ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
10 октября 2023 года
Дело №А56-120501/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2023 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Балакир М.В., Нестерова С.А.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии:
от истца: не явился, извещен надлежащим образом
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 28.06.2023
от 3-их лиц:
Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга - не явился, извещен надлежащим образом;
Общество с ограниченной ответственностью «Альфа» - представитель ФИО3 по доверенности от 08.08.2022
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25173/2023) ООО «Стройинжиниринг» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2023 по делу № А56-120501/2022, принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинжиниринг»
третьи лица: 1. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 2. общество с ограниченной ответственностью «Альфа»
о расторжении договора аренды,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинжиниринг» (далее – ООО «Стройинжиниринг», Общество, Ответчик) о расторжении договора земельного участка от 12.07.2010 №04-ЗК02984.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ) и общество с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее – ООО «Альфа»).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2023 по делу №А56-120501/2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что ООО «Стройинжиниринг» использовало спорный участок с функциональным назначением, установленным положениями генерального плана, выполненного на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2005 №1018 «О проектировании и строительстве многоэтажной автостояки по адресу: ул. С. Ковалевской, участок 1 (юго-восточнее дома №79 по Северному пр.») и архитектурно-планировочного задания Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 29.09.2005 №5/14367, согласованного с Администрацией Калининского района Санкт-Петербурга.
Общество также указывает, что акты Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга носят односторонний характер, в связи с чем суд первой инстанции необоснованно признал их надлежащим доказательством.
Кроме того, податель жалобы указывает, что наличие на участке открытой автостоянки материалами дела не подтверждено.
По мнению Ответчика, принятое судом решение затрагивает права лиц, не привлеченных к участию в деле. Расторжение договора напрямую затрагивает законные права собственников многоэтажной автостоянки в связи с тем, что иных вариантов въезда-выезда и размещения пожарного проезда к многоэтажной автостоянке не существует.
27.09.2023 в судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ООО «Альфа» согласился с доводами жалобы.
Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела истец и Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга явку своих представителей в судебном заседании не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Стройинжиниринг» заключен договор от 12.07.2010 №04-ЗК02984 (далее – Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 78:10:5211:1064, находящегося по адресу: <...> участок 1, (юго-западнее пересечения с Северным проспектом), площадью 2607,00 кв.м.
По акту приема-передачи от 12.07.2010 (приложение N 3) участок передан арендатору.
Согласно дополнительному соглашению № 5 к договору срок действия договора продлен по 22.04.2025.
В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для организации въезда-выезда к многоэтажной автостоянке. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.
В ходе проверок, осуществленных ККИ 26.08.2019 и 27.10.2021, установлено, что в нарушении пункта 1.2. Договора на участке расположены открытая автостоянка, бытовки и шлагбаумы.
Согласно пункту 5.5. Договора в случае ненадлежащего исполнения условий договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
В связи с выявленными нарушениями в адрес Общества направлена претензия от 13.01.2022 № ПР-659/22-0-0 с предложением об уплате штрафа в размере 28 620 руб. 33 коп. за нарушение пункта 1.2 договора, то есть цели использования участка, расторжении договора, освобождении участка.
Претензия от 13.01.2022 № ПР-659/22-0-0 удовлетворена частично: Обществом оплачена сумма штрафа в размере 28 620,33 рублей.
В связи с невыполнением требований указанной претензии в полном объеме, ККИ проведены повторные обследования участка 14.02.2022, 07.04.2022, 21.09.2022, в результате которых установлено, что ранее выявленные нарушения пункта 1.2 договора не устранены.
По результатам указанных обследований в адрес Общества направлена претензия от 27.07.2022 № ПР-26807/22-0-0 с предложением устранения выявленных нарушений в течении 30 дней с момента получения претензии, а также с предложением расторжения договора и освобождения участка.
Неисполнение ответчиком требований в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
По положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В силу частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
В материалы дела Истцом представлены составленные ККИ акты обследования спорного земельного участка от 14.02.2022, 07.04.2022, 21.09.2022 с приложениями (фотоматериалами), из которых следует, что на участке находится открытая автостоянка, бытовки и шлагбаумы, что является нарушением условия п. 1.2 Договора.
Как указывало Общество в суде первой инстанции и ссылается в апелляционной жалобе, указанные акты ККИ не являются надлежащими доказательствами, так как носят односторонний характер.
Вместе с тем ККИ создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 "О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга", является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.
В соответствии со статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 N 335-66 "О Правительстве Санкт-Петербурга" Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.
Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о ККИ, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 "О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга", установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах. Он является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.
Согласно пункту 1.4 распоряжения ККИ от 05.09.2017 N 11-р "Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда" предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости, в том числе требований по оформлению документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках.
На основании пункта 3.1 названного распоряжения обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.
В данном случае обследования земельного участка были произведены в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами.
Результаты обследований отражены в соответствующих актах, которые оценены судом наряду с иными доказательствами.
Пунктом 1.2 договора предусмотрено использование участка для организации въезда-выезда к многоэтажной автостоянке.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении Договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, предусмотрено в пункте 6.3.1 Договора.
При этом в пункте 6.3 Договора сторонами зафиксировано, что нарушения, перечисленные в пунктах 6.3.1 - 6.3.10, признаются ими существенными.
Таким образом, в рассматриваемом случае нарушение условий Договора, выражающееся в использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, признается существенным, поскольку стороны указали на это в Договоре (пункт 6.3).
При таком положении в отсутствие доказательств, опровергающих правовую позицию истца по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности Комитетом факта нарушения ответчиком условий Договора.
Поскольку в данном случае судом установлен факт нарушения арендатором указанной в пункте 1.2 Договора цели использования земельного участка, а следовательно, имеются предусмотренные пунктом 6.3.1 Договора основания для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке, иск удовлетворен правомерно.
При этом судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что наличие на участке открытой автостоянки материалами дела не подтверждено, поскольку Комитетом вместе с исковым заявлением были представлены акты обследования земельного участка с приложенными фотоснимками, согласно которым, на обследуемом земельном участке зафиксирована автостоянка с шлагбаумом.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2023 по делу № А56-120501/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
М.В. Балакир
С.А. Нестеров