ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4752/2025

г. Москва

21 мая 2025 года

Дело № А41-13151/24

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Виткаловой Е.Н., Бархатовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

в судебном заседании участвуют представители:

от ЗАО «АлмазХолдинг» - ФИО2 по доверенности от 15.01.2024;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области-. представитель не явился, извещен,

от Администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) – представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) на решение Арбитражного суда Московской области от 16 января 2025 года по делу № А41-13151/24,

по иску ЗАО «АлмазХолдинг» к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи имущества № 129/23 от 16.11.2023,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «АлмазХолдинг» (далее- ЗАО «АлмазХолдинг») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к Администрации городского округа Ступино Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области с требованиями:

- урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 16.03.2023№ 112/23, предмет договора – нежилое помещение общей площадью 98,50 кв.м с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенное по адресу: <...>;

- принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 3 183 000 (три миллиона сто восемьдесят три тысячи) руб. без учета НДС;

- принять пункт 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет: 159 150 (сто пятьдесят девять тысяч что пятьдесят) руб. денежных средств со счета Покупателя по платежному поручению в адрес Продавца»;

- пункт 7.2.7 из текста договора исключить.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 января 2025 года по делу № А41-13151/24, исковые требования удовлетворены в полном объеме .

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, ЗАО «Алмаз-Холдинг» 15.08.2023 обратилось в Администрацию городского округа Ступино Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 98,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Рассмотрев заявление истца, Администрация городского округа Ступино Московской области, письмом от 17.08.2023 № 150исх-И8-21/3033 уведомила ЗАО «Алмаз- Холдинг» о принятии положительного решения о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 98,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также о необходимости осуществления юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО «РР групп» 14.09.2023 заключен муниципальный контракт № 168/-2023 на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Администрацией городского округа Ступино Московской области16.11.2023 издано постановление № 4937-п «Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>», в соответствии с пунктом 1 которого на Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области в установленном законом порядке возложена обязанность осуществить возмездное отчуждение в собственность ЗАО «Алмаз-Холдинг» муниципального имущества: нежилое помещение, общей площадью 98,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, рыночная стоимость которого согласно отчету № 1620-3/0923 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «РР групп» составляет 4 490 000 руб. без учета НДС.

Письмом от 21.11.2023 № 150исх-И11-21/4724 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области направил в адрес ЗАО «Алмаз-Холдинг» постановление об условиях приватизации от 16.11.2023 и договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Истец, не согласившись с пунктами 4.1, 4.3.1, 7.2.7 договора купли-продажи, 25.12.2023 направил в адрес Администрации городского округа Ступино Московской области протокол разногласий и все имеющиеся оригиналы договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 16.11.2023 № 129/23.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области письмом от 17.01.2024 № 150исх-И1-21/161 уведомил ЗАО «Алмаз- Холдинг» о рассмотрении протокола разногласий от 21.12.2023, а также направил в адрес истца протокол согласования разногласий к договору купли-продажи муниципального

имущества с рассрочкой платежа, в котором отражены предложенные сторонами редакции спорных пунктов договора купли-продажи, а именно:

№ пункта договора

Редакция пункта договора, предложенная Продавцом

Редакция пункта договора, предложенная Покупателем

4.1

Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете № 1620-3/0923 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «РР Груспп», и составляет 4 490 000 (четыре миллиона четыреста девяносто тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы.

4.3.1

Первый платеж составляет 224 500 (двести двадцать четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Первый платеж составляет 1/20 стоимости, определенной на основании судебной экспертизы и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения договора.

7.2.7

Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора Имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора а пользу Продавца. Копию страхового полиса представить Продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования.

Исключить из текста, так как подобное обременение Покупателя не предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2018 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с наличием неурегулированных сторонами разногласий по договору купли- продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 16.11.2023 № 129/23, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из обоснованности заявленных требований.

Апелляционный суд считает обоснованными выводы суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда согласно настоящему Кодексу или иным законам заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиком преддоговорного спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Указанное право ответчиком не оспаривается, равно как и не оспаривается то, что организация истца относится в силу положений закона к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положениями пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.2008 №135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно пункту 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В силу части 1 статьи 3, статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1 информационного письма от 30.05.2005 №9 2).

Как установлено судом, ЗАО «Алмаз-Холдинг» полагает необоснованной указанную Продавцом выкупную стоимость спорного имущества, предложенную в проекте договора купли-продажи, а именно: «4.1 Цена продажи Имущества равно его рыночной стоимости, определенной в отчете № 1620-3/0923 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «РР Групп», и составляет 4 490 000 (четыре миллиона четыреста девяносто тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Истцом в направленном в адрес Администрации городского округа Ступино Московской области протоколе разногласий от 21.12.2023 предложена следующая редакция пункта 4.1 договора купли-продажи: «Цена продажи имущества равно его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы».

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом в соответствии с требованиями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 17.06.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «МК Эксперт» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость муниципального имущества нежилого помещения общей площадью 98,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 15.08.2023.

В материалы дела 07.10.2024 поступило заключение эксперта от 03.10.2024 № 03- 10/2024, из которого усматривается, что рыночная стоимость муниципального имущества нежилого помещения общей площадью 98,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 15.08.2023 составляет 3 183 000 (Три миллиона сто восемьдесят три тысячи) руб. (без НДС).

Заключение АНО «МК Эксперт» в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

О проведении по делу повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При изложенных обстоятельствах, результатами судебной экспертизы, пояснениями, данными экспертом ФИО4 в судебном заседании, а также представленными экспертом в письменной форме, подтверждено, что указанная в заключении эксперта от 03.10.2024 № 03-10/2024 стоимость муниципального имущества является применимой к правоотношениям сторон по выкупу имущества и составляет без учета НДС – 3 183 000 руб. (пункт 4.1 договора купли-продажи).

Из материалов дела также следует, что, с учетом установленной экспертом стоимости муниципального имущества (3 183 000 руб.) истцом уточнено в порядке статьи 49 АПК РФ требование об урегулировании разногласий и принятии пункта 4.3.1 договора в следующей редакции: первый платеж составляет: 159 150 (сто пятьдесят девять тысяч что пятьдесят) руб. (что составляет 1/20 стоимости, определенной на основании судебной экспертизы) денежных средств со счета Покупателя по платежному поручению в адрес Продавца.

Ответчик, в свою очередь, просит суд изложить пункт 4.3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Первый платеж составляет 224 500 (двести двадцать четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.».

В соответствии с частью 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд полагает, что редакция пункта 4.3.1 договора купли-продажи истца соотносится с положениями норм действующего законодательства, а также соответствует стоимости муниципального имущества, определенной в рамках проведенной судебной экспертизы.

Таким образом, поскольку предложенные ЗАО «Алмаз-Холдинг» редакции пунктов 4.1 и 4.3.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 16.03.2023 № 112/23 не ущемляют прав ответчика, суд считает необходимым утвердить пункты 4.1 и 4.3.1 договора купли-продажи в редакциях, заявленных ЗАО «Алмаз- Холдинг».

Рассмотрев требование истца об исключении пункта 7.2.7 из договора купли- продажи, суд признает его обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчик просит изложить пункт 7.2.7 договора купли-продажи в следующей редакции: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора Имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора а пользу Продавца. Копию страхового полиса представить Продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования.».

Вместе с тем, суд отмечает, что ответственность Покупателя за сохранность имущества установлена пунктом 6.5 договора купли-продажи, а именно: «До момента выполнения Покупателем залоговых обязательств Покупатель не вправе распоряжаться Имуществом. После передачи Имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели Имущества несет Покупатель».

Кроме того, обязанность страхования имущества в пользу Продавца не предусмотрена положениями Федерального закона № 159-ФЗ.

Принимая во внимание вышеизложенное, требования ЗАО «Алмаз-Холдинг» обоснованно удовлетворены в полном объеме.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 января 2025 года по делу № А41-13151/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.А. Бархатова

Е.Н. Виткалова