесть миллионов четыреста двадцать шесть тысяч) руб.».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Триал», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по госпошлине, 20 000 (двадцать тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья А.Ф. Хуснутдинова