Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-6993/2024
25 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,
апелляционное производство № 05АП-1504/2025
на решение от 10.02.2025 судьи Е.А. Левченко
по делу № А51-6993/2024 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>)
об обязании заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:260 площадью 122 кв.м,
третьи лица: Администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации города Владивостока, Управление муниципальной собственности города Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю,
при участии: от индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 18.09.2023, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 13294), паспорт
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – ТУ Росимущества в Приморском крае, управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:260 площадью 122 кв.м для эксплуатации объекта торговли – продуктового магазина с кадастровым номером 25:28:030017:555 на срок 10 лет (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации города Владивостока, Управление муниципальной собственности города Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю».
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.02.2025 в удовлетворении искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 10.02.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что материалами дела подтверждено, что нежилое здание истца фактически находится на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030017:260. Здание магазина с кадастровым номером 25:28:030017:555 является капитальным строением, поскольку ему присвоен кадастровый номер, в то время как временные строения на кадастровый учет не ставятся. Зарегистрировать право собственности на магазин истец не мог, поскольку не решен вопрос о земельном участке.
В судебном заседании представитель истца поддержал свою правовую позицию.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Согласно материалов дела, на основании постановления ТУ ФАУГИ от 18.03.2005 № 52-П ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 108 кв.м, из земель поселений, находящийся в собственности Российской Федерации, на срок до 30.03.2006, местоположение участка: <...>, в соответствии с проектом границ земельного участка, согласно приложению к данному постановлению, для использования в целях размещения торгового продуктового павильона из легких конструкций (сэндвич-панели).
Истцу 09.09.2005 выдана выписка № 05:401/2005-4801 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства на объект с инвентарным номером 05:401:002:000208740 – магазин временного назначения (лит А) (нежилое здание), год постройки – 2005 г, раздел «принадлежность права (зарегистрированные права на объект)» не заполнен, в разделе «примечания» отражены сведения – не предъявлено разрешение на строительство объекта и акт приема в ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта (л.д. 22).
10.05.2006 ТУ ФАУГИ по Приморскому краю издано распоряжение № 160-р о предоставлении ИП ФИО1 в аренду земельного участка из земель поселений площадью 122 кв.м, имеющего местоположение: г. Владивосток, в районе ул. Монтажная, 11, в границах, указанных в проекте границ земельного участка, согласно приложению №1 к данному распоряжению, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:0049, находящегося в собственности Российской Федерации, имеющего местоположение: <...>, для использования в целях дальнейшей эксплуатации объекта торговли – продуктового магазина временного назначения из легких конструкций (сэндвич-панели), на срок с 01.04.2006 до 29.03.2007.
В соответствии с договором между ТУ ФАУГИ по Приморскому краю № 8-26/172 аренды земельного участка, земельный участок из земель поселений площадью 122 кв.м, местоположение: г. Владивосток, в районе ул. Монтажная, 11, в границах, указанных в проекте границ земельного участка, согласно приложению №1 к данному распоряжению, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:0049, находящегося в собственности Российской Федерации, имеющего местоположение: <...>, предоставлен истцу для использования в целях дальнейшей эксплуатации объекта торговли – продуктового магазина временного назначения из легких конструкций (сэндвич-панели), на срок с 01.04.2006 до 29.03.2007, на основании распоряжения ТУ ФАУГИ по Приморскому краю от 18.08.2006 №404-р.
Указанный земельный участок предоставлен ИП ФИО1 по акту приема-передачи 01.04.2006.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 Договора № 8-26/178 (в редакции дополнительного соглашения от 16.11.2009 № 1) срок аренды участка установлен с 30.03.2007 по 01.07.2010. Действие данного договора распространяется на отношения, возникшие с 01.04.2006.
В силу пунктов 4.3.9, 5.3, 5.4 Договора № 8-26/178 указанный договор считается прекращенным по истечении срока его действия. В случае прекращения договора (по истечении срока его действия) арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
25.06.2012 объект – нежилое здание магазина (временного назначения) поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:28:030017:555.
Письмом ТУ Росимущества в Приморском крае от 04.10.2010 № 08-13962 арендодатель уведомил истца об отсутствии возражений в продлении договора и указал, что данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В последующем, по результатам проверки, проведенной 304 военной прокуратурой гарнизона, установлено, что ИП ФИО1 путем размещения продуктового магазина «Добрый» самовольно занята и используется часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:260, площадью 79,04 кв.м (разрешенное использование данного участка: войсковая часть).
В связи с этим, постановлением заместителя главного государственного инспектора Приморского края по использованию и охране земель Управления Росреестра по Приморскому краю от 10.06.2022 по делу № 106-06/2022 ИП ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьёй 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, выразившегося в самовольном занятии и использовании части земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:260, площадью 79,04 кв.м, в районе дома № 11 по ул. Монтажная в г. Владивостоке.
Письмом от 12.09.2022 ТУ Росимущества в Приморском крае уведомило истца об отказе от договора № 8-26/178 и указало на необходимость сдать земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:49 площадью 656 кв.м по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.
В дальнейшем, истец обратился в ТУ Росимущества в Приморском крае с заявлением о перезаключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:260, ссылаясь что принадлежащее ему нежилое помещение оказалось в границах данного участка в результате межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:0049.
Письмом от 09.11.2023 № 25-ТР-05/9084 ТУ Росимущества в Приморском крае истцу отказано в перезаключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:260 ввиду отсутствия законных оснований.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:260 находится в собственности Российской Федерации (запись о регистрации права собственности № 25-25-01/117/2009-222 от 21.01.2010).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Истец по настоящему делу просит обязать ответчика перезаключить договор аренды на образованный земельный участок в связи с фактическим расположением принадлежащего ему и эксплуатируемого им объекта (позиционируемого как нежилое строение) в границах испрашиваемого участка. При этом указывает на то, что ранее заключенный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, арендная плата по данному договору продолжает уплачиваться.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности ряда условий, предусмотренных данной нормой.
В том числе, в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка должно быть подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Таким образом, возможность применения данной меры защиты напрямую ставится законодателем в связь со своевременным волеизъявлением арендатора на реализацию предоставленного права.
Как верно установил суд первой инстанции, материалами дела подтверждается, что по условиям договора № 8-26/178 (в редакции дополнительного соглашения от 16.11.2009 № 1) срок аренды участка установлен по 01.07.2010.
Письмом ТУ Росимущества в Приморском крае от 04.10.2010 арендодатель уведомил истца об отсутствии возражений в продлении договора № 8-26/178 н указал, что данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Соответствующее уведомление об отказе от договора № 8-26/178 с 11.12.2022 направлено ответчиком истцу письмом от 12.09.2022 № 235-05/6552, при этом заявление о перезаключении договора аренды истцом по данным почтовой квитанции направлено в адрес ответчика 08.10.2023.
Таким образом, договор № 8-26/178 на момент обращения истца к ответчику в 2023 году с заявлением о перезаключении договора аренды на новый земельный участок уже являлся прекращенным, в силу чего верными являются выводы суда первой инстанции об отсутствии предусмотренного подпунктом 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ условия, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Также, согласно подпункту 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны существовать предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно позиции истца, основанием для заключения нового договора аренды без проведения торгов является расположение на ранее арендуемом земельном участке принадлежащего истцу недвижимого имущества, объекта торговли – продуктового магазина, поставленного на кадастровый учет под номером 25:28:030017:555.
В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
С учетом части 1 статьи 65 АПК РФ, для применения к рассматриваемым правоотношениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ подлежит доказыванию со стороны истца наличия у него права собственности на расположенный на арендуемом участке объект, а также его отнесение к недвижимому имуществу.
Как верно установил суд первой инстанции, с учетом информации от 30.10.2024, представленной в рамках рассмотрения настоящего дела филиалом ППК «Роскадастр» по Приморскому краю, в ЕГРН сведения о собственнике объекта с кадастровым номером 25:28:030017:555 отсутствуют.
В рамках первоначального договора аренды, земельный участок предоставлялся истцу для дальнейшей эксплуатации объекта торговли временного назначения.
В представленных истцом выписке из ЕГРН и заключении специалиста от 22.12.2023 № 59 также указано, что нежилое здание-магазин с кадастровым номером 25:28:030017:555, является объектом временного назначения.
Согласно представленной в дело выписке из ЕГРН, год завершения строительства объекта истца – 2005.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент возведения спорного объекта, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ в той же редакции право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, в дело не представлено надлежащих доказательств возведения спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества с соблюдением требований законодательства, его введения в гражданский оборот как объекта недвижимости и возникновения у истца права собственности на данный объект как на объект недвижимого имущества.
Содержательная часть представленного истцом заключения специалиста ФИО3 от 22.12.2013, не влияет на отмеченные судом обстоятельства недоказанности возникновения права собственности на спорный магазин как объект недвижимости. При этом, наличие последовательного предоставления инвентаризационными органами объекту инвентарного, кадастрового номеров при соответствующем учете, не могут подменять собой закрепленный законодательством порядок возникновения права собственности на вновь возводимые объекты недвижимости, доказательств соблюдения которого истцом применительно к спорному магазину материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, доказательств наличия предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ обстоятельств не имеется, что также является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.
Довод апеллянта о невозможности зарегистрировать право собственности в отсутствии разрешения вопроса о земельном участке, несостоятелен, поскольку действующим законодательством не связывается возможность регистрации права собственности на объект недвижимости с наличием действующего договора аренды на занятый объектом земельный участок, с учетом фактического возведения объекта в 2005 году, заключении после указанного события договора аренды № 8-26/172, предметом которого являлся земельный участок площадью 122 кв.м, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:0049.
Как указывал истец, требование о заключении договора аренды на иной земельный участок обосновано тем, что принадлежащий истцу объект фактически никогда не был расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030017:0049, полностью занятом многоквартирным жилым домом, и находится именно в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:260.
Таким образом, испрашиваемый земельный участок никогда не был предоставлен истцу на праве аренды, что исключает возможность применения пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ к правоотношениям, связанным с предоставлением земельного участка 25:28:030017:260.
Оснований для распространения закрепленного в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ специального правового механизма упрощенного продления арендных отношений на сложившиеся между сторонами правоотношения с целью исправления не исключаемого допущения при заключении ранее действовавшего договора аренды надлежащего согласования условия о предмете аренды, у апелляционного суда не имеется.
При этом коллегия отмечает, что с учетом выявленной недоказанности возникновения права собственности истца на спорный магазин как объект недвижимости, исчерпывающаяся точность первоначального и текущего расположения такового на том или ином земельном участке, не имеет определяющего правового значения для рассмотрения настоящего иска.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.02.2025 по делу №А51-6993/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Д.А. Глебов
С.М. Синицына