Решение по делу № А47-3883/2023 от 11.07.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Оренбург Дело № А47-3883/2023

11 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 11 июля 2023 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.В.Соколовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост», г. Оренбург

о признании недействительным дополнительного соглашения.

при участии представителей сторон:

от истца: представитель не явился (извещен);

от министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (ответчика): ФИО2 – представитель по доверенности от 01.02.2023, служебное удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост» (ответчик): ФИО3 – представитель (доверенность от 23.01.2023, паспорт)

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском о признании дополнительного соглашения от 11.01.2023 № 07-01-1/82 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области от 25.07.2017 № 07-02/72, заключенного между министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост» недействительным.

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост» (ответчик), извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание не явились.

Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

До начала судебного заседания от министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области поступил отзыв на исковое заявление с приложением дополнительных документов.

От общества с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост» поступил отзыв на исковое заявление с приложением дополнительных документов, просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Представитель министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление, со ссылкой на то что, в рамках дела №А47-14098/2017 договор купли-продажи объектов недвижимости от 27.03.2017, заключенный между ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» и ФИО1 признан недействительным. Суд обязал ФИО1 вернуть все указанные в решении объекты недвижимости. Ввиду исполнения судебного акта от общества с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост» поступило обращение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о замене стороны по договору. В соответствии с п.2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ между министерством и обществом с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост» заключено дополнительное соглашение, которым изменена сторона по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0310002:228. По мнению Министерства, позиция истца о том, что необходимо было расторгнуть договор аренды с ФИО1 либо дополнительное соглашение подписать с участием ФИО1 является ошибочной и основанной на неверном толковании норм действующего законодательства. Ссылку истца о том, что она является собственником недвижимости, считает недостоверной, поскольку опровергается выписками из ЕГРН. Кроме того, считает ссылку истца на ч. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ не применимой в данной ситуации, поскольку договор не был расторгнут, он является действующим, но сторона по договору была изменена в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости к ООО «Завод силовой электроники «Энергомост». Считает исковые требования незаконными и не обоснованными и просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» в отзыве на иск изложило аналогичную правовую позицию. Также указало, что оспариваемое дополнительное соглашение было заключено после перехода права собственности от ФИО1 к обществу в связи с внесением сведений в ЕГРН на основании вступившего в законную силу судебного акта о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Считает, что нарушений прав истца, а также нарушений норм действующего законодательства не допущено. В иске просит отказать в полном объеме. Общество представило в материалы дела выписки из ЕГРН на все спорные объекты недвижимости и земельный участок, содержащие сведения о переходе права собственности на объекты недвижимости.

Ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств сторонами не заявлено, в связи с чем, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Судом установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0310002:228 общей площадью 8711кв.м., расположенный по пер. Станочный 11 в г. Оренбурге, зарегистрирован на праве государственной собственности за Оренбургской областью 19.12.2016, что подтверждено записью в ЕГРН № 56-56/001-56/001/150/2016-239/1 от 19.12.2016.

Как следует из судебных актов по делу № А47-14098/2017, между ООО Завод силовой электроники «Энергомост» в лице директора ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 27.03.2017 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество:

- административное здание, назначение: нежилое, двухэтажное с цокольным этажом - этажный, общая площадь 2297,7 кв.м., инв. №53:401:002:000024800, лит. Е, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, дом №11, кадастровый номер: 56-56- 01/072/2005-410, цена 450 000 руб.;

- здание гаража, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 596 кв.м., инв. №53:401:002:000024720, лит. Г1Г2, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, №11, кадастровый номер: 56-56-01/173/2005-084, цена 250 000 руб.;

- складское здание, назначение: нежилое, одноэтажное, общая площадь 48,3 кв.м., инв. №53:401:002:000024750, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 56-56-01/004/2007-293, цена 45 000 руб.;

- складское здание, назначение, 1 - этажный, общая площадь 182,9 кв.м., инв. №53:401:002:000024780, лит. Б4, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, №11, кадастровый номер: 56-56-01/157/2005-084, цена 75 000 руб.;

- складское здание, назначение: нежилое, 1 -этажный, общая площадь 91,4 кв.м., инв. №53:401:002:000024770, лит. БЗ, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, №11, кадастровый номер: 56-56-01/068/2006-195, цена 50 000 руб.;

- складское здание, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 46,4 кв.м., инв. №53:401:002:000024790, лит. Б1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, №11, кадастровый номер: 56-56-01/001/2007-123, цена 35 000 руб.;

- одноэтажное складское здание, назначение: нежилое, общая площадь 40,6 кв.м., инв. №53:401:002:000024760, лит. Б2, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, №11, кадастровый номер: 56-56- 01/004/2007-239, цена 35 000 руб.;

- здание гаража, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 141,1 кв.м., инв. №53:401:002:000024730, лит. ГЗГ4Г5Г6Г7Г8Г9, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, №11, кадастровый номер: 56-56-01/068/2006-196, цена 35 000 руб.;

- здание проходной, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 20,4 кв.м., инв. № 53:401:002:000024740, лит. Е1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Станочный, №11, кадастровый номер: 56-56-01/157/2005-083, цена 25 000 руб.

Общая стоимость имущества предусмотрена в размере 1 000 000 руб.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН 06.04.2017.

25.07.2017 ФИО1 как собственник объектов недвижимости в порядке ст. 36 ЗК РФ (арендатор) заключает с Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее – министерство, арендодатель) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области № 07-02/72 от 25.07.2017 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0310002:228, площадью 8711 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир административное здание, почтовый адрес ориентира: <...>, с разрешенным использованием: размещение административного здания, проходной, складов и гаражей (далее - Участок).

Земельный участок предоставляется арендатору в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (Приложение № 1) и являющемся его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 1.2. договора участок является государственной собственностью Оренбургской области.

Срок аренды участка установлен с даты подписания договора на 10 лет (пункт 2.1 договора).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (пункт 2.2 договора).

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании должника ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» банкротом.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.11.2017 возбуждено производство по делу № А47-14098/2017 о признании должника банкротом.

Решением арбитражного суда от 14.03.2018 (резолютивная часть решения объявлена 07.03.2018) по делу № А47-14098/2017 ликвидируемый должник признан банкротом с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5

В рамках рассмотрения дела № А47-14098/2017 (постановлением апелляционного арбитражного суда № 18АП-3283/2020, № 18АП3871/2020 от 08.12.2020) договор купли-продажи объектов недвижимости от 27.03.2017, заключенный между ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» и ФИО1 признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО1 возвратить конкурсному управляющему ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» объекты недвижимого имущества, указанные в договоре купли-продажи от 27.03.2017.

На основании постановления апелляционного суда № 18АП3283/2020, № 18АП-3871/2020 от 08.12.2020, сведения о праве собственности ФИО1 исключены из ЕГРН и произведена государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0310002:228 ООО «Завод силовой электроники «Энергомост», что подтверждается представленными выписками из ЕГРН.

Впоследствии, после перехода права собственности, 11.01.2023 между министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (арендодатель) и ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 07-01/11/82 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области № 07-02/72 от 25.07.2017, по условиям которого министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (арендодатель) и ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» (арендатор), в преамбуле договора слова ФИО1 заменили словами общество с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост», в лице конкурсного управляющего ФИО5.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости по состоянию на 09.12.2022, право собственности на здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0310002:228, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост»:

с кадастровым номером 56:44:0310002:334 - 23.11.2022 № 56:44:0310002:334-56/2017/2022-12;

с кадастровым номером 56:44:0310002:335 - 27.06.2022 № 56:44:0310002:335-56/2017/2022-6;

с кадастровым номером 56:44:0310002:336 - 13.12.2022 № 56:44:0310002:336-56/2017/2022-12;

с кадастровым номером 56:44:0310002:337 - 25.11.2022 № 56:44:0310002:337-56/2017/2022-12;

с кадастровым номером 56:44:0310002:338 - 13.12.2022 № 56:44:0310002:338-56/2017/2022-12;

с кадастровым номером 56:44:0310002:339 - 24.11.2022 № 56:44:0310002:339-56/2017/2022-12;

с кадастровым номером 56:44:0310002:340 - 24.05.2022 № 56:44:0310002:340-56/2017/2022-6;

с кадастровым номером 56:44:0310002:342 - 01.07.2022 № 56:44:0310002:342-56/2017/2022-6.

Считая дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды на ООО «Завод силовой электроники «Энергомост», без акта приема-передачи объектов и без извещения ИП ФИО1, незаконным, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В иске ФИО1 ссылается на положения ст. ст. 617, 622 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По итогам судебного разбирательства совокупности условий для признания сделки (дополнительного соглашения к договору аренды) недействительной не установлено. Материалы дела не содержат доказательств как нарушения прав и законных интересов истца, так и нарушения норм действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В таком случае новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Следовательно, переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении или изменения ранее заключенного с ним договора, поскольку договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Таким образом защищаются интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При этом исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Суд полагает, что указанные правовые позиции в полной мере применимы к спорным правоотношениям, когда переход права собственности от истца к ООО «Завод силовой электроники «Энергомост» произошел не на основании сделки, а в связи с признанием сделки недействительной и применением последствий ее недействительности.

В связи с указанными правовыми нормами в договоре аренды № 07-02/72 от 25.07.2017 произошла перемена арендатора с ФИО1 на ООО «ЗСЭ «Энергомост» путем заключения дополнительного соглашения №07-01-11/82 от 11.01.2023 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, № 07-02/72 от 25.07.2017, что не нарушает прав истца и не противоречит нормам действующего законодателства.

Согласно и. 5 указанного дополнительного соглашения условия настоящего дополнительного соглашения в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ применяются к отношениям, возникшим с даты государственной регистрации права собственности арендатора на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, право собственности на здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0310002:228, оформлено за обществом с ограниченной ответственностью «Завод силовой электроники «Энергомост»: