Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А46-7322/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2025 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рахматуллина И.И.,
судей Демидовой Е.Ю.,
ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 30.12.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) по делу № А46-7322/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омские высоты» (644546, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), замененного на общество с ограниченной ответственностью «Квадриллион» (644024, <...>, помещение 6п, офис 307, ИНН <***>, ОГРН <***>), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании бездействия, обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Омские высоты» (далее – общество «Омские высоты») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным бездействия, выразившегося в не заключении к договору от 06.03.2023 № Д-Ц-13-12699 (далее – договор № Д-Ц-13-12699) аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16 986 кв. м (далее – участок № 3540), местоположением установленным в 168 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица Омская, дом 10Б, предоставленного для строительства без проведения торгов, дополнительного соглашения об изменении стороны арендатора на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительством с уступкой права требования на земельный участок от 27.12.2023; а также об обязании в течении 10-ти дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу заключить дополнительное соглашение к договору.
В порядке статьи 48 АПК РФ определением от 27.09.2024 арбитражного суда произведена процессуальная замена общества «Омские высоты» на общество с ограниченной ответственностью «Квадриллион» (далее – общество «Квадриллион», заявитель) в связи с заключением между обществами «Омские высоты» (продавец) и «Квадриллион» (покупатель) договора купли-продажи объекта незавершенного строительством: торгово-развлекательного комплекса, с кадастровым номером 55:36:090104:4135, площадью застройки 514,5 кв. м, степенью готовности 5%, по адресу: <...> (далее – объект № 4135), расположенного на земельном участке № 3540.
Общество «Квадриллион» уточнило заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просило:
- признать незаконным бездействие департамента, выразившееся в не заключении дополнительного соглашения к договору № Д-Ц-13-12699 аренды земельного участка № 3540, предоставленного для строительства без проведения торгов;
- обязать в течение 10-ти дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу заключить дополнительное соглашение с обществом «Квадриллион» к договору № Д-Ц-13-12699 аренды земельного участка № 3540, предоставленного для строительства без проведения торгов на основании договора от 24.08.2024 купли-продажи объекта № 4135.
Решением от 30.12.2024 Арбитражного суда Омской области заявленные обществом «Квадриллион» удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие департамента, выразившееся в не заключении дополнительного соглашения к договору аренды № Д-Ц-13-12699, не изменении стороны арендатора на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительством с уступкой прав требования на земельный участок от 27.12.2023.
Суд обязал департамент в течение 10-ти дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу заключить дополнительное соглашение к договору аренды № Д-Ц-13-12699 об изменении стороны арендатора на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительством с уступкой прав требования на земельный участок от 27.12.2023.
Определением от 20.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда департаменту в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 264 АПК РФ возвращена апелляционная жалоба, поскольку подана по истечении процессуального срока на апелляционное обжалование судебного акта и отказано в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, ссылаясь на отсутствие нарушений прав заявителя, поскольку на момент принятия решения судом первой инстанции в соответствующий реестру уже внесены сведения о том, что общество «Квадриллион» является арендатором по договору аренды № Д-Ц-13-12699; таким образом, требования заявителя фактически исполнены.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судами установлено, что между департаментом (арендодатель) и обществом «Сибсервис» (арендатор) заключен договор № Д-Ц-13-12699, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок № 3540. Цель использования участка: завершение строительства объекта незавершенного строительства. На участке имеется объект незавершенного строительства № 4135.
По условиям договора (пункт 3.1) арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора с письменного согласия арендодателя.
В случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на участке, арендатор обязан оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить арендодателю копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем).
Земельный участок передан обществу «Сибсервис» в аренду по акту приема-передачи от 06.03.2023 (приложение № 1 к договору № Д-Ц-13-12699).
27.12.2023 между обществами «Сибсервис» (продавец) и «Омские высоты» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта № 4135; право собственности зарегистрировано за покупателем 05.02.2024.
Письмом от 16.02.2024 общество «Омские Высоты» уведомило департамент о заключении договора от 27.12.2023.
Вступившим в законную силу решением от 25.04.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-23847/2023 с общества «Сибсервис» в пользу департамента взыскана задолженность по договору № Д-Ц-13-12699 в сумме 9 285 046 руб. 31 коп., а также 1 771 340 руб. 60 коп. пени за период с 11.03.2023 по 31.08.2023, пени в размере 0,02%, начисляемые от суммы задолженности в размере (ее остаток) за каждый день просрочки, начиная с 01.09.2023 по день фактического исполнения обязательства; в удовлетворении требования о расторжении договора № Д-Ц-13-12699 отказано, поскольку заявлено к ненадлежащему ответчику, а согласие на замену стороны с общества «Сибсервис» на общество «Омские Высоты» департаментом не дано.
В связи с переходом права собственности на объект и переходом права аренды на земельный участок обществом «Омские Высоты» направлено департаменту обращение о заключении дополнительного соглашения к договору № Д-Ц-13-12699 (вх. № 1416 от 19.02.2024); впоследствии направлено повторное обращение (вх. №2628 от 28.03.2024).
Поскольку обращения оставлены без ответа, дополнительное соглашение не заключено, общество «Омские Высоты» обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.
В ходе рассмотрения спора объект № 4135 продан обществу «Квадриллион» по договору от 04.08.2024; право собственности за последним зарегистрировано 27.08.2024.
Уведомлением от 28.08.2024 № 1/28/08-2024 общество «Омские Высоты» сообщило департаменту о состоявшейся уступке права требования и о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору аренды с обществом «Квадраллион».
В письме от 03.10.2024 № ИСХ-ДИО/16144 департамент сообщил обществу «Квадриллион» о том, что вопрос о заключении дополнительного соглашения к договору № Д-Ц-13-12699 будет рассмотрен после вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу закона после приобретения права на объект № 4135 общество «Омские высоты», а затем и общество «Квадраллион» приобрели право пользования участка по договору аренды № Д-Ц-13-12699, в связи с чем у департамента возникла обязанность по оформлению арендных правоотношений с новым собственником объекта (путем подписания дополнительного соглашения о замене стороны арендатора).
Выводы суда являются верными.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.
Исходя из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник (вне зависимости от документального оформления перемены стороны в договоре), и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Отношения между публичным собственном земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенном на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимостиот наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.
В рассматриваемом случае факт перехода права собственности на объект № 4135 к обществу «Омские высоты» (регистрация права 05.02.2024), а затем к обществу «Квадраллион» (регистрация права 27.08.2024) подтвержден материалами дела, а также установлен в рамках дела № А46-23847/2023 (в части перехода права к обществу «Омские высоты»).
Таким образом, с момента регистрации права собственности за указанными обществами у последних возникли права на пользование земельным участком под объектом недвижимости (в соответствующие периоды), а у департамента обязанность заключить с новым собственником объекта № 4135 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06.03.2023 № Д-Ц-13-12699 (о замене арендатора по договору).
Как верно установлено судом первой инстанции, такая обязанность со стороны департамента в установленные сроки не исполнена, несмотря на соответствующие обращения от 19.02.2024, 28.03.2024 (от общества «Омские высоты»), уведомление о состоявшейся уступке от 28.08.2024, замену заявителя по настоящему делу (определение суда от 27.09.2024). Напротив, департамент в письме от 03.10.2024 № ИСХ-ДИО/16144 сообщил обществу «Квадриллион» о том, что действия по заключению дополнительного соглашения к договору будут возможны после вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему делу.
При таких обстоятельствах, поскольку доказательств заключения дополнительного соглашения о замене стороны по договору аренды, а равно такой замены в реестре договоров пользования имуществом и ЕГРН в материалы дела представлены не были, при этом департамент фактически признавал общество «Квадраллион» арендатором участка, в связи с чем направлял требование об оплате задолженности (письмо от 25.10.2024) за период с 27.08.2024 по 30.09.2024, требования последнего удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Ссылка департамента в кассационной жалобе об отсутствии с его стороны нарушений прав общества «Квадраллион» ввиду того, что требования заявителя исполнены добровольно – судом округа отклоняется как неподтвержденная документально.
Нарушений или неправильного применения судом при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения (статья 288 АПК РФ), не установлено, вследствие чего кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 30.12.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-7322/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.И. Рахматуллин
Судьи Е.Ю. Демидова
ФИО1